Ceny mieszkań na rekordowych poziomach. W dwóch miastach przekroczono kolejne granice

Autorzy raportu zwrócili uwagę na znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. "W marcu odnotowaliśmy 106 925 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. Tych nowych było aż o 53 proc. więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie ubiegłego roku" - wskazali.

Ich zdaniem marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze niebezpiecznie wysoka, ponieważ w marcu 2021 roku liczba aktywnych ogłoszeń wynosiła 135 848, co oznacza, że była wyższa niż obecnie. "Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży" - stwierdzili autorzy raportu.

Jak podkreślono, liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. Spośród 17 badanych miast w 11 ceny wciąż rosły, w przypadku sześciu odnotowano niższe stawki niż miesiąc wcześniej. Najmocniej mediany cen za metr kwadratowy mieszkania spadły w Gdyni - o 3,5 proc. i Poznaniu - o 2,4 proc.

"Z kolei aż w 11 miastach odnotowaliśmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2" - podkreślili autorzy raportu.

W ujęciu rocznym stawki są przeciętnie o 16 proc. wyższe. W tym zakresie liderem jest Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła o 28 proc. - z 6742 zł do 8662 zł. W czołówce znalazły się też: Szczecin - wzrost o 23 proc., Łódź i Poznań - po 20 proc. w górę.

Ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w marcu 2022 roku.

W raporcie zwrócono również uwagę na sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Jak wskazano, najważniejszym wydarzeniem jest wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego oraz siódma z rzędu podwyżka stóp procentowych.

"Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa" - czytamy.

Czytaj także: Stopy, WIBOR, raty. "Jeżeli stawki byłyby nierynkowe, to druga strona wykorzystałaby taką manipulację"

Autorzy raportu wyjaśnili, że jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. "To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi" - zwrócono uwagę.

Eksperci wskazali, że w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 roku wynosiła 315 tys. zł. Z ich wyliczeń wynika, że miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł.

"Z kolei takie samo małżeństwo tylko bez dzieci otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci" - dodano.

Podwyżkom stóp procentowych towarzyszy również wzrost wskaźników WIBOR. Co do zasady decyzje Rady Polityki Pieniężnej mają bowiem wpływ na WIBOR, co jednocześnie przekłada się na wysokość rat kredytów. Oprocentowanie kredytów składa się bowiem z dwóch elementów: marży banku i wskaźnika WIBOR. Jeśli kredyt mieszkaniowy charakteryzuje się oprocentowaniem zmiennym, wówczas zmiany WIBOR wpływają na wysokość raty.

Część banków stosuję stawkę WIBOR 3M (trzymiesięczny), co oznacza aktualizację oprocentowania kredytu hipotecznego co trzy miesiące, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W przypadku WIBOR 6M (sześciomiesięczny) oprocentowanie jest aktualizowane co sześć miesięcy.

WIBOR 3M jest obecnie na poziomie 5,54, a WIBOR 6M - na poziomie 5,80. Autorzy raportu wskazali, że gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie kredytów z najniższym, 10-proc. wkładem własnym będzie na najwyższym poziomie od 2009 roku. Jak podkreślili, oprocentowanie rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż kredytów, zarówno z 10-proc., jak i 20-proc. wkładem własnym.

W ocenie ekspertów obecnie mamy "niezbyt optymistyczny obraz sytuacji". "Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny" - stwierdzili. Zdaniem autorów raportu "w dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem".