Wynajem mieszkania 2021 – umowa, podatek, obowiązki stron

Źródło:
TVN24 Biznes
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajem
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajemTVN24 BiS
wideo 2/5
Sadowski o inwestycji w mieszkania na wynajemTVN24 BiS

Wynajem mieszkania opiera się na umowie najmu. Jakie wynikają z niej obowiązki po stronie najemcy, a jakie po stronie wynajmującego? Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i na co zwracać uwagę?

● Umowa najmu mieszkania umożliwia odpłatne korzystanie z czyjegoś mieszkania. ● Umowa najmu powoduje określone obowiązki dla wynajmującego oraz najemcy. ● Najem okazjonalny ułatwia wynajmującemu eksmisję łamiącego umowę lokatora. ● Wynajmujący zobowiązany jest do zapłaty podatku od dochodów osiąganych z wynajmu.

Wynajem mieszkania – regulacje prawne

Umowa najmu uregulowana jest w art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisami jest to umowa, na mocy której jedna osoba (wynajmujący) zobowiązuje się oddać określony lokal do używania drugiej osobie (najemcy). Umowa ta może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązany jest płacić wynajmującemu ustalony czynsz.

Umowa najmu co do zasady musi być odpłatna. W przypadku udostępnienia lokalu bezpłatnie mamy do czynienia z umową użyczenia.

Umowa wynajmu mieszkania

Zawierając umowę najmu, warto zadbać o jej właściwą formę. Przede wszystkim umowa powinna zostać sporządzona na piśmie, w dwóch kopiach, i podpisana przez obie jej strony. Umowa powinna zostać również zgłoszona przez wynajmującego do urzędu skarbowego celem rozliczania się z podatku dochodowego. Za niezgłoszenie umowy grozi wynajmującemu kara finansowa.

Umowa najmu powinna zawierać również wszystkie najważniejsze warunki najmu mieszkania. Wskazywać powinna przede wszystkim: - strony umowy wraz z numerami dokumentów tożsamości, - przedmiot najmu, tj. adres mieszkania, jego powierzchnię, numer księgi wieczystej, - cel najmu (np. mieszkaniowy), - czas obowiązywania umowy, - wysokość czynszu, sposób i terminy jego zapłaty, - osoby, które mogą przebywać w mieszkaniu, - prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy, - zasady dotyczące przebywania zwierząt w mieszkaniu, - zasady dokonywania zmian i remontów w mieszkaniu, - zasady rozwiązania umowy, - zabezpieczenie umowy (kaucja).

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 

Przy okazji zawierania umowy najmu mieszkania warto również zadbać o sporządzenie w dwóch kopiach protokołu przekazania lokalu (protokół zdawczo-odbiorczy). Opisać w nim można ogólny stan mieszkania, udostępniane wraz z lokalem wyposażenie, a także wskazania liczników energii elektrycznej, gazu i wody. Ułatwi to późniejsze rozliczenia i pomoże uniknąć ewentualnych sporów.

Zapisy umowy najmu nie mogą być sprzeczne z przepisami Kodeksu cywilnego. We wszystkich kwestiach nieuregulowanych wprost umową zastosowanie znajdować będą przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Obowiązki wynajmującego

Z umowy najmu mieszkania wynikają konkretne obowiązki dla obu stron umowy. Po stronie wynajmującego do obowiązków tych należy: - wydanie i utrzymywanie mieszkania w stanie zgodnym z umową i adekwatnym do celu najmu, - zapewnianie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, m.in. instalacji wodociągowej, grzewczej, elektrycznej, gazowej, - utrzymywanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców, - dokonywanie napraw i usuwanie szkód w budynku lub mieszkaniu, o ile nie wynikają one z winy najemcy.

Obowiązki najemcy

Z umowy najmu wynikają również obowiązki po stronie najemcy. To przede wszystkim: - opłacanie czynszu w terminach i kwotach określonych umową, - użytkowania lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem lokalu, - utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym, - dbanie o części wspólne budynku, np. klatki schodowe, windy, - przestrzeganie porządku domowego, np. ustalonej w budynku ciszy nocnej, - ponoszenie drobnych nakładów na mieszkanie wynikających ze zwykłego używania, m.in. naprawa i konserwacja podłóg, urządzeń sanitarnych, drzwi i okien, malowanie ścian, - ponoszenie kosztu napraw i szkód wynikających z winy najemcy lub wykraczających poza normalne użytkowanie lokalu.

Na koszt najmu mieszkania składa się przy tym nie tylko ustalony w umowie czynsz.  Zaliczyć do niego należy ponadto opłacanie rachunków za media (woda, gaz, prąd) oraz ewentualne opłaty za drobne naprawy lub konserwację lokalu zgodnie z obowiązkami najemcy. W umowie najmu zdarza się również zapis o ponoszeniu przez najemcę dodatkowej, określonej opłaty tytułem zwrotu kosztów utrzymania lokalu.

O co pytać przy wynajmie mieszkania?

Decydując się na najem mieszkania, warto dokładnie wszystko omówić z wynajmującym. Przede wszystkim zapytać o wszystkie zapisy umowy najmu, którą przedstawi. Warto również poruszyć temat przyjmowania w mieszkaniu gości, zostawania na noc innych osób, palenia papierosów czy posiadania zwierząt. W ten sposób łatwiej uniknąć przyszłych nieporozumień.

Warto też poprosić wynajmującego o przedstawienie kilku ostatnich rachunków za media, by zweryfikować ich wysokość. Jeżeli w trakcie oglądania mieszkania pojawią się jakiekolwiek uwagi lub pomysły na zmianę aranżacji (meble, malowanie itp.), najlepiej przedyskutować je jeszcze przed podpisaniem umowy.

Jeśli tylko jest taka okazja, dobrze jest również porozmawiać z przyszłymi sąsiadami. Mogą podzielić się ważnymi informacjami na temat budynku, osiedla czy nawet samego wynajmującego.

Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

W przypadku wątpliwości, za naprawę których elementów mieszkania płaci wynajmujący, a których najemca, pomocna może być bardzo ogólna zasada mówiąca, że „co w ścianach, naprawia właściciel, a co wystaje ze ścian – najemca

Dla przykładu jeżeli pękła rura w ścianie, naprawą musi zająć się wynajmujący, a jeżeli pękła rura doprowadzająca wodę do pralki lub rozszczelniła się bateria prysznicowa – już najemca. 

Wejście do wynajmowanego mieszkania

Czy właściciel ma prawo w czasie trwania umowy wchodzić do wynajmowanego mieszkania? Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, to nie – wynajmujący może do niego wejść tylko za wyraźną zgodą najemcy lub na jego zaproszenie.

Wyjątkiem może być sytuacja, gdy w lokalu wystąpi usterka lub awaria, za której usunięcie odpowiada wynajmujący. Wówczas najemca jest zobowiązany do udostępnienia mu lokalu w ustalonym terminie. 

Jeżeli jednak najemca jest w tym czasie nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do niego w celu usunięcia usterki lub awarii w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Jeżeli najemcy nie będzie w tym czasie w lokalu, wynajmujący jest odpowiedzialny za zabezpieczenie lokalu i wszystkich znajdujących się w nim rzeczy.

Wynajem mieszkania – jak się zabezpieczyć?

O czym należy pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć swoje prawa, decydując się na najem mieszkania? Przede wszystkim o podpisaniu umowy, bez której najemca nie ma możliwości potwierdzenia swojego prawa do przebywania w mieszkaniu. Umowa ta powinna zawierać najważniejsze informacje, a wszystkie dodatkowe, niespodziewane zapisy należy traktować podejrzliwie.

Podpisując umowę najmu, warto także poprosić wynajmującego o przedstawienie posiadanego prawa do lokalu oraz o spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego

Nie należy także zapomnieć o dokładnym omówieniu z wynajmującym wszystkich szczegółów finansowych: wysokości czynszu i metody jego płatności, sposobu opłacania rachunków (media, internet) oraz napraw, zasad zwrotu kaucji czy zasad wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. Wszystkie te informacje powinny też być wprost zawarte w umowie najmu.

Jak liczyć termin wypowiedzenia najmu?

Sposób wypowiedzenia najmu i obowiązujące w tym zakresie terminy powinny zostać określone w umowie najmu i stosowane zgodnie z tymi zapisami. Szczególnie ważne jest to w przypadku umów podpisywanych na czas nieoznaczony – jeżeli zabraknie w nich zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy przed terminem, wypowiedzenie takie może zostać uznane za niemożliwe.

Warto pamiętać o doprecyzowaniu nie tylko czasu trwania wypowiedzenia, np. jeden miesiąc, ale też momentu, od którego ten okres wypowiedzenia się liczy. Może bowiem ono być skuteczne z chwilą złożenia lub dopiero z końcem miesiąca. W zależności od tego miesięczny okres wypowiedzenia najmu złożonego np. 15 lipca będzie się kończył 16 sierpnia albo 31 sierpnia. Jeżeli w umowie na czas oznaczony zawarty zostanie okres wypowiedzenia, ale nie będzie określone, od kiedy się go nalicza, na mocy Kodeksu cywilnego powinien on naliczać się od dnia złożenia wypowiedzenia.

Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony i brakuje w niej zapisów dotyczących czasu wypowiedzenia, możliwe jest zastosowanie ustawowych terminów wypowiedzenia najmu. Terminy te zależą od częstotliwości regulowania opłaty za czynsz: - gdy czynsz jest płatny co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca, - gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa trzy miesiące ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego, - gdy czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc, okres wypowiedzenia trwa trzy dni od dnia złożenia wypowiedzenia, - gdy czynsz jest płatny codziennie, okres wypowiedzenia trwa jeden dzień od dnia złożenia wypowiedzenia.

Jaki PIT za wynajem mieszkania?

Wynajem jednego mieszkania lub ich większej liczby coraz częściej bywa źródłem dodatkowego dochodu. Dochód ten, jak każdy inny, podlega jednak pod podatek dochodowy.

W przypadku dochodów z najmu wynajmujący ma do wyboru dwie metody rozliczania się z podatku dochodowego : - na zasadach ogólnych (skala podatkowa): 17 proc. od dochodu do wysokości 85 528 zł i 32 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę - ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 proc. od dochodu do wysokości 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę

Dochody z najmu muszą zostać uwzględnione również w corocznej deklaracji podatkowej wynajmującego. W przypadku najmu na zasadach ogólnych, dochody te uwzględnia się w deklaracji PIT-36 wraz z innymi dochodami osiągniętymi w danym roku. W przypadku rozliczania najmu na zasadach ryczałtu konieczne jest natomiast złożenie dodatkowej deklaracji PIT-28.

Wynajem mieszkania a najem okazjonalny

Szczególną formą najmu mieszkania jest najem okazjonalny, funkcjonujący w Polsce od 2009 roku. Najem okazjonalny zakłada, że wynajmowane mieszkanie nie jest dla najemcy jedynym miejscem do mieszkania. Sytuacja taka często ma miejsce choćby w przypadku studentów, którzy wyprowadzają się z domu rodzinnego na czas studiów. Co za tym idzie, wyróżnia się niższym stopniem ochrony najemcy, z kolei dla wynajmującego oznacza mniejsze trudności z ewentualnym pozbyciem się kłopotliwego i łamiącego zapisy umowy lokatora.

Należy jednak pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie daje wynajmującemu prawa do dowolnego wypowiadania tej umowy i eksmisji najemcy. Jeżeli najemca nie łamie postanowień umowy, chroniony jest w podobny sposób jak przy zwykłej umowie najmu. Mniejsza ochrona najemcy dotyczy jedynie sytuacji, w których ten łamie postanowienia umowy lub odmawia opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, muszą do niej zostać załączone dodatkowe dokumenty: - oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz opróżnieniu i wydaniu lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, - wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu, - oświadczenie właściciela ww. innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Ożywienie gospodarcze w Stanach Zjednoczonych w drugim kwartale było silniejsze niż wcześniej szacowano. Wszystko dzięki konsumentom, którzy zwiększyli wydatki przez niepokoje związane z wojną handlową prezydenta Donalda Trumpa - podał portal stacji CNN.

Gospodarka USA zaskoczyła. "Gwałtowne odbicie"

Gospodarka USA zaskoczyła. "Gwałtowne odbicie"

Źródło:
CNN

Kreml chce przejąć złoża uranu w Nigrze - informuje paryski magazyn "Jeune Afrique". W zamian Moskwa obiecuje rządzącej krajem juncie wojskowej budowę elektrowni jądrowej.

Jedno z największych złóż uranu na świecie. Chce je przejąć Rosja

Jedno z największych złóż uranu na świecie. Chce je przejąć Rosja

Źródło:
PAP

Prezydent Francji Emmanuel Macron uważa, że Unia Europejska powinna rozważyć odwet wobec amerykańskiego sektora cyfrowego - podał portal Politico. Wcześniej prezydent Donald Trump zagroził cłami i ograniczeniem dostępu do technologii z USA tym krajom, które stosują podatki bądź regulacje cyfrowe.

Macron: Europa nie powinna wykluczać tego

Macron: Europa nie powinna wykluczać tego

Źródło:
PAP

Rząd przyjął projekt budżetu na 2026 rok. - Żyjąc w realiach tak dużego deficytu, nie mamy specjalnie marginesu na niepowodzenia, które nie zawsze od nas zależą - stwierdził w TVN24 doktor Przemysław Kwiecień, główny ekonomista XTB. Łukasz Wilkowicz z "Dziennika Gazety Prawnej" dodał, że "bardziej martwi długi termin" i to, że "punkt odniesienia, od którego ten deficyt miałby się obniżać, jest stale przesuwany".

Budżet 2026. "To jest coś, co powinno nas najbardziej martwić"

Budżet 2026. "To jest coś, co powinno nas najbardziej martwić"

Źródło:
tvn24.pl

Rząd przyjął projekt budżetu na 2026 rok - przekazała ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Minister finansów Andrzej Domański poinformował, że deficyt budżetowy w przyszłym roku wyniesie ponad 270 miliardów złotych.

Rząd przyjął projekt budżetu na 2026 rok

Rząd przyjął projekt budżetu na 2026 rok

Źródło:
PAP

Jest rekordowy pod wieloma względami - tak o projekcie budżetu na 2026 rok mówił premier Donald Tusk. - Koniec z drożyzną - podkreślił szef rządu.

Tusk: to nie jest nasze ostatnie słowo

Tusk: to nie jest nasze ostatnie słowo

Źródło:
PAP

Resort pracy przygotował projekt, który zakłada wypłatę zasiłku chorobowego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych już od pierwszego dnia choroby pracownika. Propozycja będzie rozpatrywana teraz podczas posiedzenia Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów.

Zmiany w zasiłku chorobowym. Jest projekt

Zmiany w zasiłku chorobowym. Jest projekt

Źródło:
PAP

Z okazji początku roku szkolnego niektórzy z rodziców mogą otrzymać dodatkowe przelewy w łącznej wysokości nawet ponad 500 złotych. Chodzi o szereg świadczeń wspierających wychowanie dzieci. Wyjaśniamy, kto i ile może dostać.

Dodatkowe pieniądze na początek roku szkolnego. Jak dostać świadczenia?

Dodatkowe pieniądze na początek roku szkolnego. Jak dostać świadczenia?

Źródło:
tvn24.pl

We wrześniu ma pojawić się projekt ustawy, który będzie zakładał mrożenie cen energii na czwarty kwartał 2025 roku oraz wprowadzi bon ciepłowniczy - zapowiedział Miłosz Motyka, minister energii. Z kolei Paulina Hennig-Kloska, szefowa resortu klimatu i środowiska, powiedziała, że dwa z trzech komponentów zawetowanej przez prezydenta ustawy wiatrakowej zostaną zrealizowane pozaustawowo.

Jest zapowiedź ministra w sprawie cen prądu

Jest zapowiedź ministra w sprawie cen prądu

Źródło:
PAP

We Włocławku powstanie pierwsza w Europie mała elektrownia jądrowa BWRX-300. To jedno z uzgodnień porozumienia między Orlenem a Synthos Green Energy - podał Orlen.

Tu powstanie "pierwsza w Europie mała elektrownia jądrowa". Jest porozumienie

Tu powstanie "pierwsza w Europie mała elektrownia jądrowa". Jest porozumienie

Źródło:
PAP

Orlen ogłosił, że we Włocławku powstanie nie tylko pierwsza w Polsce, ale także w Europie, mała modułowa elektrownia jądrowa, czyli SMR. Wyjaśniamy, co to jest.

Pierwsza taka inwestycja w Europie. Co to jest SMR

Pierwsza taka inwestycja w Europie. Co to jest SMR

Źródło:
tvn24.pl

Tysiące miejsc pracy jest zagrożonych po tym, gdy Biały Dom wstrzymał budowę niemal ukończonej farmy wiatrowej u wybrzeży Rhode Island w Stanach Zjednoczonych. To kolejny cios administracji Trumpa wymierzony w energetykę wiatrową.

Trump wstrzymał wielką inwestycję. Tysiące miejsc pracy zagrożonych

Trump wstrzymał wielką inwestycję. Tysiące miejsc pracy zagrożonych

Źródło:
CNN

Wyobraźmy sobie taką scenę: twój samolot właśnie wylądował w Antalyi w Turcji, a ty nie możesz się doczekać, by wysiąść. Odpinasz pasy, wyskakujesz z fotela i wyciągasz torbę z półki nad głową, pełen zapału do rozpoczęcia urlopu. Ale trochę się pospieszyłeś. Stewardessa zabiera cię na bok i nakłada szybki mandat w wysokości 62 euro (265 złotych). W tym roku Europa rozprawia się z nieokrzesanymi turystami.

"Mieszkańcy mają dość". Nawet 13 tysięcy złotych mandatu

"Mieszkańcy mają dość". Nawet 13 tysięcy złotych mandatu

Źródło:
BBC

Prezydent Karol Nawrocki zawetował w środę dwie nowelizacje: ustawę o zapasach ropy i gazu oraz ustawę o środkach ochrony roślin. Wyjaśniamy, jakie rozwiązania zawierały i jak te weta uzasadnia Kancelaria Prezydenta.

"Nie rozumie potrzeb bezpieczeństwa". Co zawetował Nawrocki?

"Nie rozumie potrzeb bezpieczeństwa". Co zawetował Nawrocki?

Źródło:
tvn24.pl

SK Telecom, największy operator komórkowy w Korei Południowej, będzie musiał zapłacić 134,8 miliarda wonów (97 milionów dolarów) za wyciek danych wszystkich abonentów. To najwyższa kara nałożona przez Południowokoreańską Komisję Ochrony Danych Osobowych od czasu jej powstania w 2020 roku.

Wyciek danych wszystkich klientów. Rekordowa kara

Wyciek danych wszystkich klientów. Rekordowa kara

Źródło:
PAP

Kawa w sklepach drożeje w dwucyfrowym tempie. Jak wynika z raportu UCE Research i Uniwersytetów WSB Merito mielona podrożała sklepach w ujęciu rocznym o niemal 18 procent, a rozpuszczalna o blisko 17 procent. Mało jest promocji, które mogłyby złagodzić podwyżki.

Dwucyfrowy wzrost cen popularnego produktu

Dwucyfrowy wzrost cen popularnego produktu

Źródło:
PAP

Zapasy ropy wystarczą nam na od 25 do 30 dni i jeśli dostawy rurociągiem Przyjaźń nie zostaną przywrócone we wrześniu, Węgry i Słowacja będą musiały skorzystać z rezerw strategicznych - powiedział w środę tygodnikowi "Mandiner" Zsolt Hernady, prezes węgierskiego koncernu energetycznego MOL.

Szef giganta zabrał głos w sprawie ropy z Rosji

Szef giganta zabrał głos w sprawie ropy z Rosji

Źródło:
PAP

Władze Florencji zamierzają używać kamer termowizyjnych i narzędzi sztucznej inteligencji do monitoringu napływu turystów. System ma działać w historycznym centrum miasta, które jest wpisane na listę światowego dziedzictwa UNESCO.

Pilotażowy projekt we włoskim mieście. Dotyczy turystów

Pilotażowy projekt we włoskim mieście. Dotyczy turystów

Źródło:
PAP

Prezydent USA Donald Trump obiecał wyborcom jesienią ubiegłego roku, że szybko pokona inflację po powrocie do Białego Domu. Bezprecedensowe i nieustępliwe ataki Trumpa na Rezerwę Federalną mogą przynieść dokładnie odwrotny skutek - przestrzegają ekonomiści w rozmowie z CNN.

"Trump łamie kardynalną zasadę"

"Trump łamie kardynalną zasadę"

Źródło:
CNN