"Najbardziej spektakularne wydarzenie na rynku"

Eksperci wskazują, że przyczyn tego zjawiska jest kilka.

"Po pierwsze, przed rokiem program Bezpieczny kredyt 2 proc. znacząco zmniejszył liczbę mieszkań dostępnych na rynku. Kolejnym czynnikiem jest spadek popytu, zwłaszcza popytu inwestycyjnego. W ostatnich latach nowe mieszkania często były sprzedawane już na etapie 'dziury w ziemi'. Obecnie widać wiele ogłoszeń dotyczących nowych, gotowych do zamieszkania mieszkań. To powoduje, że choć liczba mieszkań oddanych do użytkowania jest mniejsza niż przed rokiem, to ogłoszeń o sprzedaży jest więcej" - czytamy w raporcie Rankomat.pl i Rentier.io.

Dodano też: "Innym czynnikiem jest wzrost liczby ogłoszeń na rynku wtórnym. Wynika to z faktu, że część mieszkań kupowanych w ostatnich latach jako inwestycje teraz jest sprzedawana. Inwestorzy przestali bowiem wierzyć w kontynuację dynamicznego wzrostu cen mieszkań".

Eksperci zaznaczają, że choć ogłoszeń przybyło we wszystkich miastach, to jednak w różnym stopniu. Największy przyrost liczby ogłoszeń odnotowano w Warszawie - wzrost aż o 61 proc. rok do roku. W listopadzie w stolicy było aż 114 tysięcy aktywnych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Wzrosty przekraczające 50 proc. odnotowano w Krakowie (55 proc.), Rzeszowie (54 proc.), Lublinie (53 proc.) i Sosnowcu (50 proc.). W większości pozostałych badanych miast wzrosty również były bardzo znaczące.

Od tej zasady jest jednak jeden wyjątek - Gdańsk. Tam liczba ogłoszeń była wyjątkowo stabilna. W porównaniu z poziomem sprzed roku była tylko o 2 proc. wyższa. Co ciekawe, zupełnie inaczej było w Gdyni, gdzie liczba ogłoszeń wzrosła o 38 proc.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że pomimo wzrostu liczby ofert sprzedaży, ceny mieszkań nie spadły znacząco.

"Ceny mieszkań reagują zazwyczaj z dużym opóźnieniem na negatywne informacje. Na początku roku ceny wciąż znacząco rosły. Później wzrost stawał się coraz wolniejszy, aż w listopadzie odnotowano przewagę spadków. Ceny w listopadzie były niższe niż w październiku w 10 z 17 badanych miast. W rezultacie średni wzrost cen ofertowych w całym 2024 r. wyniesie ok. 8 proc. (nie mamy jeszcze danych za grudzień). To ogromna zmiana w porównaniu z 2023 r., gdy wzrost wyniósł niemal 16 proc. rok do roku" - tłumaczą.

W danych na temat cen transakcyjnych wzrost może być wyższy. "Wynika to z faktu, że zmiany w cenach ofertowych przekładają się na ceny transakcyjne z kilkumiesięcznym opóźnieniem związanym z czasem potrzebnym na dokończenie budowy czy uzyskanie kredytu hipotecznego. Spadki cen w ofertach z końca roku wpłyną więc dopiero na ceny transakcyjne za pierwszy kwartał 2025 r." - czytamy w analizie.

Kontynuację wzrostu cen transakcyjnych dla nowych mieszkań potwierdzają dane Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). "Co prawda liczba umów deweloperskich zawartych w listopadzie znacząco (o 16 proc.) spadła w porównaniu z październikiem, jednak ich przeciętna wartość nadal rosła. Zarówno średnia (766 tys. zł), jak i mediana (525 tys. zł) wartości zawartych umów były najwyższe od początku publikacji takich danych przez DFG" - piszą eksperci.

Jak dodają, nie musi to wynikać wyłącznie ze wzrostu cen mieszkań. "Możliwe, że zmieniła się także struktura sprzedawanych mieszkań, np. zwiększył się udział droższych lokali. Wydaje się jednak, że przynajmniej częściowo wzrost cen w listopadowych umowach deweloperskich wynika z wyższych cen, które były negocjowane kilka miesięcy wcześniej" - podkreślają.

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że zmiany cen ofertowych w poszczególnych miastach były bardzo zróżnicowane. W czterech miastach wzrost cen odnotowany w 2024 r. (od grudnia 2023 r. do listopada 2024 r.) był szczególnie wysoki. W Katowicach przeciętna cena w listopadzie wyniosła 11 025 zł za m. kw., co oznacza wzrost aż o 22 proc. Kilkunastoprocentowy wzrost odnotowano również w Radomiu (16 proc.), Rzeszowie (16 proc.) i Gdańsku (12 proc.).

Na drugim biegunie znalazły się Częstochowa i Łódź, gdzie ceny wzrosły jedynie o 2 proc.

Eksperci prognozują, że w przyszłym roku na ceny mieszkań i popyt na nieruchomości wpłyną przede wszystkim dwa czynniki: ewentualny nowy program dopłat do kredytów hipotecznych i obniżki stóp procentowych. Trzecim, potencjalnym czynnikiem mogłoby być zakończenie wojny w Ukrainie.

"W zależności od ich działania scenariusze na przyszły rok mogą być różne. Znaczące spadki cen mogłyby się pojawić, gdyby nie wprowadzono nowego programu wsparcia rynku nieruchomości oraz gdyby stopy procentowe pozostały na obecnym poziomie. Dodatkowo, gdyby zakończyła się wojna, popyt na rynku najmu mógłby osłabnąć w wyniku powrotu części Ukraińców do swojego kraju. To mogłoby zmusić właścicieli mieszkań na wynajem do ich sprzedaży. Warto jednak zaznaczyć, że nie jest to scenariusz bazowy" - czytamy w raporcie.

Według ekspertów rynku nieruchomości najbardziej prawdopodobne jest to, że w drugiej połowie 2025 r. stopy procentowe zostaną obniżone. Przewidują też, że rząd prawdopodobnie wprowadzi program wsparcia rynku mieszkaniowego.

"Biorąc powyższe pod uwagę wydaje się, że w pierwszej połowie 2025 r. mogą dominować niewielkie spadki cen, ponieważ obniżki stóp procentowych jeszcze się wtedy nie pojawią. Z kolei program wsparcia najprawdopodobniej zostanie skonstruowany tak, by nie powodować wzrostu cen. Z kolei w drugiej połowie roku popyt na mieszkania może wzrosnąć dzięki obniżce stóp procentowych i uruchomieniu nowego programu rządowego. Ceny zaczną się stabilizować, a być może zobaczymy nawet powrót niewielkich wzrostów" - prognozują autorzy raportu.

W ich ocenie najmniej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się powrót dynamicznych wzrostów cen.