Jakie dodatkowe koszty trzeba ponieść, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym?

● Na rynku pierwotnym kupujemy nową, nieużywaną dotąd nieruchomość.  ● Od rynku pierwotnego należy odróżnić rynek wtórny. ● Jednym z kosztów zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest wynagrodzenie notariusza i podatek od czynności cywilnoprawnych. ● Podatek od nieruchomości to rodzaj podatku, który ponoszą określone podmioty, będące m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Rynek pierwotny nieruchomości umożliwia nabycie nowego, nie używanego do tej pory mieszkania, domu lub lokalu użytkowego bezpośrednio od inwestora. Co ważne, przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym nieruchomości mogą być zarówno nieruchomości, które zostały już ukończone, jak i te w trakcie realizacji. 

Dokonując zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, klienci mają do wyboru lokale w trakcie budowy, a także ukończone, ale w tzw. standardzie deweloperskim, które wymagają prac wykończeniowych, oraz lokale gotowe do zamieszkania.

Od rynku pierwotnego nieruchomości należy odróżnić rynek wtórny, czyli oferujący mieszkania, domy i lokale użytkowe z tzw. drugiej ręki. Były one zatem wcześniej zamieszkiwane lub użytkowane przez inne osoby. 

Poza standardem, podstawową różnicą pomiędzy rynkiem pierwotnym nieruchomości a rynkiem wtórnym jest podmiot oferujący nieruchomość. Na rynku pierwotnym są to firmy deweloperskie i spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku rynku wtórnego – na ogół osoby prywatne. 

Koszty związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, podobnie jak na rynku wtórnym, nie ograniczają się jedynie do kosztów mieszkania, domu lub lokalu. Wśród nich należy dodatkowo wymienić:

– prowizje dla pośredników lub biura nieruchomości, – koszty sądowe i opłaty skarbowe, – koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego, – wynagrodzenie notariusza, – podatek od czynności cywilnoprawnej.

Części z wymienionych kosztów można uniknąć, na przykład decydując się na zakup nieruchomości za gotówkę czy bez udziału pośredników. Jako że umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, uniknięcie kosztów wynagrodzenia notariusza nie będzie możliwe. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu tej czynności:

● do wartości 3000 zł maksymalna stawka wynosi 100 zł, ● od wartości 3000 zł do 10000 zł maksymalna stawka wynosi 100 zł  + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł, ● od wartości 10000 zł do 30000 zł maksymalna stawka wynosi 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10000 zł, ● od wartości 30000 zł do 60000 zł maksymalna stawka wynosi 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30000 zł, ● od wartości 60000 zł do 1000000 maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60000 zł, ● od wartości 1000000 zł do 2000000 zł maksymalna stawka wynosi 4770 + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1000000 zł, ● powyżej wartości 2000000 zł maksymalna stawka wynosi 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł, a w przypadku osób z I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn – niż 7500 zł.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawieraniem umowy w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 

Zgodnie z Ustawą z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży to jedna z czynności, od których należy odprowadzić tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych. Do jego zapłaty zobowiązany jest kupujący. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc., przy czym podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy.

Podatek od nieruchomości to rodzaj podatku, który płacą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

– właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, – posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych , – użytkownikami wieczystymi gruntów, – posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie to spełnia określone w art. 3 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych warunki.   

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:

– grunty, – budynki i ich części, – budowle, czyli obiekty niebędące budynkami lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej Dz. U. 2004 nr 148 poz. 1564, Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377, Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31, Ustawa z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz. U. 2000 nr 86 poz. 959.