Ważny moment dla rynku mieszkaniowego. "Ta ochrona się już kończy"

Jak napisano w raporcie nawet jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie na wynajem, które stało puste, to i tak nie ponosił kosztów kredytu, a więc nie odczuwał jeszcze presji na jego sprzedaż. Dodano, że jeśli pojawią się problemy na rynku najmu, to "ceny mieszkań mogą zacząć spadać przez wymuszone sprzedaże".

Z drugiej jednak strony podkreślono, że w Polsce "mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a banki powoli zaczynają łagodzić kryteria przyznawania kredytów". "Poza tym popyt na mieszkania wciąż wydaje się dość wysoki, a deweloperzy o 20 proc. ograniczyli liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszym półroczu. Obecnie spadki cen są więc równie prawdopodobne, co wzrosty. Rozstrzygniecie przyjdzie dopiero jesienią" - czytamy.

Jeśli chodzi o zmiany cen mieszkań w ostatnim czasie, to "jedynym wartym odnotowania przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny w ofertach sprzedaży są o 6 proc. niższe niż w marcu", a w pozostałych miastach stawki są zbliżone do marcowego poziomu".

"Warto jednak przypomnieć, że przed tym okresem ceny mocno rosły. Dlatego w porównaniu z poziomem przed rokiem we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach ceny wzrosły przeciętnie o 12 proc. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to na jednym biegunie mamy Radom, gdzie są aż o 18 proc. wyższe niż przed rokiem, a na drugim wspomniany już Białystok, gdzie są tylko o 1 proc. wyższe" - piszą analitycy Expandera i Rentier.io.

Jak zaznaczają eksperci, stabilizacja cen nie będzie trwała wiecznie i możliwe, że jesienią zaczną spadać. Jednym z powodów ma być pandemia, która "wcale się nie skończyła, a wręcz mamy więcej przypadków niż wiosną, a jesienią może być jeszcze gorzej".

"Kolejna kwestia to potencjalne problemy tzw. fliperów i inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Fliperzy kupowali mieszkania, remontowali je i wystawiali do sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Część z nich obecnie nie może sprzedać takich mieszkań, gdyż ruch na rynku się zmniejszył" - napisano.

Dodano, że te osoby, które mieszkanie kupiły za kredyt, są w nie najlepszej sytuacji. "Właśnie skończyły im się wakacje kredytowe i każdy miesiąc oczekiwania na kupca to nie tylko koszt utrzymania mieszkania, ale też konieczność zapłacenia raty kredytu. Za chwilę mogą więc być zmuszeni do sprzedaży po niskiej cenie" - zauważono.

Kolejnym powodem, dlaczego ceny mieszkań będą spadać, jest słaba dostępność kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10 proc. do 20 proc. lub nawet 30 proc.

Ostatnią kwestia jest demografia i malejąca liczba Polaków w wieku, gdy najczęściej kupują mieszkania.

"Obecnie jest ok. 6 mln osób w wieku 25-35 lat. Już za 5 lat takich osób będzie tylko ok. 5 milionów. Oczywiście ten proces trwał już wcześniej, ale w ostatnich latach z naddatkiem zrekompensował to napływ ok,. 1,5 mln obcokrajowców, głównie Ukraińców. W kolejnych latach ubytek młodych zdecydowanie przyspieszy, a napływ imigrantów może spowolnić. Spadnie więc popyt zarówno na najem jak i na mieszkania, a wraz z nimi ceny" - przekonują eksperci.

Jak czytamy w raporcie epidemia nie będzie trwała wiecznie i w końcu pojawi się szczepionka oraz skuteczne leki. "Obecnie możemy mieć więc do czynienia z tylko chwilowym zatrzymaniem wzrostów cen" - napisano w analizie. Dodano, że w Polsce wciąż "mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników liczby mieszkań na 1000 mieszkańców" i "żeby dorównać do średniej potrzebujemy około 2 mln mieszkań".

Wzrostom cen mieszkań będą też sprzyjały najniższe w historii stopy procentowe. "Niskie stopy procentowe sprawiają również, że zamożni inwestorzy nie mają gdzie lokować swoich oszczędności. Mogą więc kupować mieszkania, aby w ten sposób uchronić je przed inflacją. Dla nich nie ma większego znaczenia fakt, że w najbliższych miesiącach mogą nie znaleźć najemców. Oni działają bowiem długoterminowo" - czytamy.

Według Expandera i Rentier.io nie można wykluczyć, że problemy demograficzne po raz kolejny rozwiążą imigranci.

Podkreślono, że cena zależy nie tylko od popytu, ale też od podaży, a deweloperzy zdecydowanie ograniczyli liczbę mieszkań w budowie. "Według GUS w pierwszym półroczu rozpoczęli budowę 53,5 tysiąca mieszkań, czyli o prawie 20 proc. mniej niż przed rokiem. Dostosowując podaż to popytu deweloperzy mogą więc windować ceny nawet przy zmniejszającym się popycie" - dowiadujemy się z raportu.

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 52 861 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lipcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO >>>