Umowa deweloperska – czym jest i co powinna zawierać

● Umowa deweloperska jest zabezpieczeniem dla dewelopera i nabywcy. ● Umowa ta musi być zawarta notarialnie i zawierać wszystkie wymagane elementy. ● Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe tylko w określonych sytuacjach. ● Od umowy deweloperskiej należy odróżnić opcjonalną umowę rezerwacyjną.

Umowa deweloperska jest rodzajem umowy przedwstępnej regulowanej ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Bezpośrednio i szczegółowo odnosi się jednak do umowy deweloperskiej ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska.

Umowa deweloperska stanowi zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego prawa własności na nabywcę. W umowie tej dokładnie określone są też najważniejsze informacje dotyczące danego lokalu, cena, którą będzie musiał zapłacić nabywca, a także warunki dotyczące samej umowy.

Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się więc do przekazania nabywcy w określonym terminie gotowego lokalu – mieszkania lub domu, natomiast nabywca do zapłacenia za ten lokal określonej kwoty. Przekazanie to odbywa się już w oparciu o kolejną umowę – umowę przyrzeczoną, przenoszącą prawo własności, gdy dany lokal będzie gotowy.

Umowa deweloperska jest tym samym rodzajem cywilnoprawnej umowy przedwstępnej, która zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości określonego, innego porozumienia. Należy pamiętać, że nie każda umowa zawierana z deweloperem jest umową deweloperską. W przypadku gotowego lokalu mieszkalnego podpisuje się już umowę dotyczącą przeniesienia własności, a nie jedynie zobowiązania do tego przeniesienia.

Umowa deweloperska jest ważną formą zabezpieczenia dla obu jej stron – dewelopera i nabywcy. Z tego powodu na mocy ustawy nałożony został obowiązek jej notarialnego podpisywania, jak również określono najważniejsze informacje, które musi zawierać umowa deweloperska. Należą do nich m.in.:

– określone stron umowy, data i miejsce jej zawarcia, – cena kupna nieruchomości wraz z terminami i wskazaniem, co cena ta obejmuje,  – informacje o nieruchomości, na której przeprowadzana jest inwestycja deweloperska, m.in. jej powierzchnia, stan prawny, właściciel, ewentualne obciążenia, – położenie nieruchomości i usytuowanie lokalu w obrębie nieruchomości, – informacje o lokalu, m.in. powierzchni, układzie pomieszczeń, standardzie prac i wykończenia przez dewelopera, – termin przeniesienia prawa własności na nabywcę, – numer pozwolenia na budowę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, – warunki odstąpienia od umowy, wysokość odsetek i kar umownych.

Pełny wykaz informacji, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej, znajduje się w art. 22 ustawy deweloperskiej. Brak którejkolwiek z wymaganych informacji jest powodem do zerwania takiej umowy.

Chcąc kupić mieszkanie na kredyt kluczową kwestią jest uzyskanie tego kredytu od banku. Sprawdzeniem swojej zdolności kredytowej warto się zająć nawet przed rozpoczęciem przeglądania ofert nieruchomości. 

Jeżeli natomiast już po znalezieniu i wybraniu konkretnej oferty nabywca wciąż nie jest pewien otrzymania na nią kredytu, może się na taką ewentualność odpowiednio zabezpieczyć. Pierwszą możliwością jest podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej, o której piszemy w dalszej części tekstu. Drugą możliwością jest natomiast podpisanie umowy deweloperskiej z klauzulą zapewniającą prawo odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu.  

Cesja umowy deweloperskiej jest jedną z możliwości coraz częściej wykorzystywanych przez kupujących. Polega ona na sprzedaży i przeniesieniu praw do budowanego lokalu przez jednego nabywcę na drugiego. Sprzedaż ta może być wcześniej nieplanowana albo stanowić formę inwestowania na rynku pierwotnym nieruchomości.

Cesja wymaga zachowania formy notarialnej i skutkuje przeniesieniem pełni praw i obowiązków poprzedniego jednego nabywcy (cedenta) na drugiego nabywcę (cesjonariusza). Ponieważ cesja zazwyczaj ma miejsce na etapie budowy danego lokalu, jej przedmiotem nie jest jeszcze sam lokal, ale prawa do niego. 

Cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera wyrażonej w czasie lub już po podpisaniu umowy deweloperskiej. Deweloperzy nie zawsze przychylnie patrzą jednak na cesje – zarówno z obawy przed zmianą nabywcy, jak i przede wszystkim z chęci ograniczenia spekulacji własnymi ofertami. 

Z zawarciem umowy deweloperskiej związana jest konieczność poniesienia kosztów notarialnych oraz kosztów dokonania zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Koszty te są ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę – wynika to bezpośrednio z ustawy deweloperskiej. 

Kosztem notarialnym jest przede wszystkim tzw. taksa. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. 

Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej są jednym z obowiązkowych elementów, które muszą znaleźć się w tej umowie. Obejmować muszą one również zasady zwrotu środków wpłaconych już przez nabywcę.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej nie jest możliwe w dowolnym momencie, a jedynie w sytuacjach określonych w art. 29 ustawy deweloperskiej. Można dokonać takiego odstąpienia w ciągu 30 dni od podpisania umowy deweloperskiej, gdy:

– umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, – deweloper nie dostarczył wymaganego prospektu informacyjnego, – prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, – informacje w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym – chyba że zmiany te zostały wyraźnie opisane w samej umowie, – informacje w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, – w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości w określonym terminie.

W takich sytuacjach umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca od niej odstępujący nie ponosi w związku z tym żadnych kosztów. Jeżeli natomiast żadna z wymienionych sytuacji nie miała miejsca, odstąpienie od umowy deweloperskiej może być niemożliwe. W takich przypadkach pozostaje próba negocjacji z deweloperem i liczenie się z poniesieniem kosztów m.in. w postaci utraconego zadatku.

Sporządzenie prospektu informacyjnego dla potencjalnych nabywców jest jednym z obowiązków dewelopera. Prospekt ten jest bezpłatnym dokumentem, w którym znajdują się podstawowe informacje na temat dewelopera, prowadzonej przez niego inwestycji, a także lokalu będącego przedmiotem oferty.

Do prospektu informacyjnego załączony musi być także wzór umowy deweloperskiej, która miałaby zostać zawarta. Daje to nabywcy możliwość wcześniejszego zapoznania z jej zapisami jeszcze przed wizytą u notariusza, a także ewentualnych negocjacji dotyczących treści umowy.

Otrzymanie przez nabywcę prospektu informacyjnego odbywa się często jedynie na jego życzenie. Niezależnie od tego prospekt stanowi później załącznik do podpisywanej umowy deweloperskiej. 

Od umowy deweloperskiej należy rozróżnić umowę rezerwacyjną. Ta druga podpisywana jest wcześniej i polega na zabezpieczeniu swojego prawa do podpisania umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa – jej podpisanie zależy wyłącznie od obopólnej zgody stron. 

Również jej treść nie jest uregulowana tak precyzyjnie jak umowy deweloperskiej i może być dość swobodnie kształtowana przez podpisujących. Sednem umowy rezerwacyjnej jest jednak dokonanie na określony czas rezerwacji, a więc prawa pierwszeństwa nabycia, określonego lokalu mieszkalnego. Może być zawierana zarówno w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym, np. na czas czekania na pozytywną decyzję kredytową, jak też na rynku wtórnym, np. w przypadku trafienia wyjątkowo korzystnej oferty.

Umowa rezerwacyjna nie stanowi natomiast zobowiązania do sprzedania danego lokalu, ale do podpisania w określonym terminie umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zawierania umowy rezerwacyjnej, dopiero po niej dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, a dopiero na końcu umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Uchwalenie ustawy deweloperskiej znacząco ograniczyło możliwości deweloperów w zakresie nieuczciwych umów dawanych nabywcom do podpisu. Ustawa ta nie chroni jednak nabywców w pełni – wciąż konieczne jest sprawdzenie choćby tego, czy w umowie nie znajdują się postanowienia niezgodne z prawem.

Umowę deweloperską bezwzględnie należy także uważnie przeczytać przed podpisaniem aby upewnić się, że jej postanowienia są zgodne z ustnymi deklaracjami dewelopera. Na co jeszcze warto zwrócić wówczas uwagę?

Jedną z takich rzeczy są wszelkie zmiany dokonane przez dewelopera względem prospektu informacyjnego, które muszą zostać wyraźnie wyszczególnione w umowie deweloperskiej. Zmiany te potrafią mieć bardzo duże znaczenie dla potencjalnego nabywcy i dotyczyć m.in. warunków zabudowy czy podziału nieruchomości.

Inną ważną kwestią jest to, czy grunt na którym budowana jest nieruchomość, jest własnością dewelopera, czy też jest oddany w użytkowanie wieczyste. Ta druga sytuacja wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami m.in. przyszłego przekształcenia nieruchomości we własność. Warto także przyjrzeć się zapisom dotyczącym kar umownych, zwłaszcza tych należnych od dewelopera – kary takie nie są obowiązkowe, ale ich brak ogranicza możliwości dochodzenia swoich praw przez nabywcę.

W przypadku kupowania gotowego lokalu istotne jest ponadto zwrócenie uwagi na metodę liczenia jego powierzchni, np. czy wliczana w nią jest powierzchnia zajęta przez ściany działowe. Ponieważ powierzchnia gotowego mieszkania prawie zawsze nieco różni się od planowanej, ważne są również zapisy dotyczące ewentualnych rozliczeń z tej różnicy.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego