Autorzy raportu zwrócili uwagę, że sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła mocno się pogarszać od drugiego kwartału. "Od kwietnia weszła w życie słynna rekomendacja KNF, która mocno ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Nakazała bankom urealnić zakładane w wyliczeniach koszty życia osób wnioskujących o kredyt oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt. proc." - wskazali.
Ponadto Rada Polityki Pieniężnej (RPP) od stycznia do lipca co miesiąc podnosiła stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie, kiedy nie było posiedzenia decyzyjnego, we wrześniu wprowadziła kolejną podwyżkę. "Na początku roku stopa referencyjna NBP wynosiła 1,75 proc., w kwietniu już 4,5 proc., a obecnie jest to aż 6,75 proc. Tak duże podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty nowo udzielanych kredytów wzrosły mniej więcej 2-krotnie" - wyjaśnili autorzy raportu.
Jak podkreślono, wysokie raty w połączeniu z wspomnianymi zmianami regulacji sprawiły, że pod koniec 2022 roku niewiele osób może uzyskać kredyt hipoteczny. Przytoczono przy tym dane, z których wynika, że w listopadzie br. wartość wypłaconych kredytów wyniosła 2,17 mld zł, czyli o 62 proc. mniej niż w styczniu. W dół poszła też przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem.
Ceny mieszkań w dół
Ogromny spadek popytu miał wpływ na ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe ceny od maja do listopada spadły w 15 z 17 badanych miast, a w pozostałych dwóch się nie zmieniły.
"W listopadzie (najnowsze dostępne dane) ceny w internetowych ogłoszeniach sprzedaży były niższe niż w maju aż w 15 z 17 badanych przez nas miast. W pozostałych dwóch (Gdynia i Lublin) były na poziomie zbliżonym do majowego. Średnio od maja ceny spadły o 3,5 proc." - czytamy. Z raportu wynika, że najbardziej staniały mieszkania w Sosnowcu - 9,5 proc., Częstochowie - 7,4 proc., Radomiu i Toruniu - po 5,9 proc.
Z kolei w porównaniu ze styczniem ceny wciąż są nieznacznie wyższe - przeciętnie o 1,4 proc.
Zdaniem autorów raportu spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. "Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej 2-krotnie. Jednak dzięki wakacjom kredytowym wydatki na raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r." - wyjaśniono.
"Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowała by ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu" - dodano.
Jakie prognozy na 2023 rok?
Zdaniem autorów raportu "zmiana sytuacji na rynku jest możliwa dopiero w drugiej połowie przyszłego roku".
W ich ocenie na początku 2023 roku sytuacja na rynku będzie zbliżona do tego co dzieje się obecnie. "Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie bardzo niska, a więc i sprzedaż mieszkań będzie niewielka. Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem nadal będą spadały" - prognozują.
Czytaj także: Dostępność kredytów hipotecznych może ulec "znaczącej poprawie". Mamy wyliczenia
Ich zdaniem "w ciągu roku sytuacja powoli może jednak zacząć się zmieniać". Jak zauważono, popyt może wzrosnąć jeśli dojdzie do uruchomienia programu "Pierwsze mieszkanie" oraz jeśli KNF złagodzi zasady wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Autorka/Autor: mb/ams
Źródło: TVN24 Biznes
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock