Wycena nieruchomości – jak wygląda i kto ją wykonuje? Koszt operatu 

Źródło:
TVN24 Biznes
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznych
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznychTVN24, Shutterstock
wideo 2/6
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznychTVN24, Shutterstock

Wycena nieruchomości to próba profesjonalnego określenia jej realnej, rynkowej wartości. Niekonieczne jest to jednak cena, za którą daną nieruchomość będzie można kupić lub sprzedać. Jak wygląda i czemu służy wycena nieruchomości? Ile kosztuje jej przeprowadzenie?

●     Wycena nieruchomości jest próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. ●     Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorący pod uwagę całą dostępną dokumentację nieruchomości i jej otoczenia. ●     Rzeczywista cena nieruchomości może być różna od wyceny rzeczoznawcy – decyduje o niej nabywca. ●     Koszt wyceny nie jest stały i zależy przede wszystkim od nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy.

Podstawą prawną przeprowadzania wyceny nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wycena mieszkania

Wycena nieruchomości takiej jak mieszkanie, dom jednorodzinny czy niezabudowana działka jest urzędową próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. Przeprowadzaniem wyceny zajmuje się uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy – tylko jego wycena jest dokumentem wiążącym w świetle prawa.

To, czy dana osoba posiada wymagane kwalifikacje rzeczoznawcze, sprawdzić można w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, zwana operatem szacunkowym, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką można by było ją sprzedać. Faktyczna cena może okazać się jednak inna – potencjalni nabywcy nie zawsze patrzą na nieruchomość w ten sam sposób, co rzeczoznawca.

Na cenę transakcyjną nieruchomości ma wpływ również wiele zmiennych, których rzeczoznawca nie może wziąć pod uwagę, np. pośpiech sprzedającego, wartość sentymentalna albo potrzeba dokonania pomniejszych napraw czy remontów.

Operat szacunkowy

Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy, przeprowadzana jest najczęściej na potrzeby banków, sądów lub urzędów. Instytucje te potrzebują znać aktualną, rynkową wartość nieruchomości między innymi przy okazji:

●     kupna nieruchomości na kredyt hipoteczny, ●     postępowania spadkowego, ●     podziału majątku podczas rozwodu, ●     egzekucji komorniczej, ●     ustalania odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość, ●     potwierdzania wartości nieruchomości na potrzeby urzędów.

Operat może być także pomocny, gdy chce się sprzedać daną nieruchomość, w praktyce nie jest on jednak wówczas tak ważnym argumentem – nieruchomość i tak sprzeda się jedynie za taką kwotę, jaką będzie gotowy zapłacić potencjalny nabywca. Najczęściej więc szybsze i prostsze przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości jest proste sprawdzenie cen w aktualnych ogłoszeniach sprzedaży podobnych nieruchomości.

Wygląd sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie jest dowolny. Zawsze ma on formę pisemną, a jego kształt i treść są szczegółowo określone przepisami. W związku z tym powinien zawierać m.in.:

●     przedmiot wyceny, ●     cel wykonywania wyceny, ●     źródła danych o nieruchomości, ●     opis nieruchomości, ●     opis i analizę lokalnego rynku nieruchomości, ●     metody i techniki wykonania wyceny, ●     wyliczoną wycenę pieniężną.

Rzeczoznawca nieruchomości

Środki, jakimi uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, są określone przepisami prawa. Bierze on pod uwagę wiele elementów: nie tylko powierzchnię, wyposażenie i stan techniczny nieruchomości, ale również jej lokalizację, bezpośrednie otoczenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania terenu.

Rzeczoznawca zobowiązany jest również do przejrzenia wszelkiej dostępnej dokumentacji i danych, które mogłyby być pomocne przy dokonywanej wycenie. W tym celu przegląda on również zawartość ksiąg wieczystych, katastrów i innych urzędowych dokumentacji dotyczących nieruchomości i ich otoczenia.

Na podstawie zgromadzonych materiałów można wyróżnić trzy podstawowe podejścia w jego analizie i ustaleniu wyceny nieruchomości.

Podejście porównawcze, polegające na zestawieniu wycenianej nieruchomości z cenami rynkowymi za inne, porównywalne nieruchomości. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Podejście dochodowe, polegające na ustaleniu wysokości dochodów, jakie możliwe są do osiągnięcia obecnie i w przyszłości z wycenianej nieruchomości i prowadzonej na niej działalności. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości komercyjnych. Podejście mieszane, polegające na połączeniu podejścia porównawczego i dochodowego w sposób najbardziej odpowiedni dla wycenianej nieruchomości.

Oprócz najczęściej spotykanej wyceny polegającej na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, możliwa jest również wycena polegająca na ustaleniu jej tzw. wartości odtworzeniowej. Dokonuje się jej w sytuacjach, gdy dana nieruchomość nie może być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Wówczas wyceny dokonuje się nie na podstawie ceny rynkowej, ale ceny gruntu oraz kosztu odtworzenia istniejących na nim zabudowań i urządzeń z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

Wycena nieruchomości - cennik

Koszt wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości nie jest uregulowany przepisami. Ceny te kształtowane są przez siły rynkowe i przeważnie są do siebie zbliżone u rzeczoznawców w danej okolicy.

Należy pamiętać, że cennik przy wycenach nieruchomości nie jest jednak stały. Nieruchomości potrafią bardzo się od siebie różnić – pochodzić z rynku wtórnego lub pierwotnego, mieć różną wartość, znajdować się w różnych miejscach, mieć różny stan prawny czy określone, unikalne cechy.

W rezultacie ich wycena wymaga różnego nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy – a właśnie te dwa elementy mają największy wpływ na koszt wyceny.

Wycena domu a wycena mieszkania

Najczęściej wycena nieruchomości to koszt kilkuset złotych i jest on niższy w przypadku mieszkań niż w przypadku domów. W przypadku domów z rozległą działką lub domów wielorodzinnych koszt wyceny najczęściej przekracza już tysiąc złotych. Dodatkowo płatne jest także przyspieszone wykonanie operatu szacunkowego.

Aby rzeczoznawca wykonał wycenę, potrzebne jest przygotowanie dla niego dokumentów dotyczących nieruchomości. O potrzebne dokumenty najlepiej pytać wybranego rzeczoznawcy, najczęściej wymagane są jednak:

●     akt notarialny nieruchomości lub wypis z jej księgi wieczystej, ●     wypis z rejestru gruntów, ●     mapa ewidencyjna dotycząca działki, ●     rzuty zabudowań, ●     wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni i pozwolenie na użytkowanie budynku – jeżeli istnieją.

W niektórych sytuacjach nie ma możliwości samodzielnego wyboru rzeczoznawcy i ustalenia z nim zasad współpracy. Przykładowo podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny bardzo często okazuje się, że to bank wskazuje określonych rzeczoznawców, a co za tym idzie ma wpływ na cenę wykonania operatu szacunkowego oraz zestaw wymaganych dokumentów do przedstawienia.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Komisja Europejska przedstawiła propozycję ceł na import z USA o wartości 72 miliardów euro - przekazał unijny komisarz do spraw handlu Marosz Szefczovicz. Wcześniej Waszyngton zapowiedział nałożenie 30-procentowych stawek na import z Unii Europejskiej.

Odwet za działania Trumpa. Nowy plan Brukseli

Odwet za działania Trumpa. Nowy plan Brukseli

Źródło:
PAP

Producent sprzętu sportowego wydał ostrzeżenie przed śpiworem dla dzieci z powodu potencjalnego zagrożenia uduszeniem. Wadliwy produkt został wycofany ze sprzedaży.

Produkt dla dzieci wycofany ze sprzedaży. Zagrożenie uduszeniem

Produkt dla dzieci wycofany ze sprzedaży. Zagrożenie uduszeniem

Źródło:
tvn24.pl

Polskie Elektrownie Jądrowe (PEJ) oficjalnie notyfikowały projekt inwestycyjny pierwszej w Polsce elektrowni jądrowej do Komisji Europejskiej. To niezbędny krok w celu realizacji inwestycji.

Budowa elektrowni atomowej w Polsce. "Ważny kamień milowy"

Budowa elektrowni atomowej w Polsce. "Ważny kamień milowy"

Źródło:
PAP

Ogromny napływ zagranicznych turystów do Hiszpanii skutkuje tym, że coraz częściej lokalna ludność nie może sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju. W zeszłym roku na wypoczynek w hiszpańskich kurortach skusiło się o 800 tysięcy Hiszpanów mniej niż rok wcześniej.

"Ceny wzrosły skandalicznie". Nie mogą sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju

"Ceny wzrosły skandalicznie". Nie mogą sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju

Źródło:
Reuters, tvn24.pl

Osoby oszukane w programie Czyste Powietrze mogą spodziewać się w niedługim czasie pakietu rozwiązań - przekazała prezes Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) Dorota Zawadzka-Stępniak.

Pakiet dla oszukanych. Bez tego "nie przebrniemy"

Pakiet dla oszukanych. Bez tego "nie przebrniemy"

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Jeronimo Martins Polska, właściciel Biedronki, 32 firmy transportowe oraz osiem osób usłyszało zarzuty od Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w związku z podejrzeniem zmowy na rynku pracy. Miała ona uniemożliwiać przechodzenie kierowców pomiędzy firmami transportowymi, które obsługiwały centra dystybucyjne Biedronki.

Właściciel Biedronki z zarzutami. Podejrzenie zmowy na rynku pracy

Właściciel Biedronki z zarzutami. Podejrzenie zmowy na rynku pracy

Źródło:
PAP

Rzecznik Praw Obywatelskich zaapelował do resortu infrastruktury o pochylenie się nad problemem kierowców, którzy w niektórych parkometrach nie mogą zapłacić za postój pojazdu gotówką. Jak wyjaśnił RPO, skutkuje to wezwaniami do zapłaty kary za brak biletu.

"Pułapka" na kierowców. Apel do ministra

"Pułapka" na kierowców. Apel do ministra

Źródło:
tvn24.pl

Prezes Nvidii Jensen Huang ostrzega, że sztuczna inteligencja może prowadzić do utraty miejsc pracy, "jeśli światu skończą się pomysły".

"Niektóre miejsca pracy znikną". Prezes giganta ostrzega

"Niektóre miejsca pracy znikną". Prezes giganta ostrzega

Źródło:
CNN

Nowa ustawa medialna została przekazana do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, ale wciąż jest konsultowana między resortami - przekazał wiceminister kultury Maciej Wróbel. Przyznał, że wciąż trwa dyskusja dotycząca źródeł finansowania mediów publicznych, w tym kwestii abonamentu rtv.

Abonament rtv do likwidacji? "Archaiczny podatek"

Abonament rtv do likwidacji? "Archaiczny podatek"

Źródło:
PAP

Cena bitcoina przekroczyła poziom 120 tysięcy dolarów. To kolejna granica pokonana w ostatnich dniach przez najpopularniejszą kryptowalutę na świecie. Inwestorzy obstawiają polityczne decyzje, które będą korzystne dla branży w tym tygodniu.

Rajd bitcoina. Rekord wszech czasów

Rajd bitcoina. Rekord wszech czasów

Źródło:
Reuters

W 2024 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na przedsiębiorców kary w wysokości blisko miliarda złotych - przekazał prezes UOKiK Tomasz Chróstny. - Potrafimy być bardzo konsekwentni i stanowczy - dodał.

Posypały się kary. Kwota jest potężna

Posypały się kary. Kwota jest potężna

Źródło:
PAP

Zapowiedziane przez Donalda Trumpa 30-procentowe cła na eksport południowoafrykańskich produktów, w tym cytrusów, wołowiny i wina, wpłynie dotkliwie na białych właścicieli farm - ocenia rząd w Pretorii.

Skutki decyzji Trumpa mogą być dotkliwe

Skutki decyzji Trumpa mogą być dotkliwe

Źródło:
PAP

Zwyczajowe ataki wymierzone w homoseksualistów, imigrantów i Unię Europejską najwyraźniej przestają działać - pisze brytyjski tygodnik "Economist", dodając, że jednocześnie otocznie gospodarcze przestaje sprzyjać rządowi premiera Węgier Viktora Orbana.

Kłopoty Orbana. "Węgierska gospodarka zmierza donikąd"

Kłopoty Orbana. "Węgierska gospodarka zmierza donikąd"

Źródło:
PAP

Unia Europejska przedłuży zawieszenie środków odwetowych wobec USA do początku sierpnia - zapowiedziała w niedzielę przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen. Planowo miały one wejść w życie w nocy z poniedziałku na wtorek. Jednocześnie zdystansowała się od pomysłu użycia nowego unijnego instrumentu przeciwdziałania przymusowi gospodarczemu (ACI).

Jest reakcja UE na zapowiedzi Trumpa. "Jeszcze nie jesteśmy na tym etapie"

Jest reakcja UE na zapowiedzi Trumpa. "Jeszcze nie jesteśmy na tym etapie"

Źródło:
PAP, Reuters

Sztuczna inteligencja jest regularnie wykorzystywana przez blisko 70 procent badanych Polaków - wynika z raportu firmy KPMG. Jednocześnie ponad 50 procent nie ujawnia, że korzysta z takiego narzędzia. Mimo że, chętnie korzystamy, to jesteśmy nieufni wobec niej. Zaufanie do sztucznej inteligencji zadeklarowało 41 proc. respondentów z Polski – to mniej niż średnia światowa.

Używamy jej w pracy na potęgę, ale się do tego nie przyznajemy

Używamy jej w pracy na potęgę, ale się do tego nie przyznajemy

Źródło:
PAP

Wojanek to popularny wśród dzieci napój sygnowany przez znanego twórcę internetowego. Eksperci w zakresie żywienia mówią, że można go porównać do lodów Ekipy - to średniej jakości produkt, którego główną siłą jest rozbuchany marketing. - Wiadomo, że youtuberzy to maszynka do promocji wszystkiego, mogliby jednak bardziej odpowiedzialnie wybierać, co chcą firmować - stwierdza dietetyczka Marta Kostka.

Schodzi na pniu jak lody Ekipy. "To dlatego nie chwalą się składem"

Schodzi na pniu jak lody Ekipy. "To dlatego nie chwalą się składem"

Źródło:
tvn24.pl

Elon Musk wzmacnia Groka. Kosmiczna firma miliardera SpaceX przeznaczy dwa miliardy dolarów na rozwój firmy zajmującej się rozwojem sztucznej inteligencji xAI - donosi "Wall Street Journal". Zacieśnia to powiązania między przedsięwzięciami technologicznego miliardera. W ostatnim czasie wokół projektu Muska było sporo kontrowersji, a on sam musiał się tłumaczyć.

Musk stawia na Groka. Gigantyczna inwestycja

Musk stawia na Groka. Gigantyczna inwestycja

Źródło:
Reuters, tvn24.pl

"Moja rada dla UE jest taka, by (Unia Europejska -red.) nie wahała się i podjęła kroki odwetowe" - napisał na swym blogu Paul Krugman, laureat ekonomicznego Nobla, po zapowiedzi prezydenta USA Donalda Trumpa o nałożeniu 30-procentowego cła na dobra importowane z Unii Europejskiej i Meksyku od 1 sierpnia. Dodał, że USA już teraz mają prawie całkiem wolny dostęp do europejskiego rynku.

Noblista radzi, co zrobić po decyzji Trumpa: kroki odwetowe

Noblista radzi, co zrobić po decyzji Trumpa: kroki odwetowe

Źródło:
PAP

Cena mieszkań oferowanych przez deweloperów ma być widoczna od razu. To efekt nowych przepisów, które weszły w życie w piątek. Jednak zmiana ta nie objęła jeszcze wszystkich inwestycji. Na część ofert z widoczną ceną trzeba będzie jeszcze poczekać.

Na jawne ceny wszystkich mieszkań od deweloperów jeszcze poczekamy

Na jawne ceny wszystkich mieszkań od deweloperów jeszcze poczekamy

Źródło:
PAP, tvn24.pl

W środku wakacyjnego sezonu Unia Europejska bierze na celownik opłaty za bagaż podręczny. Parlament chce ukrócić dodatkowe koszty, a linie lotnicze biją na alarm - bilety mogą podrożeć. To jednak nie koniec ich kłopotów: europejscy regulatorzy baczniej przyglądają się takim praktykom jak pobieranie opłat za nadbagaż tuż przed odlotem.

Mała walizka, duży spór. "Jak nie wiadomo, o co chodzi, zazwyczaj chodzi o pieniądze"

Mała walizka, duży spór. "Jak nie wiadomo, o co chodzi, zazwyczaj chodzi o pieniądze"

Źródło:
TVN24+