Kupno mieszkania – na co zwracać uwagę? Podatek od kupna mieszkania

Źródło:
TVN 24 Biznes
Polacy chętnie inwestują
Polacy chętnie inwestująTVN24
wideo 2/4
Polacy chętnie inwestująTVN24

Kupno mieszkania to marzenie wielu Polaków. Jak w praktyce przebiega taka inwestycja? Jakie trzeba spełniać warunki, by myśleć o kupnie własnego mieszkania? Co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji?

● Kupując mieszkanie, warto uwzględnić swoje obecne, jak i przyszłe potrzeby. ● Warto zweryfikować informacje sprzedającego na temat mieszkania, np. sprawdzając jego księgę wieczystą oraz plan zagospodarowania przestrzeni. ● Formalności przy kupnie mieszkania zależą m.in. od sposobu finansowania.●  Przy zakupie mieszkania obowiązkowe jest zapłacenie podatku PCC lub VAT.

Budowa i sprzedaż mieszkań regulowana jest w wielu aktach prawnych na czele z Kodeksem cywilnym. Obowiązuje jednocześnie kilka ustaw odnoszących się w pierwszej kolejności do obrotu nieruchomościami, przede wszystkim ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Kupno mieszkania – czym się kierować?

Przy zakupie mieszkania najtrudniejszą decyzją będzie wybór tego właściwego. Oferta, zwłaszcza w dużych i średnich miastach, jest bogata. Kupno mieszkania to przy tym zwykle inwestycja na wiele lat, warto więc dokładnie określić zarówno swoje aktualne potrzeby, jak i te, które mogą dopiero pojawić się w przewidywalnej przyszłości.

Czym kierować się przy wyborze mieszkania do kupienia? Kryteria mogą być różne, m.in.:  – cena za metr kwadratowy, – powierzchnia mieszkania i liczba pomieszczeń, – lokalizacja, odległość od pracy/usług/terenów zielonych, – dostępna komunikacja publiczna i drogi szybkiego ruchu, – miejsce do parkowania, – potencjał inwestycyjny mieszkania, – nowe czy stare budownictwo.

To, które kryteria są dla kupującego najważniejsze, jest kwestią indywidualną – wszystko zależy od jego oczekiwań, potrzeb i tego, kto będzie z mieszkania korzystał.

Dużą różnicę stanowi przy tym kupowanie mieszkania nowego, czyli z rynku pierwotnego, i mieszkania używanego, czyli z rynku wtórnego. Obie możliwości mają swoje wady i zalety.

ZOBACZ >> Rynek pierwotny i wtórny. Co warto wiedzieć przed kupnem nieruchomości

Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupując mieszkanie, zwłaszcza po raz pierwszy, warto zwrócić uwagę na wiele kwestii, które mogą zaoszczędzić nerwów lub rozczarowań po przeprowadzce.

Bardzo ważnym elementem jest bezpośrednie otoczenie kupowanego mieszkania i perspektywy jego zmian. W wielu częściach kraju intensywnie rozwija się nowa zabudowa, która szybko zmienia lokalny krajobraz. Warto wiedzieć więc nie tylko, jak obecnie wygląda otoczenie, ale też jak może wyglądać za kilka lat – gdzie mogą powstać nowe osiedla lub drogi, a gdzie pozostaną tereny zielone lub tereny niezagospodarowane. 

Jak to sprawdzić? Przede wszystkim w ustalonym przez gminę planie zagospodarowania przestrzeni. Gorzej, jeżeli planu takiego nie uchwalono – wówczas pozostaje samodzielne zbieranie informacji nie tylko u własnego dewelopera, ale też w internecie czy od okolicznych mieszkańców. W obu przypadkach dobrze jest przed podjęciem decyzji o kupnie kilka razy przejść się lub przejechać po okolicy nowego mieszkania – w ten sposób można dostrzec takie szczegóły, jak natężenie korków ulicznych czy pobliskie źródła hałasu.

Warto również zwracać uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale też planowane w najbliższym otoczeniu części wspólne. Od aranżacji wspólnego dziedzińca, obecności placów zabaw, skwerów, siłowni plenerowych czy zwykłych ławek, po dostępne miejsca parkingowe dla gości – wszystko to może mieć znaczny wpływ na komfort życia w nowym miejscu.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ważne jest sprawdzenie przed kupnem jego księgi wieczystej. Znając numer konkretnej księgi wieczystej w sądzie rejonowym lub internecie można nieodpłatnie sprawdzić rzeczywistego właściciela lokalu czy istniejące na niej obciążenia, np. hipotekę.

Kupujesz mieszkanie? Strona ma znaczenie

Kwestią, na którą rzadziej kupujący zwracają uwagę, jest natomiast to, na którą stronę wychodzą okna mieszkania. Jakie to ważne, wiele osób przekonuje się dopiero po przeprowadzce. Od tego, czy mieszkanie wychodzi na południe, czy na północ, zależy ilość słońca, która będzie wpadać do mieszkania, poziom wilgotności czy temperatura – wszystko to może mieć istotny wpływ na komfort mieszkania, a także wysokość rachunków

Najczęściej za optymalne przyjmuje się północ i wschód dla okien w sypialni i kuchni, a zachód i południe dla pokojów dziennych i balkonów. Wiele osób ma jednak własne preferencje wynikające z ich stylu życia czy godzin pracy.

Kupno mieszkania krok po kroku

Jak w praktyce wygląda proces zakupu mieszkania? W przypadku kupowania mieszkania na kredyt hipoteczny jako najważniejsze etapy wskazać można:

– wybór konkretnego mieszkania, – odwiedzenie mieszkania i jego okolicy, sprawdzenie księgi wieczystej, – określenie swojej zdolności kredytowej, – zawarcie u notariusza umowy przedwstępnej, – złożenie wniosku kredytowego, – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, – decyzja kredytowa, – zawarcie u notariusza umowy kupna, – wypłata kredytu i odbiór mieszkania.

Przy zakupie mieszkania za gotówkę cały proces jest krótszy, możliwe jest także podpisanie aktu notarialnego z pominięciem umowy przedwstępnej.

Mieszkanie TBS – co to?

TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, powstały na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Program ten skierowany był do osób, których dochody są zbyt niskie, by mogły pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, ale jednocześnie zbyt wysokie, by starać się o mieszkanie komunalne lub socjalne. 

Zaletą TBS są niewygórowane czynsze i pewność umowy najmu, która może zostać wypowiedziana jedynie w szczególnych sytuacjach. Największą wadą jest natomiast to, że lokatorzy mieszkań w TBS nie mają do nich żadnego tytułu prawnego poza umową najmu. Dotychczas nie mieli oni również możliwości wykupienia zajmowanego lokalu.

Choć istniejące TBS nadal funkcjonują, od 2021 roku nie jest już możliwe tworzenie nowych Towarzystw. Zostały one zastąpione Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi (SIM), o których można uzyskać informacje na stronie gov.pl. Jednocześnie trwają prace legislacyjne nad umożliwieniem obecnym i przyszłym lokatorom wykupu tego typu mieszkań.

Powstawanie SIM stanowi jeden z elementów rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, którego głównym filarem jest pakiet Mieszkanie Plus.

Kupno mieszkania – finansowanie

Ceny mieszkań to prawie zawsze bardzo duże kwoty, dlatego też istnieją różne sposoby finansowania takiego zakupu.

Bez wątpienia najprostszym i najwygodniejszym sposobem jest zakup mieszkania za gotówkę – od strony formalnej wymaga to jedynie podpisania umowy w formie aktu notarialnego, wpłaty pieniędzy na konto inwestora/sprzedającego oraz dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Niewiele osób, zwłaszcza młodych, jest jednak w stanie zgromadzić samemu tak duży kapitał. Alternatywą jest finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego. Możliwość jego wzięcia zależy jednak od spełnienia wymaganych kryteriów, przede wszystkim posiadania określonej zdolności kredytowej. 

Warto wiedzieć, że zgodnie z tzw. ustawą deweloperską przy zakupie nowego mieszkania na kredyt od dewelopera środki z tego kredytu wypłacane są najpierw na rachunek powierniczy, a nie indywidualny rachunek bankowy dewelopera. Ma to zabezpieczać kupującego przed nieuczciwym deweloperem do czasu ukończenia budowy mieszkania.

W przypadku kupowania mieszkania na kredyt należy również pamiętać, że najczęściej konieczne będzie podpisanie dwóch umów notarialnych – umowy przedwstępnej i przyrzeczenia.

Istnieją również rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, dzięki którym można otrzymać dofinansowanie wkładu własnego do zakupu mieszkania lub inną formę wsparcia. W ten sposób państwo pomaga obywatelom w sfinansowaniu własnego mieszkania.

Ile wkładu własnego?

Wkład własny jest jednym z warunków uzyskania kredytu hipotecznego. Jego wysokość zależy od wartości branego kredytu, ponieważ jest określana procentowo. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego to 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeżeli więc planowany jest zakup na kredyt mieszkania za 400 tys. zł, bank będzie wymagał od kredytobiorcy wkładu w wysokości minimum 80 lub 40 tys. zł.

Wniesiony wkład własny nie przepada – w praktyce staje się on pierwszą częścią zapłaty za kupowaną nieruchomość. Wkładem nie musi być przy tym gotówka, mogą nim być również np. oszczędności na lokatach, a pod pewnymi warunkami nawet działka, na której planowana jest budowa domu. 

Podatek od kupna mieszkania

Kupując mieszkanie, konieczne będzie zapłacenie również określonego podatku. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zapłacić trzeba podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego kupowanych od dewelopera obowiązywać będzie podatek VAT. Naliczany jest on w wysokości 8 proc. od mieszkań o powierzchni do 150 metrów kwadratowych lub 23 proc. od większych mieszkań. 

W zależności od rodzaju kupowanej nieruchomości płacony jest zawsze tylko jeden z tych dwóch podatków.

Podatek od kupna mieszkania – jak uniknąć?

Czy da się uniknąć zapłaty podatków? W myśl obowiązujących przepisów nie, zapłata obu jest  obowiązkowa. Istnieje jedynie kilka wyjątków od obowiązku zapłaty podatku PCC, przede wszystkim:

– kupując mieszkanie od spółdzielni, – wykupując lokal komunalny, – wykupując mieszkanie w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowaniu środowiska.

W przypadku PCC jego naliczeniem i odprowadzeniem najczęściej zajmuje się notariusz przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży. Z kolei w przypadku podatku VAT jego wartość jest już wliczona w cenę nieruchomości. Kupujący nie musi więc dopełniać w tym zakresie żadnych dodatkowej formalności poza zapłatą pełnej ceny brutto za nabywaną nieruchomość. 

Akty prawne: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa; Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czerwiec 2013 r. , Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN 24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Donald Trump podpisał memorandum, które nakłada roczną opłatę w wysokości 100 tysięcy dolarów za wizę pracowniczą dla specjalistów. Prezydent USA zatwierdził także program "złotych kart", który pozwala na stały pobyt za milion dolarów.

100 razy droższe wizy. Donald Trump złożył podpis

100 razy droższe wizy. Donald Trump złożył podpis

Źródło:
PAP

Zamiast wprowadzać trwałe strefy tylko dla pieszych, władze Sztokholmu stawiają na tymczasowe projekty, które okresowo wyłączają ulice z ruchu pojazdów - pisze Politico. Skuteczność programu potwierdza rosnąca liczba ulic objętych ograniczeniami - z dwóch w 2015 roku do ponad czterdziestu tego lata.

Mieszkańcy na ten pomysł reagują oburzeniem. Ta stolica "przełamuje trend"

Mieszkańcy na ten pomysł reagują oburzeniem. Ta stolica "przełamuje trend"

Źródło:
Politico

Cyberatak zakłócił działalność kilku ważnych europejskich portów lotniczych - w tym londyńskiego Heathrow, Brukseli i Berlina. Operatorzy informują o opóźnieniach i odwołanych lotach - przekazał Reuters. "Na ten moment nie ma sygnałów o zagrożeniu dla lotnisk w Polsce" - poinformował wicepremier Krzysztof Gawkowski.

Cyberatak na europejskie lotniska. Opóźnione i odwołane loty

Cyberatak na europejskie lotniska. Opóźnione i odwołane loty

Źródło:
Reuters, tvn24.pl, PAP

Nad Jeziorem Żarnowieckim powstaje największy w Europie magazyn energii - przekazał premier Donald Tusk w mediach społecznościowych. Jak podkreślił, podobne inwestycje w przyszłości przyczynią się do obniżek cen prądu.

Tusk: to największa tego typu inwestycja w Europie

Tusk: to największa tego typu inwestycja w Europie

Źródło:
tvn24.pl, PAP

Nowe założenia w zakresie Rozszerzonej Odpowiedzialności Producenta (ROP) zaszkodzą gospodarce, obniżą skuteczność zbiórki i recyklingu odpadów oraz doprowadzą do podwyżek cen produktów - uważa Konfederacja Lewiatan.

Nowy plan rządu. Przedsiębiorcy ostrzegają

Nowy plan rządu. Przedsiębiorcy ostrzegają

Źródło:
PAP

Decyzja agencji Moody's o zmianie perspektywy na negatywną odzwierciedla słabszą perspektywę wskaźników fiskalnych i długu publicznego w porównaniu z wcześniejszymi oczekiwaniami - wyjaśnił resort finansów.

Resort komentuje negatywną perspektywę ratingu Polski

Resort komentuje negatywną perspektywę ratingu Polski

Źródło:
PAP

37 procent wszystkich mieszkań w Chorwacji kupują obcokrajowcy. Według eksperta branży nieruchomości Boro Vujovicia najczęściej inwestują Niemcy, Austriacy i Słoweńcy, ale coraz częściej pojawiają się nabywcy z Polski.

Obcokrajowcy kupują coraz więcej. "Głównie za gotówkę"

Obcokrajowcy kupują coraz więcej. "Głównie za gotówkę"

Źródło:
PAP

Komisja Europejska zaproponowała państwom Unii Europejskiej 19. pakiet sankcji wobec Rosji. Wśród tych propozycji znajduje się między innymi całkowity zakaz transakcji dla rosyjskich banków, objęcie Rosnieftu i Gazprom Nieftu zakazem transakcji, całkowity zakaz importu rosyjskiego LNG od 1 stycznia 2027 roku oraz rozszerzone restrykcje wobec tak zwanej rosyjskiej floty cieni.

Banki, karty kredytowe, gaz, statki. KE: idziemy po rosyjskie pieniądze

Banki, karty kredytowe, gaz, statki. KE: idziemy po rosyjskie pieniądze

Źródło:
PAP

Agencja Moody’s zmieniła perspektywę ratingu Polski ze stabilnej na negatywną. Jednocześnie utrzymała długoterminowe ratingi Polski na poziomie A2. Moody's to jedna z tzw. wielkiej trójki agencji ratingowych. Wcześniej perspektywę ratingu zmieniła również agencja Fitch.

Czołowa agencja zmienia perspektywę ratingu Polski

Czołowa agencja zmienia perspektywę ratingu Polski

Źródło:
PAP

W piątek rząd ogłosił swoje priorytety, wśród których znalazły się: poprawa konkurencyjności gospodarki, wsparcie rozwoju sztucznej inteligencji, bezpieczeństwo dostaw energii i stabilizacja jej cen, rozwój Centralnego Portu Komunikacyjnego, renesans kolei, deregulacja oraz ochrona ziemi rolnej i funkcji produkcyjnych wsi.

Plan rządu dla polskiej gospodarki. Znamy priorytety

Plan rządu dla polskiej gospodarki. Znamy priorytety

Źródło:
PAP

Piątkowe losowanie Eurojackpot nie przyniosło głównej wygranej. W Polsce odnotowano wygraną trzeciego stopnia w wysokości niemal 2,4 miliona złotych. Oto liczby, które wylosowano 19 września 2025 roku.

Ponad dwa miliony złotych w Eurojackpot w Polsce

Ponad dwa miliony złotych w Eurojackpot w Polsce

Źródło:
tvn24.pl

W nadchodzącym tygodniu podwyżki cen paliw na stacjach będą kontynuowane - prognozują w piątek analitycy portalu e-petrol.pl. Ich zdaniem na razie nie ma ryzyka, że ceny paliw osiągną sześciozłotowe poziomy.

Podwyżki dla kierowców. Czy znów pojawi się "6" z przodu?

Podwyżki dla kierowców. Czy znów pojawi się "6" z przodu?

Źródło:
PAP

Władze Bali zakazują budowy nowych hoteli i restauracji na rolniczych terenach wyspy. To skutek ostatnich powodzi, w których życie straciło 18 osób. Eksperci uważają, że do tak tragicznych skutków kataklizmu przyczyniła się masowa turystyka.

Bali zakazuje budowy hoteli i restauracji

Bali zakazuje budowy hoteli i restauracji

Źródło:
"Guardian", tvn24.pl

Najwyższa Izba Kontroli poinformowała w piątkowym komunikacie, że przekazanie przez Skarb Państwa 551,3 miliona złotych z Funduszu Reprywatyzacji na dokapitalizowanie Polskiego Holdingu Hotelowego odbyło się niezgodnie z prawem. W związku z tym NIK złożyła zawiadomienie do prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

NIK: przekazanie pieniędzy państwowej spółce niezgodnie z prawem

NIK: przekazanie pieniędzy państwowej spółce niezgodnie z prawem

Źródło:
PAP

Wstępnie zweryfikowano wszystkie projekty z dofinansowaniem z KPO dla branży HoReCa; w przypadku 39 przeprowadzono pogłębioną kontrolę, stwierdzono 7 nieprawidłowości - poinformowała w piątek minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Dodała, że pogłębione kontrole będą kontynuowane.

Pełczyńska-Nałęcz o efektach kontroli kontrowersyjnych dotacji z KPO

Pełczyńska-Nałęcz o efektach kontroli kontrowersyjnych dotacji z KPO

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Ministrowie finansów na nieformalnym spotkaniu w Kopenhadze będą omawiać powstanie cyfrowego euro - stablecoina, czyli waluty cyfrowej powiązanej z euro i wspieranej przez Europejski Bank Centralny. Niektórzy chcieliby przyspieszyć proces, aby przeciwdziałać wzrostowi stablecoinów opartych na dolarze amerykańskim, napędzanych przez ustawę Genius Act prezydenta Donalda Trumpa.

Cyfrowe euro. Ministrowie planują kolejne kroki

Cyfrowe euro. Ministrowie planują kolejne kroki

Źródło:
EUR-Lex, eutoday.com

Zmiana na szczycie Inter IKEA Group. Obecny dyrektor generalny Jon Abrahamsson Ring ustąpi ze stanowiska z końcem 2025 roku. Od 1 stycznia 2026 roku stery przejmie Polak – Jakub Jankowski.

Polak stanie na czele IKEA

Polak stanie na czele IKEA

Źródło:
Reuters, IKEA

Zeszłoroczny pomysł wprowadzenia zakazu sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych utknął na mieliźnie. - Tego projektu nie mamy - przekazał w piątek minister ds. nadzoru nad wdrażaniem polityki rządu Maciej Berek, zapytany o pracę nad pomysłem. Jak dodał, z nową minister zdrowia wrócą do rozmów o nim.

Co z zakazem sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. "Tego projektu nie mamy"

Co z zakazem sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. "Tego projektu nie mamy"

Źródło:
tvn24.pl

Kanada i Meksyk zgodziły się na pogłębienie więzi, zobowiązując się do bliższej współpracy w dziedzinie handlu i bezpieczeństwa. Przywódcy krajów podpisali w czwartek umowę o partnerstwie strategicznym i ogłosili nowy plan dwustronnej współpracy na następne lata. Oba kraje zmagają się z rosnącą presją gospodarczą ze strony USA.

Kanada i Meksyk pogłębiają współpracę w obliczu wojny handlowej Trumpa

Kanada i Meksyk pogłębiają współpracę w obliczu wojny handlowej Trumpa

Źródło:
PAP, BBC

Czwartkowa sesja na Wall Street zakończyła się wzrostami głównych indeksów. S&P 500 zanotował najwyższy poziom w historii. Czwartkowe ruchy następują dzień po tym, jak Fed po raz pierwszy w tym roku obniżył stopy procentowe.

Nowy rekord na amerykańskiej giełdzie

Nowy rekord na amerykańskiej giełdzie

Źródło:
PAP, CNBC

PKP Cargo planuje przeprowadzić zwolnienia grupowe, które obejmą do 500 pracowników. Spółka poinformowała w czwartek, że zgodę na ten krok wyrazili zarząd, rada nadzorcza oraz zarządczyni masy sanacyjnej. Proces wypowiadania umów ma zakończyć się do końca września.

Zwolnienia grupowe w kolejowym gigancie. "Trudna sytuacja finansowa"

Zwolnienia grupowe w kolejowym gigancie. "Trudna sytuacja finansowa"

Źródło:
PAP