"Zainteresowanie utrzymuje się na wysokim poziomie". Jest jeden problem

Osoby, które chcą kupić mieszkanie, w ostatnich miesiącach coraz chętniej sięgają po kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem. W największym banku w Polsce - PKO BP - stanowiły większość w czwartym kwartale 2022 roku. - Zainteresowanie ofertą z okresowo stałą stopą procentową utrzymuje się na wysokim poziomie. W ostatnich miesiącach udział kredytów z okresowo stałą stopą procentową w nowo zawieranych umowach kredytów mieszkaniowych przewyższa umowy z oprocentowaniem zmiennym - poinformował TVN24 Biznes także Paweł Jurek, rzecznik prasowy Banku Pekao.

Decydując się na wybór kredytu hipotecznego z okresową stałym oprocentowaniem przez kilka lat, najczęściej pięć, mamy taką samą wysokość rat kredytów, unikamy zatem wahań wynikających ze zmian wysokości stóp procentowych NBP, a przede wszystkim stawek WIBOR.

Bank Pekao największy wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi z okresowo stałą stopą odnotował w pierwszych dwóch kwartałach 2022 roku. Podobnie było w mBanku.

- Obserwując rynek można postawić tezę, że wzrost zainteresowania oprocentowaniem okresowo stałym był skorelowany z kolejnymi decyzjami RPP o podwyżkach stóp procentowych - wyjaśnia Agata Pankiewicz, menedżer ds. bankowości hipotecznej Alior Banku. Tego samego zdania jest Ewa Krawczyk z Santandera. Jak jednak dodaje, już w latach wcześniejszych, na przykład w 2020 roku, w banku obserwowane było zauważalne zainteresowanie klientów takimi kredytami.

Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych NBP w październiku 2021 roku. W efekcie, w ciągu roku główna, referencyjna stopa procentowa wzrosła z poziomu 0,1 proc. do 6,75 proc. W październiku 2022 roku - później również w kolejnych miesiącach - Rada decydowała się utrzymywać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie.

Jak poinformowała Krawczyk, 63 proc. wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych do tej pory w 2023 roku w Santander Bank Polska stanowiły kredyty z okresowo stałą stopą procentową. W całym 2022 roku było to 54 proc. W PKO BP w 2022 roku kredyty ze stałą stopą procentową stanowiły ponad 60 proc. Z kolei w Banku Pekao w 2022 roku średnio co trzecia umowa kredytowa była podpisywana z okresowo stałym oprocentowaniem.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, "w 2023 roku kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem będą cieszyć się coraz większym zainteresowaniem z co najmniej dwóch powodów". - Część banków zrezygnowała z udzielania kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, trudno więc się dziwić, że popularność tych kredytów zmalała - zauważył Turek.

Na zawieszenie oferowania kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym zdecydowały się w ostatnich tygodniach Bank Millennium, ING Bank Śląski i Bank BNP Paribas. Powodem są przygotowania do reformy wskaźników referencyjnych, zgodnie z którą WIBOR zostanie zastąpiony przez indeks WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight). Z mapy drogowej opublikowanej pod koniec września na stronach Komisji Nadzoru Finansowego wycofywanie produktów i instrumentów stosujących WIBOR ma nastąpić w 2024 roku. Cała reforma ma się zakończyć w 2025 roku.

Czytaj także: Duże zmiany dla kredytobiorców coraz bliżej. Wyjaśniamy

- To jednak nie wszystko. Przecież rządowy program (Pierwsze Mieszkanie - red.), który zgodnie z zapowiedziami ma zostać uruchomiony na początku wakacji, ma być oparty o okresowo stałe oprocentowanie - zwrócił uwagę analityk.

Rząd we wtorek przyjął projekt ustawy w sprawie programu Pierwsze Mieszkanie. Rozwiązania mają wejść w życie 1 lipca 2023 roku. Program Pierwsze Mieszkanie ma się składać z dwóch komponentów - Bezpieczny Kredyt 2 procent i Konto Mieszkaniowe. Pierwsze rozwiązanie przewiduje dopłaty do kredytu przez 10 lat, tak aby oprocentowanie zobowiązania przez cały ten okres było na poziomie 2 proc. plus marża banku.

Pojawia się jednak coraz więcej głosów, że Rada Polityki Pieniężnej w tym roku może zdecydować się na obniżkę stóp procentowych. Informowali o tym w komentarzach m.in. ekonomiści PKO BP oraz Banku Pekao. Mówił też o tym na konferencji prasowej 9 marca prezes Narodowego Banku Polskiego i jednocześnie przewodniczący RPP Adam Glapiński. Szef banku centralnego podkreślał wprawdzie, że Rada nie ogłosiła zakończenia cyklu podwyżek i jest w punkcie "wait and see" (czekaj i patrz - red.), ale przyznał, że liczy, iż "będzie można obniżyć w ostatnim kwartale stopy procentowe".

- To jest jednak moje zdanie, nie rozmawiałem o tym nawet z członkami Rady, każdy z nich ma inną wizję. W ogóle o tym nie rozmawiamy. Gdy inflacja wynosi 17,2 procent (tyle wskazywały wstępne dane za styczeń - red.), nie rozmawiamy o obniżkach, dyskutujemy raczej o podwyżkach - zastrzegł Glapiński.

Zapytaliśmy zatem Bartosza Turka, czy obecnie opłaca się konsumentom sięganie po kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, wobec pojawiających się prognoz, że Rada Polityki Pieniężnej może niedługo zdecydować się na obniżkę poziomu stóp procentowych NBP.

Zdaniem analityka "kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem jest długiem dającym trochę więcej bezpieczeństwa i stabilizacji niż kredyt ze zmiennym oprocentowaniem". - Przy czym, gdy stopy procentowe zaczną spadać, to może się okazać, że za to dodatkowe bezpieczeństwo kredytobiorcy będą musieli dodatkowo zapłacić. To znaczy, że kredyt ze zmiennym oprocentowaniem po latach może się okazać tańszym rozwiązaniem niż kredyt z okresowo stałym oprocentowanie. Szczególnie, jeśli zadłużamy się w momencie, w którym kredyty są najdroższe od lat - wyjaśnił analityk HRE Investments.

Rozwiązaniem dla osób, które sięgnęły po kredyt w ostatnim czasie może być refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. - Na przykład dziś możemy dla pewności i bezpieczeństwa (istnieje przecież ryzyko dalszego podnoszenia stóp procentowych) wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem, a po jakimś czasie refinansować go, czyli zamienić posiadany dług na inny – zarówno taki oparty o stałe jak i zmienne oprocentowanie - zwrócił uwagę Turek.

Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem składa się z marży banku i stałej stopy procentowej. Kredyt z oprocentowaniem zmiennym z marży banku i wskaźnika WIBOR.

Co do zasady decyzje RPP mają wpływ na wysokość wskaźników WIBOR. Stawki WIBOR zawierają w sobie prawdopodobne podwyżki lub obniżki stóp procentowych, które mogą się pojawić w tym okresie. Jeśli kredyt mieszkaniowy charakteryzuje się oprocentowaniem zmiennym, wówczas zmiany WIBOR wpływają na wysokość raty.

Część banków stosuje stawkę WIBOR 3M (trzymiesięczny), co oznacza aktualizację oprocentowania kredytu hipotecznego co trzy miesiące, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W przypadku WIBOR 6M (sześciomiesięczny) oprocentowanie jest aktualizowane co sześć miesięcy.

Obecnie WIBOR 3M jest na poziomie 6,92 proc., a WIBOR 6M 6,98 proc.

Z informacji przekazywanych przez banki wynika, że kredytobiorcy w każdej chwili mogą wnioskować o zmianę sposobu oprocentowania ze zmiennego na okresowo stałe.