Kupno mieszkania – na co zwracać uwagę? Podatek od kupna mieszkania

● Kupując mieszkanie, warto uwzględnić swoje obecne, jak i przyszłe potrzeby. ● Warto zweryfikować informacje sprzedającego na temat mieszkania, np. sprawdzając jego księgę wieczystą oraz plan zagospodarowania przestrzeni. ● Formalności przy kupnie mieszkania zależą m.in. od sposobu finansowania.●  Przy zakupie mieszkania obowiązkowe jest zapłacenie podatku PCC lub VAT.

Budowa i sprzedaż mieszkań regulowana jest w wielu aktach prawnych na czele z Kodeksem cywilnym. Obowiązuje jednocześnie kilka ustaw odnoszących się w pierwszej kolejności do obrotu nieruchomościami, przede wszystkim ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przy zakupie mieszkania najtrudniejszą decyzją będzie wybór tego właściwego. Oferta, zwłaszcza w dużych i średnich miastach, jest bogata. Kupno mieszkania to przy tym zwykle inwestycja na wiele lat, warto więc dokładnie określić zarówno swoje aktualne potrzeby, jak i te, które mogą dopiero pojawić się w przewidywalnej przyszłości.

Czym kierować się przy wyborze mieszkania do kupienia? Kryteria mogą być różne, m.in.:  – cena za metr kwadratowy, – powierzchnia mieszkania i liczba pomieszczeń, – lokalizacja, odległość od pracy/usług/terenów zielonych, – dostępna komunikacja publiczna i drogi szybkiego ruchu, – miejsce do parkowania, – potencjał inwestycyjny mieszkania, – nowe czy stare budownictwo.

To, które kryteria są dla kupującego najważniejsze, jest kwestią indywidualną – wszystko zależy od jego oczekiwań, potrzeb i tego, kto będzie z mieszkania korzystał.

Dużą różnicę stanowi przy tym kupowanie mieszkania nowego, czyli z rynku pierwotnego, i mieszkania używanego, czyli z rynku wtórnego. Obie możliwości mają swoje wady i zalety.

ZOBACZ >> Rynek pierwotny i wtórny. Co warto wiedzieć przed kupnem nieruchomości

Kupując mieszkanie, zwłaszcza po raz pierwszy, warto zwrócić uwagę na wiele kwestii, które mogą zaoszczędzić nerwów lub rozczarowań po przeprowadzce.

Bardzo ważnym elementem jest bezpośrednie otoczenie kupowanego mieszkania i perspektywy jego zmian. W wielu częściach kraju intensywnie rozwija się nowa zabudowa, która szybko zmienia lokalny krajobraz. Warto wiedzieć więc nie tylko, jak obecnie wygląda otoczenie, ale też jak może wyglądać za kilka lat – gdzie mogą powstać nowe osiedla lub drogi, a gdzie pozostaną tereny zielone lub tereny niezagospodarowane. 

Jak to sprawdzić? Przede wszystkim w ustalonym przez gminę planie zagospodarowania przestrzeni. Gorzej, jeżeli planu takiego nie uchwalono – wówczas pozostaje samodzielne zbieranie informacji nie tylko u własnego dewelopera, ale też w internecie czy od okolicznych mieszkańców. W obu przypadkach dobrze jest przed podjęciem decyzji o kupnie kilka razy przejść się lub przejechać po okolicy nowego mieszkania – w ten sposób można dostrzec takie szczegóły, jak natężenie korków ulicznych czy pobliskie źródła hałasu.

Warto również zwracać uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale też planowane w najbliższym otoczeniu części wspólne. Od aranżacji wspólnego dziedzińca, obecności placów zabaw, skwerów, siłowni plenerowych czy zwykłych ławek, po dostępne miejsca parkingowe dla gości – wszystko to może mieć znaczny wpływ na komfort życia w nowym miejscu.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ważne jest sprawdzenie przed kupnem jego księgi wieczystej. Znając numer konkretnej księgi wieczystej w sądzie rejonowym lub internecie można nieodpłatnie sprawdzić rzeczywistego właściciela lokalu czy istniejące na niej obciążenia, np. hipotekę.

Kwestią, na którą rzadziej kupujący zwracają uwagę, jest natomiast to, na którą stronę wychodzą okna mieszkania. Jakie to ważne, wiele osób przekonuje się dopiero po przeprowadzce. Od tego, czy mieszkanie wychodzi na południe, czy na północ, zależy ilość słońca, która będzie wpadać do mieszkania, poziom wilgotności czy temperatura – wszystko to może mieć istotny wpływ na komfort mieszkania, a także wysokość rachunków. 

Najczęściej za optymalne przyjmuje się północ i wschód dla okien w sypialni i kuchni, a zachód i południe dla pokojów dziennych i balkonów. Wiele osób ma jednak własne preferencje wynikające z ich stylu życia czy godzin pracy.

Jak w praktyce wygląda proces zakupu mieszkania? W przypadku kupowania mieszkania na kredyt hipoteczny jako najważniejsze etapy wskazać można:

– wybór konkretnego mieszkania, – odwiedzenie mieszkania i jego okolicy, sprawdzenie księgi wieczystej, – określenie swojej zdolności kredytowej, – zawarcie u notariusza umowy przedwstępnej, – złożenie wniosku kredytowego, – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, – decyzja kredytowa, – zawarcie u notariusza umowy kupna, – wypłata kredytu i odbiór mieszkania.

Przy zakupie mieszkania za gotówkę cały proces jest krótszy, możliwe jest także podpisanie aktu notarialnego z pominięciem umowy przedwstępnej.

TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, powstały na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Program ten skierowany był do osób, których dochody są zbyt niskie, by mogły pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, ale jednocześnie zbyt wysokie, by starać się o mieszkanie komunalne lub socjalne. 

Zaletą TBS są niewygórowane czynsze i pewność umowy najmu, która może zostać wypowiedziana jedynie w szczególnych sytuacjach. Największą wadą jest natomiast to, że lokatorzy mieszkań w TBS nie mają do nich żadnego tytułu prawnego poza umową najmu. Dotychczas nie mieli oni również możliwości wykupienia zajmowanego lokalu.

Choć istniejące TBS nadal funkcjonują, od 2021 roku nie jest już możliwe tworzenie nowych Towarzystw. Zostały one zastąpione Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi (SIM), o których można uzyskać informacje na stronie gov.pl. Jednocześnie trwają prace legislacyjne nad umożliwieniem obecnym i przyszłym lokatorom wykupu tego typu mieszkań.

Powstawanie SIM stanowi jeden z elementów rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, którego głównym filarem jest pakiet Mieszkanie Plus.

Ceny mieszkań to prawie zawsze bardzo duże kwoty, dlatego też istnieją różne sposoby finansowania takiego zakupu.

Bez wątpienia najprostszym i najwygodniejszym sposobem jest zakup mieszkania za gotówkę – od strony formalnej wymaga to jedynie podpisania umowy w formie aktu notarialnego, wpłaty pieniędzy na konto inwestora/sprzedającego oraz dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Niewiele osób, zwłaszcza młodych, jest jednak w stanie zgromadzić samemu tak duży kapitał. Alternatywą jest finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego. Możliwość jego wzięcia zależy jednak od spełnienia wymaganych kryteriów, przede wszystkim posiadania określonej zdolności kredytowej. 

Warto wiedzieć, że zgodnie z tzw. ustawą deweloperską przy zakupie nowego mieszkania na kredyt od dewelopera środki z tego kredytu wypłacane są najpierw na rachunek powierniczy, a nie indywidualny rachunek bankowy dewelopera. Ma to zabezpieczać kupującego przed nieuczciwym deweloperem do czasu ukończenia budowy mieszkania.

W przypadku kupowania mieszkania na kredyt należy również pamiętać, że najczęściej konieczne będzie podpisanie dwóch umów notarialnych – umowy przedwstępnej i przyrzeczenia.

Istnieją również rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, dzięki którym można otrzymać dofinansowanie wkładu własnego do zakupu mieszkania lub inną formę wsparcia. W ten sposób państwo pomaga obywatelom w sfinansowaniu własnego mieszkania.

Wkład własny jest jednym z warunków uzyskania kredytu hipotecznego. Jego wysokość zależy od wartości branego kredytu, ponieważ jest określana procentowo. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego to 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeżeli więc planowany jest zakup na kredyt mieszkania za 400 tys. zł, bank będzie wymagał od kredytobiorcy wkładu w wysokości minimum 80 lub 40 tys. zł.

Wniesiony wkład własny nie przepada – w praktyce staje się on pierwszą częścią zapłaty za kupowaną nieruchomość. Wkładem nie musi być przy tym gotówka, mogą nim być również np. oszczędności na lokatach, a pod pewnymi warunkami nawet działka, na której planowana jest budowa domu. 

Kupując mieszkanie, konieczne będzie zapłacenie również określonego podatku. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zapłacić trzeba podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego kupowanych od dewelopera obowiązywać będzie podatek VAT. Naliczany jest on w wysokości 8 proc. od mieszkań o powierzchni do 150 metrów kwadratowych lub 23 proc. od większych mieszkań. 

W zależności od rodzaju kupowanej nieruchomości płacony jest zawsze tylko jeden z tych dwóch podatków.

Czy da się uniknąć zapłaty podatków? W myśl obowiązujących przepisów nie, zapłata obu jest  obowiązkowa. Istnieje jedynie kilka wyjątków od obowiązku zapłaty podatku PCC, przede wszystkim:

– kupując mieszkanie od spółdzielni, – wykupując lokal komunalny, – wykupując mieszkanie w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowaniu środowiska.

W przypadku PCC jego naliczeniem i odprowadzeniem najczęściej zajmuje się notariusz przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży. Z kolei w przypadku podatku VAT jego wartość jest już wliczona w cenę nieruchomości. Kupujący nie musi więc dopełniać w tym zakresie żadnych dodatkowej formalności poza zapłatą pełnej ceny brutto za nabywaną nieruchomość. 

Akty prawne: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa; Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czerwiec 2013 r. , Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa