Ceny nowych mieszkań mają pójść w górę. "Ustawa będzie niemalże rewolucją"

1 lipca br. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Przepisy powołują Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), z którego będą zwracane środki wpłacone przez osoby kupujące mieszkanie lub dom w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, np. z powodu niedopełnienia obowiązków przez dewelopera.

- Ustawa będzie niemalże rewolucją i ogromnym wyzwaniem dla branży deweloperskiej. Duże zmiany dotyczą też banków i przede wszystkim nabywców mieszkań, którzy zyskają dodatkową ochronę - powiedział Polskiej Agencji Prasowej radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dziąg podkreślił, że ustawa daje szersze uprawnienia klientom; duże wątpliwości budzi jednak redakcja przepisów, która może prowadzić do wielu sporów na linii konsument-deweloper. Jak wyjaśnił, chodzi przede wszystkim o wprowadzone ustawą prawa nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej ze względu na istotną wadę lokalu - jeśli deweloper jej nie usunie w określonym terminie lub jeśli istnienie wady istotnej stwierdzi rzeczoznawca budowlany.

- Deweloper będzie miał 30 dni na zwrot środków, które wpłacił mu nabywca mieszkania. To krótki okres. Poza tym trudno będzie wchodzić w spór co do podstaw odstąpienia od umowy, bo jeśli deweloper nie odda środków w terminie, to nabywca może zwrócić się do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego o zwrot, a Fundusz może z kolei wystąpić o regres do dewelopera. Jednocześnie bank może zablokować wypłatę transzy, jeśli deweloper będzie zalegać z płatnościami na rzecz DFG. Deweloper nie będzie mógł więc wstrzymać środków do czasu wyjaśnienia sporu, bo może mieć problem z wypłatą transz za kolejne etapy inwestycji - zauważył radca prawny PZFD.

Jego zdaniem niedookreślone pojęcie "wady istotnej" będzie generować mnóstwo problemów, często absurdalnych. - UOKiK wskazał, że brak definicji to celowy zabieg, który w razie wątpliwości pozwoli skorzystać z bogatego orzecznictwa, ale wiadomo, że wyroki sądów są różne. Przywoływane orzecznictwo wskazuje, że charakter wady ocenia się z subiektywnego punktu widzenia klienta, a nie z perspektywy używalności danej rzeczy. Dla jednej osoby może to być więc duże pęknięcie w ścianie, a dla innych rysa na szybie czy parkiecie lub inny kolor ściany niż zamówiony - powiedział ekspert.

- Ustawa wskazuje, że jeśli strony nie dojdą do porozumienia, czy jest to wada istotna, charakter wady będzie oceniany na podstawie opinii rzeczoznawcy budowlanego zleconego przez nabywcę. Deweloper nie będzie mógł przedstawić swojej opinii. Poza tym nawet jeśli nie będzie się zgadzał z opinią rzeczoznawcy, i tak będzie musiał oddać klientowi wpłacone środki - podkreślił Dziąg.

Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wyniosą 0,45 proc. w przypadku otwartego rachunku powierniczego i 0,1 proc. w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Jak powiedział Dziąg, składka będzie - podobnie jak analogiczne składki na Turystyczny Fundusz Gwarancyjny - doliczana do ceny mieszkania, więc finalnie będzie pokrywał ją nabywca. Do tego dojdą koszty wywiązania się przez deweloperów z nowych obowiązków informacyjnych.

- Nowa ustawa nakłada konieczność ewidencjonowania i raportowania do DFG całego katalogu informacji na temat inwestycji, rachunków powierniczych czy rozliczeń z nabywcami. Ktoś te informacje będzie musiał zbierać i przesyłać w odpowiednich, krótkich, bo siedmiodniowych terminach. Jeśli się to nie uda, deweloperzy będą mieli wstrzymywane płatności. Trzeba będzie dłużej prowadzić rachunek powierniczy. Będą bardziej rygorystyczne warunki wypłaty pierwszych i ostatnich transz, czy dokonywania wpłat na rachunki powiernicze przez nabywców. To oznacza, że deweloperzy będą musieli istotnie modyfikować swoje finansowanie, co podniesie koszty inwestycyjne i finalnie przełoży się na cenę mieszkania - stwierdził ekspert.

Oszacował, że łącznie z powodu składki na DFG i nowych obowiązków wynikających z ustawy ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 2-3 proc., w zależności od projektu. - Wiadomo, że dla małych deweloperów, którzy nie mają złożonych struktur administracyjno-rozliczeniowych i własnych systemów informatycznych, wywiązanie się z nowych wymogów będzie większym wyzwaniem i będzie oznaczać większe koszty - powiedział Dziąg.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowił wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Deweloper będzie musiał odprowadzać składki na DFG od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty).