"Dostępność mieszkań na wynajem jest najniższa w historii"

- 2022 r. był czasem szoków i turbulencji, bardzo intensywnym dla rynku mieszkaniowego. Czwarty kwartał przyniósł pewien optymizm, dlatego że sprzedaż na sześciu głównych rynkach była zdecydowanie lepsza - o ok. 30 proc. kdk - w porównaniu do bardzo słabego wyniku z trzeciego kwartału, kiedy deweloperzy sprzedali poniżej 7 tys. jednostek. Lepszy wynik w czwartym kwartale to głównie aktywność nabywców gotówkowych (...) Cały 2022 r. ze sprzedażą na poziomie 35 tys. na sześciu głównych rynkach (...) pokazuje, że cofnęliśmy się z wynikiem do okresu sprzed boomu mieszkaniowego z 2013 r., więc możemy wyniki uznać za całkiem niezłe, na tle zawirowań- powiedziała Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL podczas śniadania prasowego.

- W pierwszej połowie 2023 r. pewnie będziemy obserwować pewne spowolnienie, ale druga połowa powinna przynieść delikatne odbicie, jeśli chodzi o zakupy. W całym roku możemy zbliżyć się do wyniku z 2022 r. - dodała. Z danych JLL wynika, że w drugiej połowie 2022 r. można było obserwować wstrzymywanie części projektów, co sprawiło, że oferta na koniec grudnia szacowana była na około 49 tys.

Gawrońska oceniła, że w 2023 r. kluczowe znaczenie będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową i dotyczące subsydiowanych kredytów, ale także zasad kupowania większej liczby mieszkań, w tym także dotyczące sektora PRS (sektora najmu instytucjonalnego, ang. Private Rented Sector).

Dodała, że odbudowę popytu na kredyty może wspomóc wprowadzenie rządowego programu kredytów z 2 proc. oprocentowaniem, a także obniżenie buforu ostrożnościowego. - Może to podnieść słupki sprzedaży na sześciu głównych rynkach - pewnie jeszcze nie bardzo wyraźnie w 2023 r., ale w 2024 r. ten wzrost powinien być znaczący - uważa Gawrońska.

Zdaniem ekspertki, nie jest spodziewany spadek cen w ujęciu nominalnym, a w perspektywie najbliższych lat można raczej oczekiwać ich wzrostu. - Na ten moment nie widzimy prawdopodobieństwa, by ceny nominalne mogły spadać. Rośnie prawdopodobieństwo, że w perspektywie 2-3 lat, z uwagi na ograniczenia w nowej podaży, ceny mogą wyraźnie rosnąć - oceniła.

Jako trudną eksperci oceniają sytuację na rynku najmu. - Mamy gigantyczny popyt na mieszkania na wynajem (...). Mamy sytuację mocno dramatyczną. Jesteśmy w okresie, kiedy dostępność mieszkań na wynajem jest najniższa w historii. Deficyt mieszkań w sześciu największych miastach w Polsce sięga obecnie 700 tys. lokali - powiedział Paweł Sztejter, Head of Residential w JLL.

Dodał, że liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ukraińskiego. - Jednocześnie liczba mieszkań dostępnych na wynajem spada - w ciągu roku spadła o 75 proc. (...) Ponadto, bardzo szybko rosną czynsze - to jest najwyższy wzrost czynszów, jaki obserwujemy od wielu lat - poinformował Sztejter.

JLL podało, że w sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco powyżej 8 tys. mieszkań.

Sztejter ocenił, że jednym ze sposobów zwiększania dostępności mieszkań jest umożliwienie realizacji inwestycji przez inwestorów instytucjonalnych. Jego zdaniem nie ma zagrożenia, by zmonopolizowali oni rynek najmu w Polsce. - Dziś inwestorzy w sześciu miastach mają 0,4 proc. zasobów. Jeśli wybudują wszystko, co jest zaplanowane w perspektywie 5-6 lat ten udział sięgnie 1-1,5 proc. Mówienie, że w Polsce rynek mieszkaniowy zostanie zmonopolizowany (...) jest absurdalne - powiedział.

Eksperci JLL ocenili, że nadal dobrze radzi sobie rynek biurowy i mimo spowolnienia gospodarczego jego perspektywy są dość optymistyczne. - Rok 2023 może być jednym z ostatnich, w którym można zabezpieczyć umowę najmu na czynszach, do których się przyzwyczailiśmy przez ostatnie kilkanaście lat. (...) Ale sytuacja różni się jeśli chodzi o Warszawę i rynki regionalne - powiedział Tomasz Czuba, Head of Office Leasing and Tenant Representation w JLL.

Wyjaśnił, że w Warszawie widoczna jest luka podażowa - podczas, gdy w 2022 r. oddano do użytku ok. 250 tys. m kw. powierzchni biurowej, prognozowany wolumen na 2023 r. to ok. 73 tys. m kw. powierzchni.

- Na rynkach regionalnych podaż powierzchni biurowych nie spadnie tak dramatycznie w tym roku, ale będzie spadała w kolejnych latach. (...) Na rynkach regionalnych mamy obecnie ok. 15 proc. wakatów, spodziewamy się, że mogą one wzrosnąć średnio o ok. 18 proc. Jeśli chodzi o Warszawę na pewno ten współczynnik będzie spadał i może osiągnąć 8-9 proc. - powiedział Czuba.

Z raportu JLL wynika, że w 2022 roku najemcy w Polsce wynajęli ponad 1,4 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego 860 tys. m kw. w Warszawie. - Prognozujemy, że popyt na biura będzie spadał. (...) Ale nie będzie to dramatyczny spadek - dodał Czuba.

Eksperci spodziewają się, że czynsze w Warszawie w ciągu najbliższych dwóch lat wzrosną o 9-15 proc., w zależności od lokalizacji biura. W prezentacji JLL podało, że podaż powierzchni biurowej w całej Polsce wynosi 12,7 mln m kw.

JLL jest firmą specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami. Prowadzi działalność w ponad 80 krajach i zatrudnia na całym świecie ponad 102 tys. pracowników.