Kredyt hipoteczny 2021 – zdolność kredytowa, dokumenty do kredytu

Źródło:
TVN24 Biznes
Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznych
Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznychNBP
wideo 2/4
Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznychNBP

Kredyt hipoteczny to często jedyna szansa na zakup własnego mieszkania lub domu. Czym jest kredyt hipoteczny? Jakie warunki trzeba spełniać, aby go otrzymać? Co warto wiedzieć przed wzięciem kredytu hipotecznego?

● Kredyt hipoteczny służy zakupowi nieruchomości. ● Kredyt ten zabezpieczony jest hipoteką, dzięki czemu udzielany jest zwykle na atrakcyjniejszych warunkach niż na przykład kredyty konsumenckie. ● Udzielenie kredytu hipotecznego zależy od posiadania zdolności kredytowej. ● Od kredytobiorcy wymagane jest wniesienie określonego wkładu własnego.

Funkcjonowanie kredytów hipotecznych odbywa się w oparciu przede wszystkim o ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe oraz o ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Przepisy prawa bankowego wynikają również z Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu spółek handlowych.

Kredyt hipoteczny – co to jest?

Kredyt hipoteczny, podobnie jak inne rodzaje kredytów i pożyczek, jest umową pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Na jej podstawie bank pożycza na procent określoną kwotę pieniędzy, mających sfinansować zakup określonej nieruchomości, zaś kredytobiorca przez określony czas oddaje później te pieniądze, spłacając je w ratach wraz z odsetkami

Tym, co najbardziej wyróżnia kredyt hipoteczny, jest zabezpieczenie go hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. 

Inaczej mówiąc, bank udziela kredytu na zakup nieruchomości, zabezpieczając się przy tym ustanowieniem na tej nieruchomości hipoteki, czyli prawa do zaspokojenia swoich ewentualnych wierzytelności w pierwszej kolejności. W praktyce oznacza to, że jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, bank będzie mógł przejąć jego nieruchomość, sprzedać ją i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Kredyt hipoteczny zwykle bywa atrakcyjny dla obu stron umowy. Dla banku to zabezpieczone hipoteką źródło zysku przez kolejnych nawet kilkadziesiąt lat. Dla kredytobiorcy z kolei to często jedyna możliwość, by kupić własną nieruchomość.

Wypłata kredytu hipotecznego

Tym, co wyróżnia kredyt hipoteczny, jest nie tylko ustanowienie hipoteki. Kredyt ten najczęściej różni się od innych kredytów i pożyczek długim okresem spłaty (nawet kilkadziesiąt lat) i atrakcyjniejszymi warunkami, w tym oprocentowaniem. Jest jednak przy tym celowy – tak pożyczone pieniądze można wykorzystać wyłącznie na zakup lub budowę określonej nieruchomości, a czasem dodatkowo na jej remont.

Kredyt hipoteczny bywa wypłacany w całości lub w transzach. Pierwszy przypadek ma miejsce, gdy kupowana jest istniejąca już nieruchomość, czyli mieszkanie, dom lub działka. Bank wówczas przelewa określoną kwotę bezpośrednio na rachunek sprzedającego, czyli z pominięciem samego kredytobiorcy.

Z kolei w przypadku kredytu na budowę domu lub zakup dopiero budowanego mieszkania możliwa jest wypłata kredytu w transzach, czyli częściach. Kolejne transze wypłacane są wówczas wraz z postępami dokonywanymi w budowie, które kredytobiorca zobowiązany jest dla banku dokumentować.

Zdolność kredytowa i inne warunki kredytu hipotecznego

Z kredytu hipotecznego nie każdy może skorzystać. Aby bank zgodził się go udzielić, trzeba spełniać określone warunki, które zawsze są skrupulatnie weryfikowane przez bank. 

Jakie to warunki? Przede wszystkim posiadanie zdolności kredytowej, a więc dochodów w takiej wysokości, które uwiarygodniają w oczach banku, że kredytobiorcę będzie stać na spłatę rat kredytowych. Na zdolność kredytową będą więc składać się wszystkie posiadane umowy generujące dla kredytobiorcy dochód, m.in. umowy o pracę, zlecenie lub dzieło, czy umowy wynajmu innej posiadanej nieruchomości, a także jego sytuacja rodzinna, inne zobowiązania finansowe oraz jego historia kredytowa. 

Oznacza to m.in., że banki nie będą chciały udzielić kredytu osobie, która w przeszłości nie spłacała w terminie innej zaciągniętej pożyczki lub kredytu, albo z innego powodu znajduje się w Rejestrze Dłużników. Informacje na ten temat zawsze sprawdzane są w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) i Krajowym Rejestrze Długów (KRD).

Oprócz umów generujących dochody, banki wymagają dostarczenia również innych dokumentów. W przypadku kredytobiorców zatrudnionych na umowę o pracę przede wszystkim są to: - zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy, - oświadczenie o dochodach, - świadectwa pracy.

W przypadku osób zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych lub prowadzących działalność gospodarczą można z kolei oczekiwać obowiązku przedstawienia m.in. deklaracji podatkowej PIT za ubiegły rok, zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z opłatami czy wyciągu z rachunku bankowego. 

Naturalnie konieczne jest również złożenie samego wniosku kredytowego. Szczegółowe warunki wzięcia kredytu hipotecznego ustalają jednak same banki, to w nich należy więc szukać pełnej informacji w tym zakresie.

Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?

Do wzięcia kredytu hipotecznego konieczne jest ponadto zebranie dokumentów dotyczących samej nieruchomości, której zakup ma zostać sfinansowany. W przypadku nieruchomości nowej, a więc z rynku pierwotnego, wymagane dokumenty to przede wszystkim: - umowa przedwstępna zawarta z deweloperem, - odpis z księgi wieczystej, - wypis i wyrys nieruchomości z ewidencji gruntów, - decyzja o pozwoleniu na budowę, - wypis dewelopera z KRS, - pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera, - oświadczenie dewelopera na bankowym druku.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lista wymaganych dokumentów jest podobna, z tą różnicą, że nie przedstawia się dokumentów dotyczących dewelopera i budowy. W zamian konieczne jest natomiast potwierdzenie od sprzedającego jego prawa do sprzedaży danej nieruchomości czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami.

Jeżeli wymagane było posiadanie wkładu własnego, kredytobiorca zobowiązany jest również do dostarczenia do banku potwierdzenia posiadania lub wpłaty tego wkładu.

Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego?

Posiadanie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości jest jednym z warunków udzielenia przez bank kredytu hipotecznego. Taką rekomendację wydała Komisja Nadzoru Finansowego w 2013 roku i banki się do niej stosują.

Wkład własny to nic innego, jak posiadany przez kredytobiorcę kapitał, który ten jest w stanie wyłożyć na zakup nieruchomości od razu przy zawieraniu umowy. Pieniądze te stanowią pierwszą część zapłaty za kupno danej nieruchomości

.Obecnie wymagany przez banki wkład własny nie może być mniejszy niż 20 proc. ceny zakupu lub w określonych przypadkach 10 proc. ceny zakupu.

Rekomendacja KNF dotycząca udzielania kredytów hipotecznych reguluje również niektóre inne kwestie, m.in. ustala maksymalny czas kredytu na 35 lat oraz zaleca bankom udzielanie kredytu wyłącznie w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje przychód.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, a więc przed spłaceniem kredytu wziętego na jego zakup? Jak najbardziej. Kredytobiorca formalnie jest bowiem właścicielem kupionej na kredyt nieruchomości, może więc nią rozporządzać. Należy jednak pamiętać o konieczności powiadomienia w takim przypadku banku, który posiada na niej hipotekę, i uzyskaniu od niego niezbędnych do sfinalizowania sprzedaży dokumentów.

Co istotne, ustanowiona przez bank hipoteka zawsze wpisywana jest do księgi wieczystej obciążonej nią nieruchomości. Oznacza to, że związana jest ona z samą nieruchomością, a nie osobą, która zaciągnęła kredyt. Jeżeli więc kredytobiorca sprzeda mieszkanie, na które wzięty był kredyt hipoteczny, dalszą spłatą pozostałego zadłużenia obciążony będzie już nowy właściciel.

To ważna informacja dla sprzedających, ale też dla kupujących. Kupując nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, należy w związku z tym zawsze sprawdzić, czy nie ma już na niej ustanowionej hipoteki.

Jak obliczyć oprocentowanie kredytu?

Atrakcyjniejsze niż w przypadku innych pożyczek i kredytów warunki kredytu hipotecznego nie oznaczają, że udzielający go bank na nim nie zarabia. Ze względu na długi czas spłaty kwota, którą ostatecznie trzeba bankowi przekazać, okazuje się zwykle znacznie wyższa od kwoty pożyczonej – czasami nawet dwukrotnie. Na koszt kredytu składa się m.in: - ustalone oprocentowanie, uzależnione od aktualnej stawki WIBOR, czyli ceny, za którą banki pożyczają pieniądze między sobą, - wyrażona procentowo marża, będąca dla banku comiesięcznym źródłem zysku m.in. za obsługę kredytu,  - prowizja, czyli jednorazowa opłata za udzielenie kredytu,  - obowiązkowe ubezpieczenia (np. nieruchomości, na życie)  - inne produkty finansowe, których wzięcia wraz z kredytem może wymagać bank, np. karta kredytowa. 

Aby ocenić, ile będzie kosztowało wzięcie danego kredytu hipotecznego, konieczne jest uwzględnienie wszystkich tych kosztów. Do jasnego przedstawienia tych elementów zobowiązane są oferujące kredyt banki. Ważne są przy tym szczególnie dwa pojęcia:

Całkowity Koszt Kredytu (CKK), czyli zsumowane wszystkie koszty związane z umową kredytową, tj. oprocentowanie, marże, prowizje, opłaty dodatkowe i podatki, 

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO), czyli CKK wyrażony procentowo.

CKK można też wyliczyć samodzielnie, korzystając z dostępnych w internecie bezpłatnych kalkulatorów kredytowych.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Władimir Putin podpisał w czwartek dekret pozwalający klientom zagranicznym kupującym gaz rosyjski płacić za niego w innych bankach niż Gazprombank, który został objęty amerykańskimi sankcjami.

Putin zmienia zasady płatności za gaz

Putin zmienia zasady płatności za gaz

Źródło:
PAP

Producent wódki Stoli złożył wniosek o upadłość. Decyzja dotyczy wyłącznie działalności koncernu na terenie Stanów Zjednoczonych. Jako uzasadnienie swojego wniosku firma wskazała mniejszy popyt na napoje spirytusowe, poważny cyberatak, który sparaliżował jej działalność, oraz kilkuletnią walką z Rosją w sądzie.

Producent znanej wódki złożył wniosek o upadłość

Producent znanej wódki złożył wniosek o upadłość

Źródło:
CNN

Elektrownia atomowa na wyspie Beznau w Szwajcarii - najstarsza w Europie i jedna z najstarszych na świecie - zostanie zamknięta w 2033 roku. Poinformowała o tym w czwartek szwajcarska grupa energetyczna Axpo w komunikacie. Greenpeace domaga się natychmiastowego wycofania jej z użytku.

Najstarsza elektrownia atomowa w Europie zostanie zamknięta

Najstarsza elektrownia atomowa w Europie zostanie zamknięta

Źródło:
PAP

- Dyskusja o obniżce stóp procentowych zacznie się od października 2025 roku, nie będzie to dyskusja, która doprowadzi do obniżki stóp w przyszłym roku, to się przesuwa na 2026 rok - powiedział w czwartek prezes Narodowego Banku Polskiego Adam Glapiński.

Szef NBP o obniżce stóp procentowych. "To się przesuwa"

Szef NBP o obniżce stóp procentowych. "To się przesuwa"

Źródło:
PAP

W grudniu pracownik handlu nie będzie mógł pracować więcej niż dwie niedziele - zakłada jedna z poprawek wniesiona w czwartek przez Senat do nowelizacji ustawy w sprawie Wigilii wolnej od pracy. Regulacja wróci teraz do Sejmu.

Wolne w Wigilię. Senat zgłosił poprawki

Wolne w Wigilię. Senat zgłosił poprawki

Źródło:
PAP

Senat nie zgłosił poprawek do nowelizacji ustawy podnoszącej kwotę świadczenia z funduszu alimentacyjnego z 500 do 1000 złotych miesięcznie. Regulacja trafi teraz na biurko prezydenta.

Świadczenie w górę. Decyzja Senatu

Świadczenie w górę. Decyzja Senatu

Źródło:
PAP

Senat poparł w czwartek nowelizację Kodeksu pracy wydłużającą urlop macierzyński rodzicom wcześniaków. Izba przyjęła też dwie poprawki do nowelizacji. Teraz regulacje trafią ponownie do Sejmu.

Dłuższy urlop dla rodziców. Senat daje zielone światło

Dłuższy urlop dla rodziców. Senat daje zielone światło

Źródło:
PAP

W czwartkowym losowaniu Lotto żaden z graczy nie trafił szóstki. Kumulacja rośnie do czterech milionów złotych. Oto wyniki losowania Lotto i Lotto Plus z 5 grudnia.

Kumulacja w Lotto rośnie

Kumulacja w Lotto rośnie

Źródło:
tvn24.pl

Główny Inspektorat Sanitarny ostrzega przed możliwą obecnością fragmentów metalu w suplemencie diety Propolis Forte. "Nie należy spożywać wskazanej w komunikacie serii produktu" - czytamy w komunikacie.

Tabletki na gardło wycofane. Możliwa obecność fragmentów metalu

Tabletki na gardło wycofane. Możliwa obecność fragmentów metalu

Źródło:
PAP

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad nie wyklucza udostępnienia w tym roku odcinka autostrady A2 Groszki - Siedlce Zachód - przekazał rzecznik GDDKiA Szymon Piechowiak. Jak zaznaczył, prace dobiegają końca, jednak data ich zakończenia będzie zależała od warunków pogodowych.

Nowy odcinek autostrady do końca roku? "Czynimy intensywne starania"

Nowy odcinek autostrady do końca roku? "Czynimy intensywne starania"

Źródło:
PAP

Shell i Equinor powołały joint-venture, by wspólnie zająć się wydobyciem ropy i gazu z brytyjskiej części Morza Północnego - przekazał w czwartek norweski koncern Equinor. Norwegowie i Brytyjczycy w nowej spółce mają mieć po 50 procent udziałów.

Paliwowi giganci łączą siły

Paliwowi giganci łączą siły

Źródło:
PAP

Strata Narodowego Banku Polskiego za 2024 rok wyniesie około 7,4 miliarda złotych - wynika z ustaleń serwisu Business Insider. Rok wcześniej strata wynosiła niemal 21 miliardów złotych.

NBP pod kreską. Szykuje się potężna strata

NBP pod kreską. Szykuje się potężna strata

Źródło:
tvn24.pl/PAP

Agenci Centralnego Biura Antykorupcyjnego na polecenie prokuratury prowadzą przeszukania w budynkach fundacji Lux Veritatis - wynika z informacji tvn24.pl. Chodzi o umowę zawartą z Ministerstwem Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Prezesem Lux Veritatis jest ojciec Tadeusz Rydzyk.

Agenci CBA weszli do fundacji Lux Veritatis

Agenci CBA weszli do fundacji Lux Veritatis

Źródło:
tvn24.pl

Stopy procentowe zostają bez zmian. Mimo to według Jarosława Sadowskiego z rankomat.pl raty kredytów hipotecznych spadają. Ekspert wskazuje, o ile i co za to odpowiada.

Co po decyzji RPP? "Ta stawka odzwierciedla przewidywania"

Co po decyzji RPP? "Ta stawka odzwierciedla przewidywania"

Źródło:
tvn24.pl, rankomat.pl

Najwyższy w Norwegii podatek od osób fizycznych (PIT) za 2023 rok wyniósł około 350 milionów koron (w przeliczeniu 130 milionów złotych). Zapłaciła go 29-letnia Katharina Andresen, której rodzina posiada firmy z branży tytoniowej i nieruchomości.

Zapłaciła najwyższy podatek w kraju

Zapłaciła najwyższy podatek w kraju

Źródło:
PAP

Chińscy hakerzy z zespołu nazwanego Salt Typhoon ukradli metadane dużej liczby klientów największych firm telekomunikacyjnych - poinformowali przedstawiciele administracji USA. Włamanie uznawane jest za największy atak na firmy telekomunikacyjne w historii USA i wciąż może być w toku.

Największy taki atak w historii. "Duża liczba osób"

Największy taki atak w historii. "Duża liczba osób"

Źródło:
PAP

Senat nie zgłosił poprawek do ustawy o mrożeniu cen energii elektrycznej dla gospodarstw domowych. Według niej stawka ma nie ulec zmianie do końca września 2025 r. Teraz ustawa trafi do Prezydenta. Według rządu, koszt ustawy to blisko 4 mld zł.

Mrożenie cen energii coraz bliżej. Ustawa czeka na podpis prezydenta

Mrożenie cen energii coraz bliżej. Ustawa czeka na podpis prezydenta

Źródło:
PAP

Zakładamy, że w najbliższych tygodniach wojewoda mazowiecki wyda decyzję lokalizacyjną dla nowego lotniska w ramach Centralnego Portu Komunikacyjnego - poinformował prezes spółki CPK Filip Czernicki. Dodał, że zgodnie z harmonogramem prace na terenie portu ruszą w 2026 roku.

Gigantyczna inwestycja w Polsce. Kluczowa decyzja "w najbliższych tygodniach"

Gigantyczna inwestycja w Polsce. Kluczowa decyzja "w najbliższych tygodniach"

Źródło:
PAP

Leśna Asysta Honorowa, której utrzymanie kosztowało milion złotych, samochód za 280 tysięcy złotych, buława hetmańska, stroje dla księży i remont dróg w okręgu posła Suwerennej Polski. To kolejne szokujące ustalenia Najwyższej Izby Kontroli (NIK) w Lasach Państwowych - czytamy w czwartkowej "Gazecie Wyborczej".

Stroje dla księży, buława i leśna asysta. Bizancjum w Lasach Państwowych

Stroje dla księży, buława i leśna asysta. Bizancjum w Lasach Państwowych

Źródło:
PAP