Mieszkanie komunalne. Jak się o nie ubiegać? Czy można je wykupić?

● Mieszkania komunalne to forma pomocy społecznej dla osób w złej sytuacji mieszkaniowej ● Zasady i kryteria ich przydzielania ustalają poszczególne gminy ● W niektórych przypadkach możliwy jest wykup zajmowanego lokalu komunalnego ● Istnieje możliwość zamiany mieszkania komunalnego na inny lokal za zgodą zajmujących go lokatorów

Mieszkania komunalne są własnością gminy. Obowiązek tworzenia i funkcjonowania mieszkań komunalnych nakłada ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią każda gmina zobowiązana jest do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Mieszkania komunalne są więc formą pomocy społecznej skierowanej do osób, które z różnych powodów nie są w stanie same zadbać o odpowiednie warunki mieszkaniowe dla siebie i swojej rodziny.

Główną zaletą mieszkań komunalnych jest czynsz niższy niż w przypadku mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych oraz pewność umowy najmu na czas nieoznaczony. Z drugiej strony jednak ubiegający się o przydział mieszkania komunalnego ma ograniczony wpływ na to, jaki lokal dostanie.

Mieszkań komunalnych nie należy przy tym mylić z mieszkaniami socjalnymi. Te drugie to lokale przyznawane osobom najuboższym bez praw do jakiegokolwiek innego lokalu (m.in. komunalnego), często po eksmisjach. Zwykle to mieszkania w złym stanie lub w mało atrakcyjnych lokalizacjach.

Nie ma jednolitych, obowiązujących w całym kraju zasad ubiegania się o mieszkanie komunalne. Rady gmin ustalają to uchwałami, podobnie jak kryteria kwalifikujące do otrzymania takiego mieszkania.

Jakie to kryteria? Podstawowym jest wysokość dochodu gospodarstwa domowego. Nie jest jednak tak, że im niższy dochód, tym większa szansa na przydział mieszkania komunalnego. Dochód musi być na tyle niski, aby w ocenie urzędników uniemożliwiał rynkowy najem mieszkania, ale jednocześnie na tyle wysoki, aby pozwalał opłacić czynsz.

W wielu gminach przy rozpatrywaniu wniosków o przydział mieszkania komunalnego obowiązuje system punktowy. Punkty można otrzymać na przykład za to, ile osób obecnie mieszka w jednym lokalu, za długi czas oczekiwania na mieszkanie, za samotne wychowywanie dziecka czy za bezdomność.

Gminna komisja decydująca o przydziale mieszkań komunalnych może przy tym zweryfikować sytuację majątkową i mieszkaniową wnioskodawcy, a tym samym jej zgodność z informacjami podanymi we wniosku.

Cały proces ubiegania się o przydział mieszkania komunalnego wygląda następująco:

● złożenie wniosku i załączników do niego zgodnie z wymaganiami danej gminy, ● weryfikacja wniosku przez urzędników, ● wydanie decyzji dotyczącej przydziału mieszkania – jeżeli jest pozytywna, wnioskodawca trafia na listę oczekujących, ● przedstawienie przez gminę propozycji mieszkań komunalnych (nie więcej niż trzech), ● w przypadku zaakceptowania wybranego mieszkania komunalnego przez wnioskodawcę – podpisanie umowy najmu na czas nieoznaczony (jeżeli wnioskodawca wszystkie propozycje odrzuci, zostaje skreślony z listy oczekujących).

Należy pamiętać, że na liście oczekujących można być nawet przez wiele lat. Wynika to z braku dostatecznej liczby mieszkań komunalnych, a także z problemów gmin z ewidencją mieszkań i ich zarządzaniem.

Ponieważ szczegółowe zasady ubiegania się o przydział mieszkania komunalnego ustalają gminy, to tam należy szukać szczegółowych informacji, jak powinien wyglądać wniosek oraz jakie dokumenty trzeba do niego dołączyć. Informacji takich udzielają zwykle biura obsługi mieszkańca lub wydziały spraw mieszkaniowych danego urzędu. Najczęściej należy przygotować:

● podanie o przydział mieszkania komunalnego, ● deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie trzech ostatnich miesięcy, ● oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, ● oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

W określonych sytuacjach możliwe jest wykupienie przez najemcę mieszkania komunalnego. Po pierwsze w urzędzie gminy lub miasta należy dowiedzieć się, czy dany lokal przeznaczony jest na sprzedaż. Po drugie aktualny najemca nie może zalegać z opłatami za czynsz.

Jeżeli oba te warunki są spełnione, najemca ma pierwszeństwo w wykupie zajmowanego lokalu i może złożyć w tej sprawie odpowiedni wniosek. Cena wykupu jest ustalana przez gminę, bywa znacznie niższa od rynkowej za sprawą przyznawanych bonifikat. Najczęściej bonifikata jest tym wyższa, im gorszy jest stan techniczny lokalu.

Zgodnie z ustawą istnieje także możliwość zamiany mieszkania komunalnego na inne. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których wynajmowane mieszkanie jest w złym stanie technicznym lub staje się zbyt małe względem aktualnej liczby mieszkańców, np. po urodzeniu się dzieci.

Aby możliwe było dokonanie zamiany mieszkania komunalnego, trzeba w pierwszej kolejności znaleźć najemców innego mieszkania, którzy również byliby zainteresowani dokonaniem zamiany – drugie z zamienianych mieszkań nie musi być przy tym komunalne, ale może być na przykład spółdzielcze. Następnie obie strony składają w tej sprawie wniosek wraz z wymaganymi dokumentami w urzędzie gminy. 

Szczegółowe informacje na temat tego, kiedy i na jakich zasadach zamiana taka jest możliwa, regulowane są w uchwałach rad gmin. 

Mieszkając w lokalu komunalnym, trzeba spełniać ustawowe kryterium dotyczące metrażu na jedną osobę. Należy o tym pamiętać na przykład w sytuacji, gdy dzieci najemcy usamodzielniły się i wyprowadziły. 

Gmina może bowiem wypowiedzieć umowę najmu lokalu, jeżeli w trakcie jej trwania okaże się, że powierzchnia lokalu jest większa niż:

● 50 metrów kwadratowych dla jednej osoby ● 25 metrów kwadratowych dla każdej kolejnej osoby

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego następuje w tej sytuacji z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Ponadto gmina zobowiązana jest do jednoczesnego przedstawienia najemcy pisemnej oferty najmu innego lokalu komunalnego, a w razie przyjęcia tej oferty – pokrycia kosztów przeprowadzki. 

Gmina nie może wypowiedzieć umowy najmu z powodu niespełniania kryterium metrażu w dwóch przypadkach:

● gdy najemca ukończył 75. rok życia – chyba że najemca wyrazi na to zgodę ● gdy umowa najmu zawarta została przed 21 kwietnia 2019 roku

Należy pamiętać, że wypowiedzenie przez gminę umowy najmu mieszkania komunalnego możliwe jest również w innych przypadkach, m.in. niespełniania już kryteriów przyznania lokalu lub niepłacenia czynszu od co najmniej trzech miesięcy.