Rata kredytu może pójść w górę nawet o kilkaset złotych. Mamy wyliczenia

W lipcu na rynku padł rekord. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że wtedy po raz pierwszy banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na 8 mld zł. To nie był jednorazowy wyskok. - Lipiec był już piątym z rzędu miesiącem o wartości miesięcznej akcji kredytowej powyżej 7,5 mld zł - tłumaczył niedawno prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. Danych za sierpień jeszcze nie opublikowano, ale można przypuszczać, że wynik będzie zbliżony.

Wpływ na to mają rosnące ceny nieruchomości, ale też stopy procentowe. Obniżone w ubiegłym roku do historycznie niskiego poziomu w związku z sytuacją w gospodarce zaskoczonej przez pandemię utrzymują się na obecnym poziomie od ponad roku.

Niskie stopy mają zachęcać do pożyczania i wydawania pieniędzy przez firmy i zwykłego Kowalskiego, ale jednocześnie powodują, że nie opłaca się trzymać pieniędzy w bankach - na lokatach, a tym bardziej na zwykłych rachunkach. Zwłaszcza przy najwyżej od 20 lat inflacji, co oznaczałby realną stratę oszczędności. Pieniądze na rynek nieruchomości płyną więc od osób, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale też od tych, którzy traktują to jako sposób lokowania kapitału.

Raj niskich stóp procentowych może się jednak niedługo skończyć. - W pewnym momencie będziemy musieli oczywiście podnieść te stopy. To nie jest normalny poziom stóp, który chcielibyśmy widzieć - przyznał kilka dni temu prezes Narodowego Banku Polskiego Adam Glapiński. Jest kwestia terminu pierwszej od 2012 roku podwyżki, ich liczby i skali. To na te wieści z niepokojem oczekują kredytobiorcy.

Wyższe stopy procentowe to bowiem jednocześnie wyższy trzymiesięczny WIBOR, który najczęściej jest podstawą oprocentowania kredytów hipotecznych zaciągniętych w złotych. - WIBOR nie zmienia się dokładnie tak samo i w tym samym momencie, co stopy procentowe NBP, ale w bardzo podobny sposób - wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

- Może się zdarzyć, że stopy NBP się nie zmieniły, a WIBOR tak. Dzieje się tak dlatego, że WIBOR zaczyna rosnąć (spadać) już wtedy, gdy tylko pojawia się przekonanie, że w najbliższym czasie Rada Polityki Pieniężnej może dokonać podwyżki (obniżki). Największe zmiany WIBOR-u dokonują się jednak zwykle dopiero wtedy, gdy faktycznie dojdzie korekty stóp NBP - dodaje.

O tym, że rynek spodziewa się podwyżki stóp procentowych, w najbliższych tygodniach przekonają się kilka milionów złotowych kredytobiorców. Bo WIBOR 3M "ożył" - jak napisali na Twitterze 30 sierpnia analitycy mBanku, po wzroście stawki z 0,21 na 0,22.. Obecnie poziom WIBOR 3M to 0,24 proc.

W efekcie na początku miesiąca mBank zaktualizował swoje wskaźniki referencyjne na potrzeby m.in. kredytów hipotecznych. - Od 3 września tego roku wartość WIBOR 3M w banku to 0,22 proc. - wyjaśnia Emilia Kasperczak z mBanku.

Jak tłumaczy, stawka bazowa aktualizowana jest cztery razy w roku. - W przedostatnim dniu roboczym: lutego, maja, sierpnia i listopada sprawdzamy stopę referencyjną WIBOR 3M stosowaną na rynku. Jeżeli w dniu sprawdzenia stopa referencyjna różni się od stawki bazowej obowiązującej w banku, aktualizujemy ją. Aktualizujemy, czyli przyjmujemy stopę referencyjną WIBOR 3M z dnia sprawdzenia jako stawkę bazową. Ta stawka obowiązuje w banku przez kolejne trzy miesiące kalendarzowe. Bank aktualizuje stawkę każdego trzeciego roboczego dnia marca, czerwca, września i grudnia - dodaje.

Podobnie jest w innych bankach. - W przypadku klientów, których oprocentowanie kredytu jest zmienne i wyliczane w oparciu o WIBOR 3M, bank aktualizuje wysokość oprocentowania kredytu co 3 miesiące w oparciu o aktualną wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR 3M. Dla każdego klienta termin aktualizacji będzie zatem indywidualny, ponieważ wynika z terminu zawarcia umowy kredytu - tłumaczy Iwona Radomska z PKO BP.

Co to w praktyce oznacza? Podwyżki rat. Na razie niewielkie, bo najwyżej kilkuzłotowe, ale zdaniem Jarosław Sadowskiego "czas najtańszych kredytów w historii powoli zaczyna się kończyć" i można spodziewać się kolejnych wzrostów.

Na to, jak w ostatnich latach wyglądał wskaźnik WIBOR 3M, zwrócił uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W informacji podkreślono, że zmiany były dynamiczne: stawka WIBOR 3M spadła z prawie 5 proc. w 2012 r. do 1,74 proc. w 2015 r., by w 2021 roku osiągnąć obserwowany poziom - 0,21 proc. Tyle, że to była sytuacja korzystna dla kredytobiorców - raty spadały. "Obecnie wysokość tej stawki (WIBOR 3M) jest rekordowo niska, jednak musisz mieć świadomość, może ona także wzrosnąć do wartości, jakie miała w przeszłości np. do 1,7 proc lub 5 proc., a nawet więcej" - podkreślono.

O wyliczenia, jaki wpływ wzrost WIBOR 3M miałby na raty kredytów, poprosiliśmy Jarosława Sadowskiego. W pierwszej tabeli pokazujemy skutki dla kredytu zaciągniętego niedawno na 300 tysięcy złotych na 25 lat. Jak widać, powrót WIBOR-u do poziomu sprzed pandemii to rata wyższa o prawie 250 złotych. Przy poziomie WIBOR-u sprzed 10 lat (niemal 5 proc., o których wspominał UOKiK) rata rośnie o prawie 800 zł.

Druga tabelka to wyliczenia dla kredytu ze stycznia 2008 roku na kwotę 146 000 zł (tyle wynosiła średnia kwota kredytu w złotym), zaciągniętego na 30 lat (wtedy taki okres był najpopularniejszy). Marża to 1,15 proc, a obecnie do spłaty pozostaje 99 104 zł.

UOKiK przypomina, że w przypadku kredytów mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu bank powinien zaprezentować symulację kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej, m.in. 3 proc., 5 proc. i 10 proc. Czy banki to robią?

- Tak. W procesie wnioskowania o detaliczny produkt hipoteczny już na etapie rozmowy handlowej klient otrzymuje informacje dotyczące ryzyka zmiany stopy procentowej. Taka informacja jest przedstawiana również w formie symulacji kredytowej obrazującej skutki potencjalnego wzrostu oprocentowania kredytu - zapewnia Magdalena Ostrowska z ING Banku Śląskiego.

- Dokument na temat ryzyka zmiennej stopy procentowej jest obligatoryjnym dokumentem wydawanym razem z ofertą - podkreśla także Paweł Jurek, rzecznik Pekao. Jednocześnie - jak dodaje - prezentowana jest oferta kredytu ze stałą stopą procentową.

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego z 2019 r. wszystkie banki w ofercie powinny posiadać kredyty ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Chodzi o to, że przez cały okres kredytu - lub w jakimś jego okresie - oprocentowanie jest stałe, niezależne od sytuacji rynkowej. W praktyce banki decydują się na to drugie rozwiązanie - oferują okresowo stałą stopę oprocentowania najczęściej na pierwszych 5 lat. Po tym okresie jest dostosowanie do aktualnego WIBOR.

Klient więc przez pięć lat nie musi martwić się decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, ale jest też minus - takie kredyty są na początku droższe niż ze zmienną stopą (rata jest wyższa).

Z wypowiedzi przedstawicieli niektórych banków wynika, że można mówić o rosnącym zainteresowaniu klientów ofertą kredytów ze stałym oprocentowaniem. Jarosław Sadowski nie ma jednak złudzeń: - Oczywiście klienci są o nich informowani, ale gdy widzą, jak wysoka jest różnica w wysokości raty, to wybierają oprocentowanie zmienne. Podejrzewam, że, gdy pojawi się pierwsza podwyżka stóp NBP, to klienci zdecydowanie częściej będą sami pytali o kredyt z oprocentowaniem stałym.

- Niestety wtedy to oprocentowanie będzie już zdecydowanie wyższe niż obecnie. Banki już zaczęły bowiem wprowadzać podwyżki takich stawek - dodaje.