Resort finansów ma uwagi do rządowego programu. "Wzrost ryzyka dla stabilności finansów publicznych"

We wtorek rząd przyjął projekt ustawy w sprawie programu Pierwsze Mieszkanie. Program składa się z dwóch elementów - Bezpieczny Kredyt 2 procent i Konto Mieszkaniowe. Projekt zakłada dopłaty państwa do kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową zaciąganych na pierwsze mieszkanie lub budowę domu, oraz możliwość otwarcia konta mieszkaniowego z dopłatą.

"Wskazania wymaga, iż zaproponowane w omawianym projekcie ustawy rozwiązania stanowią silny czynnik pro-popytowy na rynku nieruchomości. Wraz z poprawiającą się sytuacją makroekonomiczną oraz rozpoczęciem funkcjonowania proponowanych programów można spodziewać się odbudowy popytu na mieszkania, który w grudniu 2022 r. znajdował się na poziomie o ok. 60 proc. niższym niż w analogicznym okresie 2021 r. Jednocześnie po stronie podażowej również widać zdecydowane załamanie, liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w listopadzie 2022 r. była o ok. 40 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2021 r." - napisało Ministerstwo Finansów w uwagach ogólnych do projektu.

W ocenie MF program Pierwsze Mieszkanie może się przyczynić do wzrostu cen mieszkań. "Wydaje się, że proponowane działania oddziałowujące bezpośrednio na popyt mogą stanowić zagrożenie dla wzrostu cen na rynku mieszkaniowym w krótkim okresie – przed odpowiednim dostosowaniem podaży mieszkań" - czytamy.

"Przedstawiony program może mieć wpływ na wzrost średnich cen mieszkań (szczególnie mniejszych mieszkań i na rynku wtórnym, w II poł. 2023 r.), nie rozwiązując problemu dostępności mieszkaniowej dla gospodarstw domowych średnio i mało zamożnych, które przy obecnych stopach procentowych i kryteriach wyliczania zdolności kredytowej (nawet złagodzonych poprzez efekt dopłat) nadal nie mają wystarczającej zdolności kredytowej" - dodało MF.

Resort zaznaczył w opinii, że "niewątpliwie, w sytuacji niedoboru na rynku mieszkaniowym, wysokiej inflacji i napływie uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy, priorytetem rządu jest rozwój budownictwa mieszkaniowego i wsparcie obywateli w uzyskaniu prawa do mieszkania". "Jednakże, zauważenia wymaga również, iż przedłożony projekt ustawy jest kolejnym aktem prawnym, w swoim założeniu mającym częściowo rozwiązać, a przynajmniej złagodzić, problem dostępu do mieszkań w Polsce, którego zapisy jednak w sposób niedostateczny ten problem rozwiązują, w szczególności mając na uwadze jego ograniczony zasięg czasowy" - czytamy. 

Maksymalna wysokość kredytu, który ma móc uzyskać jedna osoba w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc., to 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem będzie to 600 tys. zł. Z kolei wkład własny kredytobiorcy będzie mógł wynieść maksymalnie 200 tys. zł.

Swoje uwagi do projektu skierowało też Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej. Według resortu ograniczenie wkładu własnego do 200 tys. zł i maksymalnej kwoty dofinansowania do 600 tys. zł "w praktyce oznacza, że zwłaszcza w większych miastach z uwagi na ceny nieruchomości niejednokrotnie potrzeby mieszkaniowe większych rodzin nie będą mogły zostać zaspokojone programem". Przykładowo - jak dodało MFiPR - w Warszawie średnia cena 3-pokojowego mieszkania przekraczać będzie 800 tys. zł.

Ministerstwo postulowało o "zwiększenie kwoty wkładu własnego lub zróżnicowanie zależne od średnich cen nieruchomości na obszarze na jakim planowany jest zakup".

Ministerstwo Finansów zwróciło też uwagę na sytuację budżetu państwa. "Nie negując potrzeby wdrożenia nowych inicjatyw w zakresie mieszkalnictwa, należy mieć na uwadze stosowane obecnie reguły fiskalne w obszarze sektora finansów publicznych" - podkreślił resort.

Według MF "wydaje się, że Minister Rozwoju i Technologii powinien przedstawić analizę wszystkich aktualnych wydatków na programy mieszkaniowe, w tym informację o ewentualnych zmianach, bądź projekcji zakończenia tych programów, które obecnie nie przynoszą zamierzonych wcześniej efektów, z jednoczesną informacją wskazującą oszczędności, z których można by było dofinansować nowe programy mieszkaniowe". "Zatem ponownej analizy wymaga projekcja finansowa, z uwzględnieniem oszczędności i maksymalnego zmniejszenia presji na budżet państwa" - wskazało Ministerstwo Finansów.

Według resortu "proponowane regulacje spowodują znaczące pogorszenie wyniku sektora instytucji rządowych i samorządowych liczonego wg ESA2010 (metodyka unijna), tj. o ok. 16 mld zł w latach 2023-2032 lub wpłyną na zmianę struktury wydatków tj. ograniczenie obecnie planowanych wydatków". Dodano, że "każde działanie zmierzające do zwiększenia wydatków rządowych, wiąże się ze wzrostem ryzyka dla stabilności finansów publicznych".

Zgodnie z projektem źródłem finansowania dopłat do rat będzie istniejący już w Banku Gospodarstwa Krajowego - Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. MF również ma zastrzeżenia do tego rozwiązania.

"(...) tworzenie nowego programu finansowanego poprzez fundusz utworzony w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), a nie bezpośrednio z budżetu państwa, może być negatywnie oceniane z punktu widzenia transparentności finansów publicznych" - ocenił resort.

Ministerstwo jednocześnie przypomniało, że "zgodnie z Krajowym Planem Odbudowy (KPO) Polska jest zobowiązana do zwiększenia transparentności finansów publicznych". "Utworzenie nowego programu finansowanego z funduszu BGK, może zostać ocenione przez KE jako obchodzenie / wycofanie ww. reformy, której utrzymanie do końca horyzontu KPO jest warunkiem otrzymania środków. KE zgłasza bowiem zastrzeżenia do transparentności funduszy BGK" - podkreśliło MF, zwracając też uwagę na negatywną ocenę ze strony Najwyższej Izby Kontroli.

Z rządowych szacunków wynika, że w 2023 roku w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 procent zostanie udzielonych 10 tys. kredytów, a w 2024 roku 40 tys. Z kolei wartość udzielonego finansowania oszacowano na odpowiednio 3,2 mld zł oraz 13,2 mld zł.

Także w opinii Narodowego Banku Polskiego owe zmiany wpłyną na wzrost cen mieszkań. "Rozwiązania proponowane w projekcie ustawy wspierają jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, przez co nie przyczyniłyby się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce. Ze względu na fakt, że instrument 'bezpieczny kredyt 2 proc.' wspierałby jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, jego wprowadzenie oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych" - czytamy w stanowisku NBP.