Wycena nieruchomości – jak wygląda i kto ją wykonuje? Koszt operatu 

Źródło:
TVN24 Biznes
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznych
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznychTVN24, Shutterstock
wideo 2/6
Sadowski o wzroście rat kredytów hipotecznychTVN24, Shutterstock

Wycena nieruchomości to próba profesjonalnego określenia jej realnej, rynkowej wartości. Niekonieczne jest to jednak cena, za którą daną nieruchomość będzie można kupić lub sprzedać. Jak wygląda i czemu służy wycena nieruchomości? Ile kosztuje jej przeprowadzenie?

●     Wycena nieruchomości jest próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. ●     Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorący pod uwagę całą dostępną dokumentację nieruchomości i jej otoczenia. ●     Rzeczywista cena nieruchomości może być różna od wyceny rzeczoznawcy – decyduje o niej nabywca. ●     Koszt wyceny nie jest stały i zależy przede wszystkim od nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy.

Podstawą prawną przeprowadzania wyceny nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wycena mieszkania

Wycena nieruchomości takiej jak mieszkanie, dom jednorodzinny czy niezabudowana działka jest urzędową próbą określenia jej realnej wartości rynkowej. Przeprowadzaniem wyceny zajmuje się uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy – tylko jego wycena jest dokumentem wiążącym w świetle prawa.

To, czy dana osoba posiada wymagane kwalifikacje rzeczoznawcze, sprawdzić można w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, zwana operatem szacunkowym, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką można by było ją sprzedać. Faktyczna cena może okazać się jednak inna – potencjalni nabywcy nie zawsze patrzą na nieruchomość w ten sam sposób, co rzeczoznawca.

Na cenę transakcyjną nieruchomości ma wpływ również wiele zmiennych, których rzeczoznawca nie może wziąć pod uwagę, np. pośpiech sprzedającego, wartość sentymentalna albo potrzeba dokonania pomniejszych napraw czy remontów.

Operat szacunkowy

Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy, przeprowadzana jest najczęściej na potrzeby banków, sądów lub urzędów. Instytucje te potrzebują znać aktualną, rynkową wartość nieruchomości między innymi przy okazji:

●     kupna nieruchomości na kredyt hipoteczny, ●     postępowania spadkowego, ●     podziału majątku podczas rozwodu, ●     egzekucji komorniczej, ●     ustalania odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość, ●     potwierdzania wartości nieruchomości na potrzeby urzędów.

Operat może być także pomocny, gdy chce się sprzedać daną nieruchomość, w praktyce nie jest on jednak wówczas tak ważnym argumentem – nieruchomość i tak sprzeda się jedynie za taką kwotę, jaką będzie gotowy zapłacić potencjalny nabywca. Najczęściej więc szybsze i prostsze przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości jest proste sprawdzenie cen w aktualnych ogłoszeniach sprzedaży podobnych nieruchomości.

Wygląd sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie jest dowolny. Zawsze ma on formę pisemną, a jego kształt i treść są szczegółowo określone przepisami. W związku z tym powinien zawierać m.in.:

●     przedmiot wyceny, ●     cel wykonywania wyceny, ●     źródła danych o nieruchomości, ●     opis nieruchomości, ●     opis i analizę lokalnego rynku nieruchomości, ●     metody i techniki wykonania wyceny, ●     wyliczoną wycenę pieniężną.

Rzeczoznawca nieruchomości

Środki, jakimi uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, są określone przepisami prawa. Bierze on pod uwagę wiele elementów: nie tylko powierzchnię, wyposażenie i stan techniczny nieruchomości, ale również jej lokalizację, bezpośrednie otoczenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania terenu.

Rzeczoznawca zobowiązany jest również do przejrzenia wszelkiej dostępnej dokumentacji i danych, które mogłyby być pomocne przy dokonywanej wycenie. W tym celu przegląda on również zawartość ksiąg wieczystych, katastrów i innych urzędowych dokumentacji dotyczących nieruchomości i ich otoczenia.

Na podstawie zgromadzonych materiałów można wyróżnić trzy podstawowe podejścia w jego analizie i ustaleniu wyceny nieruchomości.

Podejście porównawcze, polegające na zestawieniu wycenianej nieruchomości z cenami rynkowymi za inne, porównywalne nieruchomości. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Podejście dochodowe, polegające na ustaleniu wysokości dochodów, jakie możliwe są do osiągnięcia obecnie i w przyszłości z wycenianej nieruchomości i prowadzonej na niej działalności. Stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości komercyjnych. Podejście mieszane, polegające na połączeniu podejścia porównawczego i dochodowego w sposób najbardziej odpowiedni dla wycenianej nieruchomości.

Oprócz najczęściej spotykanej wyceny polegającej na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, możliwa jest również wycena polegająca na ustaleniu jej tzw. wartości odtworzeniowej. Dokonuje się jej w sytuacjach, gdy dana nieruchomość nie może być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Wówczas wyceny dokonuje się nie na podstawie ceny rynkowej, ale ceny gruntu oraz kosztu odtworzenia istniejących na nim zabudowań i urządzeń z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

Wycena nieruchomości - cennik

Koszt wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości nie jest uregulowany przepisami. Ceny te kształtowane są przez siły rynkowe i przeważnie są do siebie zbliżone u rzeczoznawców w danej okolicy.

Należy pamiętać, że cennik przy wycenach nieruchomości nie jest jednak stały. Nieruchomości potrafią bardzo się od siebie różnić – pochodzić z rynku wtórnego lub pierwotnego, mieć różną wartość, znajdować się w różnych miejscach, mieć różny stan prawny czy określone, unikalne cechy.

W rezultacie ich wycena wymaga różnego nakładu czasu i pracy rzeczoznawcy – a właśnie te dwa elementy mają największy wpływ na koszt wyceny.

Wycena domu a wycena mieszkania

Najczęściej wycena nieruchomości to koszt kilkuset złotych i jest on niższy w przypadku mieszkań niż w przypadku domów. W przypadku domów z rozległą działką lub domów wielorodzinnych koszt wyceny najczęściej przekracza już tysiąc złotych. Dodatkowo płatne jest także przyspieszone wykonanie operatu szacunkowego.

Aby rzeczoznawca wykonał wycenę, potrzebne jest przygotowanie dla niego dokumentów dotyczących nieruchomości. O potrzebne dokumenty najlepiej pytać wybranego rzeczoznawcy, najczęściej wymagane są jednak:

●     akt notarialny nieruchomości lub wypis z jej księgi wieczystej, ●     wypis z rejestru gruntów, ●     mapa ewidencyjna dotycząca działki, ●     rzuty zabudowań, ●     wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni i pozwolenie na użytkowanie budynku – jeżeli istnieją.

W niektórych sytuacjach nie ma możliwości samodzielnego wyboru rzeczoznawcy i ustalenia z nim zasad współpracy. Przykładowo podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny bardzo często okazuje się, że to bank wskazuje określonych rzeczoznawców, a co za tym idzie ma wpływ na cenę wykonania operatu szacunkowego oraz zestaw wymaganych dokumentów do przedstawienia.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

W 2024 roku przeciętny oczekiwany czas aktywności zawodowej w państwach Unii Europejskiej osiągnął prawie 37,2 roku - podał Eurostat. W ciągu ostatniej dekady wzrósł o 2,4 roku. Dla Polski wskaźnik ten był poniżej średniej UE.

Tak pracuje się w Europie. Polska poniżej średniej

Tak pracuje się w Europie. Polska poniżej średniej

Źródło:
PAP

Donald Trump ogłosił 50-procentowe cła na towary z Brazylii, czym chciał wesprzeć byłego brazylijskiego prezydenta Jaira Bolsonaro. Jednak działania prezydenta USA zwiększyły poparcie dla obecnego prezydenta Brazylii Inácio Luli da Silvy.

Zaskakujący efekt ceł Trumpa. "Gringo nie będzie rozkazywał"

Zaskakujący efekt ceł Trumpa. "Gringo nie będzie rozkazywał"

Źródło:
PAP

Współpraca Rosji z Koreą Północną wykracza poza sferę wojskową, obejmując kolejne dziedziny takie jak handel czy inwestycje infrastrukturalne - informuje "Financial Times". Dodaje, że efekty ożywienia są już widoczne, dzięki czemu reżim w Pjongjangu wychodzi z międzynarodowej izolacji.

Szansa dla Korei Północnej. Może doprowadzić do "prawdziwej transformacji"

Szansa dla Korei Północnej. Może doprowadzić do "prawdziwej transformacji"

Źródło:
PAP

Kalifornisjka firma górnicza KoBold Metals zawarła umowę na wydobycie litu z kopalni Manono w Demokratycznej Republice Konga. To jedno z największych na świecie złóż tego surowca. Amerykańska spółka zamierza zainwestować łącznie ponad miliard dolarów w kongijski sektor wydobywczy.

Jedno z największych złóż "białego złota". Amerykanie z umową na wydobycie

Jedno z największych złóż "białego złota". Amerykanie z umową na wydobycie

Źródło:
PAP

Ministra rodziny, pracy i polityki społecznej Agnieszka Dziemianowicz-Bąk poinformowała o rozpoczęciu prac nad ustawą, która ma wprowadzić zakaz bezpłatnych staży. Mają na niej skorzystać młodzi pracownicy.

Zmiany w stażach. Zapowiedź ministry

Zmiany w stażach. Zapowiedź ministry

Źródło:
PAP

Administracja Donalda Trumpa ogłosiła ponad 90-procentowe cła na chiński grafit wykorzystywany do produkcji akumulatorów. Jak wskazał CNN, wyższe stawki celne zwiększą koszty produkcji samochodów w USA, choć w dłuższej perspektywie mogą wspomóc rozwój krajowych producentów.

Trump podbija stawkę Bidena. "To bardzo zmieni sytuację"

Trump podbija stawkę Bidena. "To bardzo zmieni sytuację"

Źródło:
CNN

W sobotnim losowaniu Lotto żaden z graczy nie wytypował poprawnie wszystkich sześciu liczb. Oznacza to, że kumulacja rośnie do pięciu milionów złotych. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 19 lipca 2025 roku.

Bez szóstki w Lotto. Kumulacja rośnie

Bez szóstki w Lotto. Kumulacja rośnie

Źródło:
Lotto.pl

W maju 2025 roku ceny czekolady w Unii Europejskiej wzrosły średnio o 21,1 procent rok do roku - podał urząd statystyczny Eurostat. Wskazał też, że największy skok w UE odnotowano w Polsce.

Ten produkt zdrożał w Polsce najbardziej w Europie

Ten produkt zdrożał w Polsce najbardziej w Europie

Źródło:
tvn24.pl, PAP, "Wall Street Journal"

W pierwszym półroczu 2025 roku Pop Mart, chiński producent zabawek, odnotował wzrost zysków o 350 procent. Kluczem do sukcesu okazały się pluszowe lalki Labubu, których ceny na rynku wtórnym sięgają nawet setek tysięcy dolarów.

Ta zabawka podbija świat. Ponad trzykrotny wzrost zysków

Ta zabawka podbija świat. Ponad trzykrotny wzrost zysków

Źródło:
PAP

Na początku lipca sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach przewyższyła średnią z ostatnich lat - wynika z raportu Otodom. Zdaniem ekspertów wyższy popyt na rynku pierwotnym jest tylko anomalią, którą wywołała ostatnia decyzja Rady Polityki Pieniężnej.

Anomalia na rynku. "Przez kilka miesięcy będzie na huśtawce"

Anomalia na rynku. "Przez kilka miesięcy będzie na huśtawce"

Źródło:
PAP

Sieć Action wycofała ze sprzedaży chipsy Lay's, lalkę Cupcake oraz zegarek My Time. Firma apeluje w komunikatach, by nie spożywać lub nie korzystać z produktów i by zwrócić je w najbliższym sklepie.

Znana sieć wycofała trzy produkty

Znana sieć wycofała trzy produkty

Źródło:
tvn24.pl

Wywiad wojskowy Ukrainy (HUR) przeprowadził cyberatak na systemy rosyjskiego koncernu gazowego Gazprom - podał ukraiński portal Ukrinform, przy czym powołał się na źródło w HUR.

Media: wywiad przeprowadził cyberatak na Gazprom

Media: wywiad przeprowadził cyberatak na Gazprom

Źródło:
PAP

Diesel nadal będzie drożeć o kilka groszy na litrze, a ceny benzyny i autogazu będą stabilne - tak ma wyglądać sytuacja na stacjach w przyszłym tygodniu według analityków Refleksu. Z kolei zdaniem portalu e-petrol.pl nie ma perspektyw na obniżkę cen paliw.

"Brak głębokich korekt". To wpływa na ceny na stacjach

"Brak głębokich korekt". To wpływa na ceny na stacjach

Źródło:
PAP

Wielka Brytania ogłosiła nałożenie sankcji zarówno na trzy jednostki Sztabu Generalnego Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej (GRU), jak i oficerów tej instytucji. Polskie Ministerstwo Spraw Zagranicznych wydało komunikat w związku z działaniami Londynu.

MSZ: Polska wyraża solidarność z Wielką Brytanią

MSZ: Polska wyraża solidarność z Wielką Brytanią

Źródło:
PAP

W piątkowym losowaniu Eurojackpot nie odnotowano głównej wygranej, a kumulacja rośnie do 420 milionów złotych. W Polsce najwyższe byłe wygrane czwartego stopnia. Oto liczby, które wylosowano 18 lipca 2025 roku.

Potężna kumulacja w Eurojackpot

Potężna kumulacja w Eurojackpot

Źródło:
tvn24.pl

24 lipca Stały Komitet Rady Ministrów ma zająć się projektem tak zwanej ustawy frankowej - wynika z porządku obrad SKRM. Nowe regulacje mają wejść w życie jeszcze w tym roku.

Rząd zajmie się projektem ustawy frankowej

Rząd zajmie się projektem ustawy frankowej

Źródło:
PAP

"Indie nie popierają jednostronnych sankcji" - podkreślił rzecznik indyjskiego resortu spraw zagranicznych Randhir Jaiswal. W ten sposób odniósł się do sankcji nałożonych przez Unię Europejską na Rosję, które obejmują największą rafinerię ropy rosyjskiego koncernu Rosnieft w indyjskim stanie Gudźarat.

Reakcja na ruch Unii Europejskiej. "Nie popierają jednostronnych sankcji"

Reakcja na ruch Unii Europejskiej. "Nie popierają jednostronnych sankcji"

Źródło:
PAP

Policja przeprowadziła przeszukanie w rezydencji i w siedzibie partii Jaira Bolsonaro. Były prezydent Brazylii jest oskarżony o przygotowywanie zamachu stanu. Sąd nakazał mu noszenie elektronicznej bransoletki i zabronił używania mediów społecznościowych.

Przeszukanie w rezydencji i siedzibie partii byłego prezydenta

Przeszukanie w rezydencji i siedzibie partii byłego prezydenta

Źródło:
PAP, CNN

Wielka Brytania nałożyła nowe sankcje na ponad 20 rosyjskich szpiegów, hakerów i jednostki wywiadu. Chodzi o osoby i podmioty oskarżone o operacje cybernetyczne zagrażające stabilności Europy - wskazał brytyjski rząd w oświadczeniu.

"Szpiedzy GRU prowadzą kampanię mającą na celu destabilizację Europy"

"Szpiedzy GRU prowadzą kampanię mającą na celu destabilizację Europy"

Źródło:
PAP

Wielki sukces polskiego programisty. Przemysław Dębiak zajął pierwsze miejsce w prestiżowych zawodach AtCoder World Tour Finals 2025, pokonując nie tylko wszystkich pozostałych zawodników, ale też sztuczną inteligencję.

Polak lepszy od sztucznej inteligencji. Osobiste gratulacje od szefa OpenAI

Polak lepszy od sztucznej inteligencji. Osobiste gratulacje od szefa OpenAI

Źródło:
tvn24.pl