Ceny jak w Rzymie. Polskie miasto z najwyższym wzrostem

Luka podażowa się powiększa, a prognozowane obniżki stóp procentowych nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu. Rynek mieszkaniowy pozostaje wrażliwy na zmiany gospodarcze i społeczne - wskazano w raporcie.

Do tego rosnące koszty utrzymania, większe wymagania planistyczne i ekologiczne oraz zróżnicowana sytuacja na rynkach pracy sprawiły, że w 2024 r. obserwowano rekordowe ceny ofertowe w największych metropoliach, przy równoczesnym spadku podaży nowych mieszkań w wielu państwach Europy.

W efekcie, w niewielu miastach średnie kwoty za metr kwadratowy wynoszą mniej niż 2,5 tys. euro.

Najtaniej jest w Turcji - średnio 949 euro/mkw., Bośni i Hercegowinie - 1482 euro/mkw. oraz Albanii - 1620 euro/mkw.

Natomiast najdroższymi krajami są aktualnie Luksemburg - 8760 euro/mkw., Izrael - 6131 euro/mkw. i Wielka Brytania - 5203 euro/mkw.

Mediana cen dla badanych 75 miast wyniosła w 2024 roku 3739 euro/mkw.

Skalę kontrastów lepiej pokazują ceny minimalne i maksymalne w poszczególnych miastach.

Średnia cena w Tel Awiwie wyniosła 13 970 euro/mkw., stolicy Luksemburga - 11 074 euro/mkw., Monachium - 10 800 euro/mkw., a w Paryżu - 10 760 euro/mkw.

Najtaniej było w Ankarze, gdzie średnia wyniosła 905 euro/mkw.

W Polsce w 2024 roku ceny mieszkań wyrażone w euro wzrosły przeciętnie o ponad 19 proc. rok do roku, co stanowi najwyższy wynik spośród analizowanych państw.

Średnie kwoty za metr kwadratowy osiągnęły 2792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej.

Jak zauważyli autorzy raportu, ceny w Warszawie wynoszące 3849 euro/mkw. i Krakowie - 3800 euro/mkw. są już porównywalne z Rzymem - 3839 euro/mkw.

Utrzymują się na podobnym poziomie co w innych miastach regionu, takich jak Budapeszt - 3863 euro/mkw. czy Bratysława - 3909 euro/mkw. i są zdecydowanie niższe w porównaniu m.in. z Pragą - 6121 euro/mkw.

Na czele zestawienia badanych miast pod względem wzrostu cen w 2024 roku uplasował się Kraków z wynikiem 28,1 proc.

W przypadku najmu dysproporcje cenowe są tak samo duże. Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie opłaty sięgają 43,4 euro/mkw. Wysokie czynsze notowane są również w Paryżu i Dublinie - odpowiednio 32 euro/mkw. i 31,7 euro/mkw.

W Polsce najdroższa pozostaje Warszawa - 17,9 euro/mkw., co plasuje ją na 23. miejscu, pomiędzy Lizboną - 18,1 euro/mkw. a Rzymem - 17,4 euro/mkw. Z kolei Kraków - 15,3 euro/mkw., Gdańsk - 14,9 euro/mkw. i Wrocław - 14,6 euro/mkw. utrzymują się w okolicach europejskiej średniej.

- Warszawa nie odstaje cenowo od innych dużych miast w Polsce tak bardzo, jak stolice Europy Zachodniej od swoich rynków krajowych. W Paryżu, Amsterdamie czy Kopenhadze kwoty w stolicy bywają nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższe niż średnia krajowa. W Polsce te proporcje są bardziej wyrównane, co oznacza, że presja cenowa rozkłada się na wiele ośrodków miejskich. Podobny trend widać także na rynku najmu i choć stolica pozostaje najdroższa, czynsze w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu szybko zbliżają się do jej poziomu – wskazał Dominik Stojek z Deloitte.

Poszczególne kraje porównano również pod względem wskaźnika dostępności cenowej, który pokazuje, ile średnich miesięcznych wynagrodzeń trzeba przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. W porównaniu z poprzednim rokiem na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia.

Najgorzej wygląda sytuacja w Amsterdamie, Atenach oraz Pradze, gdzie kwota za zakup takiego lokum odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków. Natomiast w miastach jak Turyn we Włoszech czy Odense w Danii wskaźnik ten jest nawet trzykrotnie niższy i wynosi 4,9 rocznych pensji.

W przypadku Polski najlepiej wypadają Katowice, gdzie na zakup mieszkania potrzebna była kwota odpowiadająca nieco ponad siedmiokrotności przeciętnych rocznych zarobków. Najtrudniej pod tym względem jest nadal w Warszawie, gdzie wskaźnik wyniósł 9,7. To jednak nadal lepszy wynik w porównaniu z innymi stolicami państw naszego regionu: Budapesztem - 11,4, Bratysławą - 12,3 czy Pragą - 15,0.

Eksperci Deloitte porównali również kraje pod względem dostępności finansowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło niespełna 4 proc. Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji - poniżej 3 proc., a najwyższe na Węgrzech - 9,35 proc.

Polska znalazła się na drugim miejscu ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,67 proc., co oznacza, że kredyty w naszym kraju były ponad dwukrotnie droższe w porównaniu ze strefą euro. Zdaniem ekspertów, w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań poprzez zmniejszenie kosztów kredytów hipotecznych.

Głównym wyzwaniem pozostaje nienadążająca za popytem podaż. W ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek w 2024 r. zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe spadki odnotowano w Finlandii - o 48,5 proc., na Węgrzech - 28,7 proc., Danii - 21,9 proc. i Czechach - 20,4 proc.

Polska, mimo spadku o 9,3 proc. rok do roku, nadal pozostaje w podażowej czołówce z blisko 200 tysiącami mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku. To czwarty wynik w zestawieniu po Turcji - 586 900, Francji - 330 400 i Niemczech - 252 tys. oraz trzeci najwyższy w przeliczeniu na 1000 mieszkańców - 5,33, za Turcją - 6,85 oraz Izraelem - 5,62.

Jednak w największych polskich miastach sytuacja pogorszyła się i mieszkania powstają wolniej niż dotychczas. We Wrocławiu liczba nowo wybudowanych lokali spadła o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc.