"Dość dziwna" sytuacja na rynku. Kupujący mogą wiele ugrać

Jak piszą analitycy, kupujący "nierzadko mogą wynegocjować nawet ponad 10 proc. obniżki od ceny ofertowej. Z kolei deweloperzy cen nie obniżają, ale chętnie dodają komórki lokatorskie lub miejsca garażowe "w gratisie" - czytamy.

"Kolejną dobrą informacją dla osób planujących zakup nieruchomości z udziałem kredytu jest to, że uzyskanie kredytu hipotecznego staje się coraz wygodniejsze i szybsze. Wynika to nie tylko z tego, że chętnych na kredyt jest mniej, więc kolejki wniosków są mniejsze" - oceniają eksperci.

Z raportu wynika, że w większości analizowanych miast ofertowe ceny mieszkań rosły.

"Zacznijmy od danych za cały III kw., gdzie mamy informacje o zachowaniu cen w poszczególnych segmentach – dla mieszkań małych (do 35 m kw.), średnich (35–60 m kw.) i dużych (powyżej 60 m kw.). Spadki dla małych i dużych mieszkań odnotowaliśmy tylko w sześciu miastach, a dla średnich tylko w pięciu. W sumie spadki pojawiły się więc na 17 rynkach, a wzrosty aż na 33 z 51 badanych rynków (dla małych mieszkań w Radomiu liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc danych nie publikujemy)" - czytamy.

Czytaj więcej: Gwarantują niższe czynsze i bezpieczeństwo dla najmującego. Czym są Społeczne Agencje Najmu? >>>

"Przeciętne zmiany kwartalne są stosunkowo niewielkie. Dla dużych mieszkań był to wzrost o 1,55 proc., dla średnich o 2,42 proc., a dla małych o 2,24 proc. Oczywiście w niektórych miastach pojawiły się znaczące zmiany. Najmocniej zdrożały średniej wielkości lokale w Katowicach (19 proc.) oraz wszystkie typy mieszkań w Sosnowcu (małe 14 proc., duże 11 proc., średnie 8 proc.). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych lokali w Radomiu i Gdańsku (po -5 proc.) oraz średniej wielkości lokali w Białymstoku (-3 proc.)" - wymieniają eksperci.

Zwracają uwagę, że duże wrażenie wciąż robią zmiany roczne. "Małe i średnie mieszkania są średnio o 15 proc. droższe niż przed rokiem, a duże o 13 proc. Rekordzistą są małe lokale w Katowicach, które zdrożały aż o 34 proc. Z kolei na drugim biegunie mamy duże mieszkania w Radomiu, które są tylko o 4,9 proc. droższe niż przed rokiem" - wynika z raportu.

"Zwykle w raportach kwartalnych staramy się również sprawdzić, co dzieje się tylko w najnowszych danych, czyli w tym przypadku za sam wrzesień. Tym razem obraz jest jednak bardzo zbliżony do tego, co pokazały dane kwartalne. Mamy przewagę wzrostów – w 11 z 17 miast" - czytamy.

"Największy spadek miesiąc do miesiąca wystąpił w Gdyni i wyniósł aż 6,2 proc. Jest to efekt tego, że w sierpniu do sprzedaży trafiły tam drogie oferty w inwestycjach premium. Wspominaliśmy o tym w poprzednim raporcie w kontekście aż 10 proc. wzrostów. Z kolei we wrześniu przeciętna cena znacząco się cofnęła, ponieważ w nowo dodanych ogłoszeniach nie było już tak dużo drogich ofert premium" - podano.

Eksperci zwracają uwagę, że choć "na podstawie powyższych informacji można odnieść wrażenie, że rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji, to "jednak tylko iluzja". "Trzeba bowiem pamiętać, że na poziom cen w ogłoszeniach mają wpływ wyłącznie sprzedający. W rzeczywistości popyt jest ograniczony, dzięki czemu ceny stanęły w miejscu, a w niektórych lokalizacjach zaczęły spadać" - czytamy.

"Ograniczony jest zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Inwestorzy stracili nadzieję na dalsze mocne wzrosty cen mieszkań w najbliższym czasie. Z kolei same zyski z wynajmu, w przypadku nowo kupowanych mieszkań, zwykle są zbliżone lub nawet niższe niż na lokatach bankowych czy obligacjach skarbowych" - komentują eksperci.

"Z kolei popyt na mieszkania kupowane dla siebie ograniczają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż wysokie stopy procentowe. Te ostatnie powodują, że raty kredytowe są wysokie, a dostępna kwota kredytu dość niska w porównaniu z cenami mieszkań. Sytuację nieco ratuje fakt, że znacząco rosną wynagrodzenia. Nie wszyscy mogli jednak liczyć na duża podwyżkę. Dlatego wiele osób obawia się wysokich rat i czeka na moment, gdy stopy procentowe spadną, a kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne" - czytamy.

Analitycy podkreślają, że "ten ograniczony popyt powoduje, że choć ceny ofertowe są wysokie i zdają się nadal rosnąć, to w faktycznie dokonywanych transakcjach coraz częściej dochodzi do znaczących negocjacji ceny". "Na rynku wtórnym niekiedy cenę można zbić nawet o ponad 10 proc. Szczególnie warto szukać mieszkań, które czekają na kupca od dłuższego czasu" - dodano.

"Z kolei deweloperzy wciąż niechętnie zmieniają cenniki, ale ceny obniżają w sposób, który nie wpływa na statystyki. W ramach promocji coraz częściej dodają darmową komórkę lokatorską lub miejsce garażowe. Pojawiają się też korzystne dla kupujących harmonogramy płatności 30/70 oraz 20/80" - czytamy.

"Wiele wskazuje na to, że w przyszłym roku sytuacja się zmieni. Stopy procentowe najprawdopodobniej spadną o ok. 1 pp., co obniży raty i poprawi dostępność kredytów hipotecznych. Z jednej strony to dobra informacja ponieważ kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne. Jednocześnie spowoduje to jednak wzrost popytu i w rezultacie możliwości negocjacyjne będą zdecydowanie mniejsze. Wydaje się więc, że teraz jest dobry moment na zakup domu lub mieszkania. Jest sporo ofert, a kupujący mają przewagę negocjacyjną. Problem polega jednak na tym, że niewielu może sobie na to pozwolić" - dodają eksperci.