Rosnące ceny mieszkań. "Są dwie główne przyczyny"

Jak zaznaczył analityk PIE, dane z rynku nieruchomości mieszkaniowych publikowane przez Narodowy Bank Polski wskazują, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w 10 największych polskich miastach wzrosły w pierwszym kwartale o 5 proc. względem ubiegłego roku. - Koszt związany z zakupem nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie. Równocześnie, w odróżnieniu od ubiegłych kwartałów, jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń – wskazał Jakub Rybacki.

Jak ocenił, takie okoliczności sprawiają, że zdecydowanie ciężko mówić o ryzyku bańki spekulacyjnej, nawet w obliczu rekordowo niskich stóp procentowych. - Należy odnotować, że w Polsce relacja między cenami nieruchomości, a dochodami jest relatywnie stabilna – zaznaczył.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE W TVN24 GO >>>

Analityk dodał, że według Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) przez ostatnie 6 lat doszło do niewielkiego pogorszenia wskaźnika – czas pracy wymagany dla zgromadzenia środków na mieszkanie wydłużył się o 1,4 procent. Dla porównania w Niemczech czy Czechach na zakup mieszkania trzeba pracować o 30 proc. dłużej niż w 2015 roku, a nawet w mocno dotkniętej kryzysem Hiszpanii okres ten wydłużył się o 21 procent – podał Rybacki.

Analityk PIE podkreślił, że zakup mieszkania w Polsce w większości przypadków dokonywany jest bez udziału kredytu. - NBP szacuje, że wykorzystanie wyłącznie środków własnych dotyczy 70 procent wszystkich transakcji – zwrócił uwagę. W jego ocenie to czynnik, który zdecydowanie będzie stabilizował ceny mieszkań nawet w przypadku słabszej koniunktury gospodarczej.

Wiceprezes firmy doradczej JLL Kazimierz Kirejczyk wskazał, że głównymi przyczynami wzrostu cen mieszkań są malejąca podaż i wyższe koszty budowy. - Są dwie główne przyczyny wyższych cen, pierwsza to taka, że oferta dostępnych mieszkań bardzo się skurczyła, wskutek tego nowa podaż nie nadąża za popytem. Druga to wzrost kosztów ich realizacji – wymienił.

Kirejczyk zauważył, że pandemia - poza okresem lockdownu w kwietniu i maju ubiegłego roku - wcale nie wpłynęła negatywnie na popyt. - Przeciwnie, do szerokiej grupy osób, które chcą kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb, często z myślą o wygodniejszym miejscu do pracy w domu w warunkach pracy hybrydowej, dołączyła rzesza posiadaczy oszczędności, wierząca w dalszy wzrost cen mieszkań chroniący ich pieniądze przed inflacją – wyjaśnił.

Jak zaznaczył, popyt wspierany jest bardzo tanimi w polskich warunkach kredytami, a ponieważ sytuacja na rynku pracy jest dobra, a wynagrodzenia rosną, to banki chętnie kredytów mieszkaniowych udzielają.

Zdaniem Kirejczyka, gdyby podaż była w stanie zaspokoić rosnący popyt, być może wzrost cen udałoby się ograniczyć. - Tymczasem, w większości dużych miast deweloperzy chcieliby rozpocząć więcej nowych inwestycji, ale mają problemy z zakupem nowych terenów. A nawet jeśli takim terenem dysponują, wyzwaniem w niektórych miastach jest sprawne uzyskiwanie pozwoleń na budowę – wskazał.

Jak dodał, najtrudniejsza sytuacja pod tym względem ma miejsce w Warszawie, gdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie spadła do poziomu odpowiadającego połowie rocznej sprzedaży. W tej sytuacji deweloperzy coraz częściej zamiast - jak dotychczas - przyspieszać sprzedaż, odwlekają moment wprowadzenia do sprzedaży części mieszkań po to, aby nie zostać z "pustymi półkami" w biurach sprzedaży.

Kirejczyk podkreślił, że wzrost cen mieszkań ma także drugie źródło. - Są nim rosnące koszty realizacji inwestycji. Drożeją właściwie wszystkie materiały budowlane, a wzrost ten jest dużo szybszy od inflacji. W dodatku można się spodziewać wzrostów kosztów energii, a to wpływa na koszty we wszystkich fazach procesu budowlanego – wyjaśnił. Jak zaznaczył, coraz więcej rozpoczynanych inwestycji będzie musiało spełniać nowe normy dotyczące oszczędności energii. - To wprawdzie ograniczy przyszłe koszty zużycia energii i ślad węglowy w fazie użytkowania budynku, ale kosztuje więcej w fazie budowy, a i emisja CO2 związana z produkcją materiałów i wykonawstwem jest pewnie nieco wyższa – dodał. W ocenie Kirejczyka mało prawdopodobne wydaje się, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać.