Podatek od wynajmu mieszkania. Ile wynosi?

Osoby prywatne, czyli nieprowadzące działalności gospodarczej, mają do wyboru dwa sposoby rozliczenia podatku od dochodów z wynajmu mieszkania.

Pierwszym z nich jest rozliczenie na zasadach ogólnych (skala podatkowa), czyli stawką 17 proc. dla dochodu do wysokości 85 528 zł i stawką 32 proc. dla nadwyżki ponad tę kwotę. Drugim sposobem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. dla dochodu do wysokości 100 tys. zł i 12,5 proc. dla nadwyżki powyżej tej kwoty.

Sama stawka podatku to jednak nie wszystko - aby wybrać korzystniejszą dla siebie metodę rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania, trzeba pamiętać o tym, w jaki sposób w obu przypadkach podatek jest naliczany.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO

Przy rozliczaniu wynajmu na zasadach ogólnych opodatkowaniu podlega sam dochód, czyli kwota pozostała po odliczeniu od przychodu jego kosztów uzyskania. Oznacza to, że choć stawka podatku jest wyższa niż przy rozliczaniu ryczałtem, to jest naliczana od niższej kwoty.

Co można uznać za koszt uzyskania przychodu z wynajmu? Przede wszystkim czynsz, czyli koszt utrzymania lokalu płacony na rzecz naszej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a także rachunki za energię, wodę czy gaz, jeżeli to najemca jest zobligowany umową do ich opłacania. Odliczyć można także wszelkie wydatki związane z modernizacją czy remontem mieszkania, bieżącą jego eksploatacją, wyposażaniem oraz ubezpieczeniem.

Jeżeli mieszkanie było kupowane na kredyt, za kosztu uzyskania przychodu można także uznać odsetki płacone od tego kredytu. Od przychodu można ponadto odliczyć odpis amortyzacyjny, czyli koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych takich jak nieruchomość.

Przy tej formie rozliczenia podatku jest również możliwe skorzystanie z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że jeżeli pieniądze z wynajmu są naszym jedynym źródłem dochodu i nie przekroczą one kwoty 8000 zł, to będą one całkiem zwolnione z podatku.

Wybierając rozliczenie na zasadach ogólnych, nie jest konieczne informowanie o tym fakcie urzędu skarbowego. Ważne jest jednak, aby wszystkie koszty, które podatnik planuje odliczyć od dochodu, były udokumentowane. Należy więc zachować wszelkie paragony, faktury i umowy, które będą potwierdzać ponoszone koszty.

Rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych dokonuje się w jednej deklaracji PIT-36 razem z innymi dochodami osiągniętymi w danym roku podatkowym. Czas na złożenie PIT-36 za rok ubiegły mamy do 30 kwietnia.

Przy rozliczaniu wynajmu metodą ryczałtu ewidencjonowanego stawka podatku jest niższa, jednak opodatkowaniu podlega cały przychód - łącznie z kosztami jego uzyskania. Ważne jest więc, aby w umowie wskazać np., że to najemca jest zobowiązany do regulowania opłat za eksploatację mieszkania. W przeciwnym razie, jeżeli to my regulujemy te opłaty i zwiększamy o nie swój przychód, musimy zapłacić podatek również od tych kwot.

Przy tej formie rozliczania podatku, w przeciwieństwie do zasad ogólnych, nie jest możliwe skorzystanie z kwoty wolnej od podatku.

Wybierając rozliczenie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego od 2020 roku również nie jest konieczne informowanie o tym fakcie urzędu skarbowego. Potwierdzeniem wyboru takiej formy płacenia podatku jest natomiast składanie na koniec każdego roku podatkowego odrębnej deklaracji PIT-28.

W przeciwieństwie do deklaracji PIT-36 mamy na to jednak mniej czasu, ponieważ PIT-28 za rok ubiegły złożyć trzeba do 1 marca. W przypadku rozliczenia za 2020 rok termin złożenia deklaracji już więc minął.

To, która metoda rozliczania dochodów z wynajmu mieszkania jest korzystniejsza, zależy od indywidualnego przypadku.

Wybór zasad ogólnych wydaje się ciekawym rozwiązaniem zwłaszcza dla osób wynajmujących mieszkanie kupione na kredyt, a także mogących korzystać z odpisów amortyzacyjnych. Z kolei z ryczałtem wiąże się znacznie prostszy sposób wyliczania podatku i jego niższa realna stawka, jeżeli nasze koszty uzyskania przychodu nie są wysokie.

Niezależnie od wybranej metody wynajmujący ma obowiązek samodzielnego regulowania należności z tytułu podatku dochodowego. Muszą one wpływać na konto właściwego urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został dochód.

Od 1 stycznia 2021 roku weszły w życie zmiany dotyczące wynajmu mieszkania na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Teraz tę formę rozliczenia dochodów z wynajmu mogą wybrać nie tylko osoby fizyczne, ale również podatnicy wynajmujący mieszkanie w ramach swojej działalności gospodarczej. Wcześniej tacy podatnicy mieli do wyboru tylko rozliczanie na zasadach ogólnych lub według stawki liniowej w wysokości 19 proc.

Zmiana ta jest korzystna m.in. dla osób, które jednocześnie wynajmują kilka mieszkań. Wcześniej pojawiały się bowiem spory, czy wynajem kilku mieszkań jest już działalnością gospodarczą i czy jako taki może być rozliczany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do wynajmu prywatnego, osoby wynajmujące nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej są zobowiązane do złożenia w urzędzie skarbowym oświadczenia o tym, jaką wybrali formę opodatkowania wynajmu mieszkania.

WIĘCEJ O PIT-28 ZNAJDZIESZ TUTAJ >>>