Umowa dożywocia – czym jest? Jakie są koszty? Umowa dożywocia a zachowek

●     Umowa dożywocia polega na przekazaniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie ●     W określonych sytuacjach dożywotnia opieka może zostać zamieniona na dożywotnią rentę. ●     Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów m.in. notarialnych. ●     Nieruchomość przekazana umową dożywocia nie podlega zaliczeniu do zachowku.

Umowy cywilnoprawne reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W ramach tego kodeksu umowy dożywocia regulują artykuły 908-916.

Umowa dożywocia polega na tym, że osoba będąca właścicielem nieruchomości godzi się przenieść prawo do jej własności na określoną inną osobę. W zamian ta druga osoba zobowiązana jest do zapewnienia dożywotniego utrzymania i opieki dla dotychczasowego właściciela.

Umowa dożywocia może dotyczyć nie tylko mieszkania lub domu mieszkalnego, ale każdej nieruchomości gruntowej i budynkowej. Prawo dożywotniego utrzymania i opieki obejmować może natomiast więcej niż jedną osobę, np. parę małżonków albo inne, wskazane w umowie osoby bliskie.

Czas trwania umowy jest, zgodnie z jej nazwą, określony długością życia dotychczasowego właściciela nieruchomości. W praktyce oznacza to jednak, że strony podpisując umowę nie wiedzą ile dokładnie czasu będzie ona trwała.

Stronami umowy dożywocia są dożywotnik, który przekazuje tę nieruchomość, i zobowiązany z umowy dożywocia, który zobowiązuje się do opieki nad dożywotnikiem.

Charakter utrzymania i opieki, do której zobowiązuje umowa dożywocia, jest określany w zawartej umowie. Jeżeli umowa nie jest jednak w tym zakresie precyzyjna, zastosowanie mają zapisy Kodeksu cywilnego. Jak wskazano w art. 908, na mocy umowy powinno traktować się dożywotnika "[...] jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym".

Zachowek jest instytucją prawa spadkowego, w ramach której określone kwoty wypłacane są najbliższym zmarłego, którzy nie otrzymali po nim nic w drodze darowizny, spadku ani testamentu.

W ramach zachowku nie jest natomiast uwzględniana umowa dożywocia. Wynika to z faktu, że umowa dożywocia nie stanowi tzw. bezpłatnego przysporzenia – osoba, która otrzymuje prawo własności nieruchomości, musi w zamian zapewnić określone świadczenia, a więc nieruchomości nie dostała, tylko w pewien sposób "nabyła".

Czyni to często umowę dożywocia atrakcyjniejszą niż umowę darowizny nieruchomości. W przypadku dokonania darowizny nieruchomości po śmierci darczyńcy jego rodzina będzie mogła dochodzić swoich praw w ramach prawa do zachowku. Z kolei w przypadku umowy dożywocia spory o zachowek nie będą możliwe, a co więcej darczyńca, czyli w tym przypadku dożywotnik, może być spokojny o swoją dożywotnią opiekę.

Jednocześnie należy pamiętać, że mienie ruchome znajdujące się w nieruchomości, co do zasady wchodzi już w skład majątku spadkowego.

Wraz z trwaniem obowiązywania zawartej umowy dożywocia różnie rozwijają się relacje pomiędzy jej stronami. W związku z tym prawo dopuszcza, aby w określonych sytuacjach prawo dożywocia zostało zamienione na prawo do dożywotniej renty odpowiadającej wartości uprawnień wynikających z umowy.

Istnieją dwie tego typu sytuacje:

Na żądanie dowolnej ze stron, gdy relacje pomiędzy stronami umowy uległy takiemu pogorszeniu, że nie można od nich nadal wymagać pozostawania ze sobą w bezpośredniej styczności. Na żądanie dożywotnika, gdy zobowiązany z umowy dożywocia sprzedał otrzymaną nieruchomość.

W sprawie zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę decyzję podejmuje sąd. Zamiana taka polega na tym, że zamiast określonych świadczeń z zakresu utrzymania i opieki dożywotnik otrzymuje ich ekwiwalent pieniężny, czyli rentę w wartości otrzymywanych dotąd świadczeń. Nieruchomość należąca wcześniej do dożywotnika nadal jest w takim przypadku przekazywana zobowiązanemu z umowy dożywocia.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym prawo dożywocia jest niezbywalne, nie podlega również dziedziczeniu i wygasa zawsze wraz ze śmiercią dożywotnika.

W wyjątkowych sytuacjach sąd może jednak zadecydować o rozwiązaniu umowy dożywocia. Możliwe jest to jedynie na żądanie jednej ze stron umowy i w przypadku, w którym relacje pomiędzy stronami umowy poważnie się pogorszyły. Jeżeli umowa dożywocia zostanie rozwiązana, prawo własności nieruchomości wraca do dożywotnika.

Zobowiązany z umowy dożywocia w ciągu pięciu pierwszych lat obowiązywania umowy może również żądać uznania jej za bezskuteczną w stosunku do niego. Żądanie takie może zgłosić gdy, w której dożywotnik na skutek umowy dożywocia stał się niewypłacalny. Przykładem takiej sytuacji może być zorientowanie się po podpisaniu umowy, że dożywotnik ma długi, a jego nieruchomość może zostać zlicytowana przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym.

Umowa dożywocia - czy trzeba mieszkać razem?

Przepisy nie regulują kwestii czy strony umowy dożywocia mieszkają razem czy osobno. Sprawa ta pozostaje indywidualną decyzją osób podpisujących umowę i najczęściej jest w tej umowie jasno sprecyzowana.

W praktyce najczęściej zdarza się jednak, że strony umowy dożywocia mieszkają razem w nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy, np. dzieci i rodzice. Wynika to z faktu, że jedna z tych osób jest już jej właścicielem, natomiast druga ma prawo do dożywotniej opieki i zapewnienia dachu nad głową.

Umowa dożywocia dotyczy przeniesienia własności określonej nieruchomości oraz obciążenie jej prawem dożywocia. Z tego powodu musi bezwzględnie zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy u notariusza wiąże się natomiast z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych. Przede wszystkim jest to koszt taksy notarialnej, której wysokość zależna jest od wartości nieruchomości. W większości przypadków nieruchomości wartych kilkaset tysięcy złotych wysokość tej taksy wynosi od dwóch do czterech tys. zł.

Przy podpisywaniu umowy dożywocia konieczne jest także zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten, w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, zobowiązany z umowy dożywocia także opłaca u notariusza.

Ponadto przeniesienie własności nieruchomości wiąże się z koniecznością dokonania stosownego wpisu w jej księdze wieczystej. Czynność ta wiąże się z opłatą sądową w wysokości 200 zł.

Źródło:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn