Rachunek powierniczy – czym jest, jak działa i kiedy jest szczególnie ważny

● Rachunek powierniczy zwiększa ochronę finansową kupujących, ponieważ nad wypłatą środków sprzedającemu czuwa bank. ● Najczęściej rachunki takie otwierane są przy okazji inwestycji deweloperskich. ● Rachunki powiernicze dzielą się na otwarte i zamknięte. Rachunki otwarte mogą ponadto być zabezpieczane dodatkową gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. ● W przypadku upadłości dewelopera otwarte rachunki powiernicze bez dodatkowych zabezpieczeń nie dają kupującemu pełnej ochrony.

Rachunki powiernicze funkcjonują na postawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. W zakresie ochrony praw nabywców nieruchomości poprzez ustanawianie rachunków powierniczych zastosowanie znajduje natomiast ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska.

Tworzenie rachunków powierniczych jest rodzajem usługi bankowej polegającej na utworzeniu specjalnego rachunku, który przeznaczony jest do gromadzenia środków i dokonywania rozliczeń pomiędzy określonymi partnerami handlowymi.

Rachunki takie służą zwiększaniu ochrony finansowej partnerów – stanowią rodzaj gwarancji bankowej, że partnerzy ci otrzymają uzgodnioną zapłatę, jeżeli wykonają określone świadczenia. Np. gdy przedmiotem umowy jest sprzedaż nieruchomości, kupujący wpłaca wymaganą kwotę na rachunek powierniczy, ale sprzedający otrzyma te pieniądze od banku dopiero, gdy okaże mu dokumenty potwierdzające przekazanie własności nieruchomości w ręce kupującego.

Rachunki tego typu stosuje się najczęściej przy umowach i transakcjach o dużej wartości, gdy minimalizacja ryzyka finansowego jest szczególnie istotna. W przypadku jakichkolwiek nieporozumień pomiędzy partnerami bank prowadzący rachunek powierniczy przejmuje wówczas rolę arbitra i nadal zabezpiecza ich interesy.

W praktyce wyróżnia się dwa rodzaje tego typu rachunków: rachunek powierniczy i rachunek Escrow (rachunek zastrzeżony).

Rachunek Escrow, czyli rachunek zastrzeżony, jest bardziej elastycznym rozwiązaniem niż rachunek powierniczy. Stanowi on rodzaj umowy nienazwanej, czyli nieuregulowanej wprost przez przepisy. W związku z tym jego zapisy mogą być kształtowane dowolnie w ramach obowiązujących powszechnie przepisów prawa.

Rachunek Escrow otwierany jest najczęściej na czas określony w oparciu o umowę pomiędzy co najmniej trzema stronami – minimum dwoma partnerami, np. kupującym i sprzedającym, oraz bankiem prowadzącym rachunek. 

Rachunki Escrow wykorzystywane są do zabezpieczania m.in. transakcji kupna-sprzedaży dóbr i usług, wykonania warunków określonej umowy, przejęć firm, wywiązania się z kontraktów budowlanych.

Tworzenie rachunków powierniczych, inaczej niż rachunków Escrow, jest ściślej określone przez prawo – reguluje je art. 59 ustawy – Prawo bankowe. W związku z tym stanowią mniej elastyczne rozwiązanie, gwarantujące jednak lepszą ochronę środków na nich zgromadzonych.

Rachunek powierniczy otwierany jest najczęściej na czas określony pomiędzy dwiema stronami: właścicielem rachunku nazywanym powiernikiem, którym najczęściej jest sprzedający, oraz bankiem prowadzącym rachunek. Zapisy umowy powierniczej określają warunki, od spełnienia których zależy wypłata powiernikowi środków wpłacanych na rachunek przez osoby trzecie – najczęściej kupujących. 

Rachunek powierniczy zapewnia lepszą ochronę środków na nim gromadzonych, ponieważ środki te nie podlegają egzekucjom komorniczym, a w razie ogłoszenia upadłości powiernika nie wchodzą w skład jego masy upadłościowej. Nie wchodzą także do spadku po powierniku, jeżeli ten umrze.

Najczęściej spotykanym rodzajem rachunku powierniczego w Polsce jest rachunek otwierany przy zakupie nieruchomości. Ustawa deweloperska z 2011 r. zobowiązuje deweloperów do tworzenia takich rachunków dla każdej nowej inwestycji. Obowiązek ten ma zapewniać ochronę środków wpłacanych deweloperowi przez kupujących często jeszcze na etapie planowania lub budowy inwestycji. 

Rachunek powierniczy zapewnia rozliczanie się kupujących z deweloperem w oparciu o warunki umowne. Kupujący wpłacają na niego pieniądze zgodnie z harmonogramem, jednak deweloper otrzymuje te środki dopiero, gdy terminowo spełni warunki określone w umowie. 

Nad właściwym rozliczaniem środków czuwa cały czas bank. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy lub ogłosi upadłość, środki wpłacone już przez kupujących na rachunek powierniczy nie zostaną mu przekazane. 

Deweloperzy zobowiązani są do otwarcia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych:

– rachunku powierniczego otwartego, – rachunku powierniczego zamkniętego.

Rachunek powierniczy otwarty umożliwia wypłacanie deweloperowi części gromadzonych na nim środków jeszcze w trakcie trwania prac budowlanych. Odbywa się to zgodnie z ustalonym harmonogramem inwestycji, w którym określone zostały etapy prac budowlanych i terminy ich zakończenia. Bank weryfikuje zakończenie każdego kolejnego etapu prac i na tej podstawie decyduje o wypłacie deweloperowi kolejnej transzy. 

Każda taka transza nie może być mniejsza niż 10 proc. ani większa niż 25 proc. całości kosztów inwestycji. Wypłacone środki deweloper może wykorzystać ponadto jedynie na finansowanie dalszych prac budowlanych. Właściwe wydatkowanie transz również jest nadzorowane przez bank, który ma m.in. wgląd w wyciągi z rachunków bankowych dewelopera.

Zamknięty rachunek powierniczy jest drugim rodzajem rachunku, który może utworzyć deweloper. Ten rodzaj rachunku nie umożliwia wypłaty deweloperowi żadnych środków do czasu całkowitego ukończenia inwestycji. Pieniądze trafiają do dewelopera dopiero wraz z notarialnym przeniesieniem własności nieruchomości na kupujących. 

Zamknięty rachunek powierniczy zapewnia kupującym większe bezpieczeństwo niż rachunek otwarty, stosowany jest jednak rzadko z powodu jego wysokich kosztów. Ponadto niewielu deweloperów stać na finansowanie całej inwestycji ze środków własnych. Często zmusza ich to do pomagania sobie kredytem bankowym, co dodatkowo zwiększa finalny koszt mieszkań. Przez branie na siebie całego ryzyka finansowego rośnie również ryzyko niewypłacalności dewelopera. 

Rachunki powiernicze znacząco zwiększają ochronę finansową kupujących nową nieruchomość, ochrona ta nie jest jednak stuprocentowa. Dotyczy to zwłaszcza rachunków powierniczych otwartych, w których odzyskanie części środków wypłaconych już deweloperowi może okazać się niemożliwe w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości.

W związku z tym rachunek powierniczy otwarty może być dodatkowo zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, dzięki której kupujący natychmiast odzyskuje wpłacone na rachunek pieniądze w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości lub jego odstąpienia od umowy. 

Bez takich gwarancji kupujący może liczyć jedynie na zwrot pieniędzy za niezrealizowane dotąd etapy prac budowlanych. Ponadto najczęściej niezbędne jest do tego czasochłonne postępowanie sądowe. Mimo to ze względów na wysokie koszty innych rozwiązań zdecydowana większość z otwieranych przez deweloperów rachunków powierniczych to rachunki otwarte bez gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych. 

Warto pamiętać, że w przypadku ogłoszenia upadłości nie przez dewelopera, ale przez bank prowadzący rachunek powierniczy, zgromadzone na tym rachunku środki będą gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny jedynie do wysokości 100 tys. euro. Akty prawne: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe