Wycena nieruchomości – jak wygląda i kto ją wykonuje? Koszt operatu 

●     Wycena nieruchomości jest próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. ●     Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorący pod uwagę całą dostępną dokumentację nieruchomości i jej otoczenia. ●     Rzeczywista cena nieruchomości może być różna od wyceny rzeczoznawcy – decyduje o niej nabywca. ●     Koszt wyceny nie jest stały i zależy przede wszystkim od nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy.

Podstawą prawną przeprowadzania wyceny nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wycena nieruchomości takiej jak mieszkanie, dom jednorodzinny czy niezabudowana działka jest urzędową próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. Przeprowadzaniem wyceny zajmuje się uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy – tylko jego wycena jest dokumentem wiążącym w świetle prawa.

To, czy dana osoba posiada wymagane kwalifikacje rzeczoznawcze, sprawdzić można w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, zwana operatem szacunkowym, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką można by było ją sprzedać. Faktyczna cena może okazać się jednak inna – potencjalni nabywcy nie zawsze patrzą na nieruchomość w ten sam sposób, co rzeczoznawca.

Na cenę transakcyjną nieruchomości ma wpływ również wiele zmiennych, których rzeczoznawca nie może wziąć pod uwagę, np. pośpiech sprzedającego, wartość sentymentalna albo potrzeba dokonania pomniejszych napraw czy remontów.

Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy, przeprowadzana jest najczęściej na potrzeby banków, sądów lub urzędów. Instytucje te potrzebują znać aktualną, rynkową wartość nieruchomości między innymi przy okazji:

●     kupna nieruchomości na kredyt hipoteczny, ●     postępowania spadkowego, ●     podziału majątku podczas rozwodu, ●     egzekucji komorniczej, ●     ustalania odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość, ●     potwierdzania wartości nieruchomości na potrzeby urzędów.

Operat może być także pomocny, gdy chce się sprzedać daną nieruchomość, w praktyce nie jest on jednak wówczas tak ważnym argumentem – nieruchomość i tak sprzeda się jedynie za taką kwotę, jaką będzie gotowy zapłacić potencjalny nabywca. Najczęściej więc szybsze i prostsze przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości jest proste sprawdzenie cen w aktualnych ogłoszeniach sprzedaży podobnych nieruchomości.

Wygląd sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie jest dowolny. Zawsze ma on formę pisemną, a jego kształt i treść są szczegółowo określone przepisami. W związku z tym powinien zawierać m.in.:

●     przedmiot wyceny, ●     cel wykonywania wyceny, ●     źródła danych o nieruchomości, ●     opis nieruchomości, ●     opis i analizę lokalnego rynku nieruchomości, ●     metody i techniki wykonania wyceny, ●     wyliczoną wycenę pieniężną.

Środki, jakimi uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, są określone przepisami prawa. Bierze on pod uwagę wiele elementów: nie tylko powierzchnię, wyposażenie i stan techniczny nieruchomości, ale również jej lokalizację, bezpośrednie otoczenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania terenu.

Rzeczoznawca zobowiązany jest również do przejrzenia wszelkiej dostępnej dokumentacji i danych, które mogłyby być pomocne przy dokonywanej wycenie. W tym celu przegląda on również zawartość ksiąg wieczystych, katastrów i innych urzędowych dokumentacji dotyczących nieruchomości i ich otoczenia.

Na podstawie zgromadzonych materiałów można wyróżnić trzy podstawowe podejścia w jego analizie i ustaleniu wyceny nieruchomości.

Podejście porównawcze, polegające na zestawieniu wycenianej nieruchomości z cenami rynkowymi za inne, porównywalne nieruchomości. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Podejście dochodowe, polegające na ustaleniu wysokości dochodów, jakie możliwe są do osiągnięcia obecnie i w przyszłości z wycenianej nieruchomości i prowadzonej na niej działalności. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości komercyjnych. Podejście mieszane, polegające na połączeniu podejścia porównawczego i dochodowego w sposób najbardziej odpowiedni dla wycenianej nieruchomości.

Oprócz najczęściej spotykanej wyceny polegającej na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, możliwa jest również wycena polegająca na ustaleniu jej tzw. wartości odtworzeniowej. Dokonuje się jej w sytuacjach, gdy dana nieruchomość nie może być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Wówczas wyceny dokonuje się nie na podstawie ceny rynkowej, ale ceny gruntu oraz kosztu odtworzenia istniejących na nim zabudowań i urządzeń z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

Koszt wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości nie jest uregulowany przepisami. Ceny te kształtowane są przez siły rynkowe i przeważnie są do siebie zbliżone u rzeczoznawców w danej okolicy.

Należy pamiętać, że cennik przy wycenach nieruchomości nie jest jednak stały. Nieruchomości potrafią bardzo się od siebie różnić – pochodzić z rynku wtórnego lub pierwotnego, mieć różną wartość, znajdować się w różnych miejscach, mieć różny stan prawny czy określone, unikalne cechy.

W rezultacie ich wycena wymaga różnego nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy – a właśnie te dwa elementy mają największy wpływ na koszt wyceny.

Najczęściej wycena nieruchomości to koszt kilkuset złotych i jest on niższy w przypadku mieszkań niż w przypadku domów. W przypadku domów z rozległą działką lub domów wielorodzinnych koszt wyceny najczęściej przekracza już tysiąc złotych. Dodatkowo płatne jest także przyspieszone wykonanie operatu szacunkowego.

Aby rzeczoznawca wykonał wycenę, potrzebne jest przygotowanie dla niego dokumentów dotyczących nieruchomości. O potrzebne dokumenty najlepiej pytać wybranego rzeczoznawcy, najczęściej wymagane są jednak:

●     akt notarialny nieruchomości lub wypis z jej księgi wieczystej, ●     wypis z rejestru gruntów, ●     mapa ewidencyjna dotycząca działki, ●     rzuty zabudowań, ●     wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni i pozwolenie na użytkowanie budynku – jeżeli istnieją.

W niektórych sytuacjach nie ma możliwości samodzielnego wyboru rzeczoznawcy i ustalenia z nim zasad współpracy. Przykładowo podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny bardzo często okazuje się, że to bank wskazuje określonych rzeczoznawców, a co za tym idzie ma wpływ na cenę wykonania operatu szacunkowego oraz zestaw wymaganych dokumentów do przedstawienia.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych