Sprzedaż mieszkania krok po kroku – jak uniknąć pułapek i sprawnie zrealizować transakcję

● Najważniejszą decyzją, którą musimy podjąć wystawiając mieszkanie na sprzedaż, jest jego wycena. ● W procesie sprzedaży i formalnościach może odciążyć nas agencja nieruchomości, musimy jednak liczyć się z dodatkowym (niemałym) kosztem związanym z jej prowizją. ● Umowa sprzedaży mieszkania ma formę aktu notarialnego, dlatego przed finalizacją transakcji musimy przygotować niezbędne dokumenty.

Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Mieszkania na sprzedaż, szczególnie te w dużych miastach, osiągają rekordowe ceny, a ostatnie dane GUS pokazują, że wartość mieszkań na rynku wtórnym rośnie jeszcze szybciej, niż tych sprzedawanych przez deweloperów. W dodatku popyt jest tak duży, że nieruchomości rozchodzą się na pniu – z analiz NBP wynika, że średni czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji jest najniższy od lat i w przypadku wystawionych na sprzedaż mieszkań z drugiej ręki wynosi zaledwie około czterech miesięcy. 

Niezależnie od tego, czy ceny będą rosły nadal, czy też – jak twierdzą niektórzy – mamy do czynienia ze spekulacyjną bańką, która lada moment może pęknąć, jest niemal pewne, że kupione przed laty mieszkanie sprzedamy dziś z pokaźnym zyskiem.

Jeżeli decyzja o sprzedaży mieszkania została już podjęta, powinniśmy przemyśleć kilka spraw, zarówno dotyczących pierwszego etapu tego procesu, czyli szukania kupca, jak i samej finalizacji transakcji, już po jego znalezieniu. 

Decyzja dotycząca ceny sprzedawanego mieszkania jest kluczową kwestią, jaką powinniśmy rozstrzygnąć. Pamiętajmy, że cena mieszkania nie powinna być ani zbyt wysoka (to może odstraszyć potencjalnych kupców), ani zbyt niska. Wartość wyraźnie zaniżona w stosunku do stawek rynkowych może wysłać zainteresowanym naszą nieruchomością sygnał, że jest ona obarczona jakimiś wadami, choć oczywiście jeżeli zależy nam przede wszystkim na szybkiej sprzedaży, lub mieszkanie ma mankamenty, w usunięcie których nie zamierzamy inwestować (np. wymaga remontu), to cena powinna odzwierciedlać ten stan i być adekwatnie niższa od średniej rynkowej. 

Najłatwiej wartość mieszkania oszacować przyglądając się ofertom podobnych lokali wystawionych w okolicy na sprzedaż, np. w licznych internetowych portalach ogłoszeniowych. Lokalizacja i metraż nie są jedynymi czynnikami wpływającymi na wycenę. Istotne są także m.in.:

– stan prawny nieruchomości, – rodzaj budownictwa,  – rok budowy,  – standard wykończenia oraz stan mieszkania,  – infrastruktura dostępna w okolicy,  – piętro, na którym mieszkanie się znajduje,  – dostępne udogodnienia (np. winda), – strony świata, na które wychodzą okna. 

Biorąc pod uwagę te czynniki i odnosząc się do średniej ceny za metr, której sprzedający podobne lokale oczekują, możemy ustalić sumę, za jaką sprzedamy nasze mieszkanie. 

Warto pamiętać, że ceny transakcyjne są najczęściej o ok. 5-10 proc. niższe od tych ofertowych (choć gdy nieruchomość jest atrakcyjna, a zainteresowanych kupnem jest bardzo dużo – może zdarzyć się odwrotnie). Dobrze jest więc uwzględnić na samym początku naszą skłonność do ewentualnych negocjacji cenowych. 

Można również skorzystać z dostępnych w internecie kalkulatorów, które na podstawie wprowadzonych parametrów pokażą sugerowaną cenę. W przypadku nieruchomości nietypowych samodzielne oszacowanie właściwej wartości mieszkania może okazać się jednak trudne – wówczas dobrze jest zdać się na rzeczoznawcę lub pośrednika nieruchomości, którzy będą w stanie przygotować profesjonalną wycenę. 

Agent nieruchomości wspomoże nas nie tylko w wycenie sprzedawanego mieszkania, choć obydwa rozwiązania – samodzielne szukanie kupca, jak i zdanie się na pośrednika – mają swoje wady i zalety. Największą korzyścią ze współpracy z pośrednikiem jest możliwość całkowitego powierzenia mu procesu sprzedaży. Agencje nieruchomości mają własne kanały promowania ofert oraz bazy klientów poszukujących nieruchomości. Zdejmie nam to z głowy nie tylko wystawienie ogłoszeń, ale też dużą część spraw związanych z kontaktami z interesantami – odpowiadanie na pytania, umawianie spotkań i prezentowanie nieruchomości. 

Koszt współpracy z agencją nieruchomości ponosi sprzedający (choć strony mogą umówić się inaczej, a opłata zwykle jest i tak uwzględniona w cenie mieszkania) i wynosi on najczęściej kilka procent od wartości sprzedawanej nieruchomości. W przypadku większości mieszkań przekłada się to na prowizję w wysokości od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. 

Niezależnie od tego, którą ścieżkę wybierzemy, czeka nas uporządkowanie i odświeżenie lokalu, ewentualnie jego remont. Lepsze wrażenie – na zdjęciach i przy bezpośredniej prezentacji sprzedawanego mieszkania – zrobi przestrzeń, w której na widoku nie będzie naszych rzeczy osobistych.

Nie do przecenienia jest również fakt, że jeżeli zdecydujemy się na współpracę z agencją, to licencjonowany pośrednik powinien zatroszczyć się o skutki prawne transakcji, odpis z księgi wieczystej i dopełnienie formalności. Będzie miał on również możliwość szybkiego sprawdzenia zdolności kredytowej potencjalnego nabywcy. To ważne, bo jeżeli preferujemy szybką sprzedaż za gotówkę, to zniechęcimy prawdopodobnie sporą część zainteresowanych. Jeżeli z kolei dopuścimy możliwość sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym, wydłuży to proces sprzedaży o co najmniej kilka miesięcy – w takiej sytuacji szybka ocena wiarygodności finansowej potencjalnego nabywcy pozwoli uniknąć kłopotów związanych z przedwczesnym wycofaniem oferty z rynku. 

Do sfinalizowania transakcji będziemy potrzebować kilku dokumentów, które są niezbędne przy sporządzeniu aktu notarialnego. Jest to:

– odpis z księgi wieczystej, który zaświadczy o stanie prawnym nieruchomości (wniosek można złożyć on-line lub we właściwym sądzie rejonowym), – akt notarialny potwierdzający, że jesteśmy właścicielami mieszkania,  – zaświadczenie o braku zaległości w opłatach (otrzymamy je w biurze administratora budynku), – zaświadczenie o braku zameldowania w nieruchomości (wyda je urząd gminy po uprzednim wymeldowaniu zamieszkujących wcześniej lokal osób), – dokument poświadczający tożsamość.

Gdy znajdziemy nabywcę i ustalimy ostateczną cenę sprzedaży mieszkania, konieczne będzie też porozumienie się z kupującym co do szczegółów zawarcia umowy, takich jak to, kiedy i pod jakimi warunkami transakcja powinna zostać sfinalizowana oraz w jakim czasie udostępnimy lokal. Zwyczajowo kwestie te zawiera się w umowie przedwstępnej, w której strony deklarują wspólną wolę dokończenia transakcji, a potwierdzeniem tej woli jest zapłata zadatku lub zaliczki. Zarówno zadatek jak i zaliczka, wypłacana jest przez kupującego na poczet kwoty przyszłej transakcji sprzedającemu, z tą różnicą, że zaliczka co do zasady podlega zwrotowi w przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana, natomiast otrzymany zadatek można zatrzymać, jeśli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn, za które odpowiada nabywca. 

O tym czy potwierdzeniem woli zawarcia transakcji będzie zadatek czy zaliczka, oraz w jakiej kwocie, strony decydują wspólnie. Gdy w grę wchodzi suma będąca znaczną częścią wartości sprzedawanego mieszkania, dobrze jest umowę przedwstępną podpisać w obecności notariusza, choć nie jest to wymagane. 

Finalizacja transakcji musi już mieć formę aktu notarialnego. Prawo nie reguluje, kto ponosi koszty notarialne związane z umową sprzedaży nieruchomości, jednak przyjęło się, że płaci za to kupujący. Maksymalna wysokość taksy notarialnej zależy od kwoty transakcji: 

– przy wartości mieszkania od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi ona 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł (do kwot należy również doliczyć VAT), – od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł, – powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, jednak nie więcej niż 10 tys. zł.

O ile sprzedający musi ponieść wydatki związane z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży (koszty ogłoszeń, ewentualnej prowizji dla pośrednika nieruchomości, opłata z odpis z księgi wieczystej, etc.), to kupujący – poza opłatą notarialną – powinien liczyć się także z dodatkowymi opłatami: 

– podatek od czynności cywilnoprawnych – 2 proc. od wartości nieruchomości, – odpis aktu notarialnego – kilkanaście-kilkadziesiąt zł, – opłata za założenie księgi wieczystej – 100 zł, – wpis w księdze wieczystej prawa własności – stała opłata 200 zł, – wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł.

Finalizując transakcję należy pamiętać o wypowiedzeniu umów na dostawę: prądu, gazu, wody i ciepła, internetu, telewizji itp. W przypadku umów obowiązujących w określonym czasie (rzadko kiedy moment sprzedaży mieszkania zbiegnie się z terminem ich wygaśnięcia) niektórzy operatorzy umożliwiają ich cesję na nowego właściciela. W podobny sposób można zazwyczaj przenieść na kupującego mieszkanie umowę z ubezpieczycielem.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, sprzedaż mieszkania z hipoteką wcale nie jest szczególnie trudna, chociaż wymaga od sprzedającego dopełnienia kilku dodatkowych formalności. 

Ponieważ w sytuacji, gdy spłacamy kredyt za sprzedawane mieszkanie, nasze prawo własności formalnie jest ograniczone przez wpisaną do księgi wieczystej hipotekę ustanowioną na rzecz banku, to zmiana właściciela takiego lokalu wymaga jego włączenia w cały proces. 

W pierwszej kolejności powinniśmy poinformować bank o zamiarze sprzedaży mieszkania i uzyskać zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia – to pomoże określić cenę lokalu oraz ustalić, jaka część kwoty za mieszkanie powinna trafić do banku z przeznaczeniem na spłatę kredytu.

Jeżeli nie zwróciliśmy na to uwagi przy zaciąganiu kredytu, to w banku należy zorientować się, czy wcześniejsza spłata hipoteki wiąże się z dodatkowymi opłatami lub formalnościami.

Jeśli bank wyrazi zgodę na sprzedaż mieszkania (o ile kredyt był regularnie spłacany, nie powinno być podstaw do odmowy), wystawi promesę, czyli zobowiązanie do tego, że po spłacie kredytu wyda zgodę na usunięcie go z hipoteki – to kluczowy dokument, który powinien przekonać kupującego, że będzie on jedynym właścicielem nieruchomości po jej nabyciu.

Na końcu transakcji, już po podpisaniu aktu notarialnego, kupujący powinien przelać odpowiednią część pieniędzy na rachunek kredytodawcy, a pozostałą – na konto sprzedającego.

Wydana przez bank promesa jest ważna 30 dni i w tym czasie należy doprowadzić do podpisania umowy przedwstępnej z kupującym. Nie powinno się ukrywać przed kupującym faktu, że sprzedajemy mieszkanie z kredytem – jeżeli nabywca sam sprawdzi księgę wieczystą i tak dowie się o zadłużeniu, a my możemy stracić na wiarygodności.  

Sprzedaż mieszkania pociąga za sobą konieczność zapłacenia podatku od zbycia nieruchomości. Podatek wynosi 19 proc. od wartości dochodu, a więc płacony jest nie od ceny mieszkania, a od kwoty, która stanowi zysk z jej sprzedaży. Oznacza to, że danina płacona jest wyłącznie od różnicy, która wynika z różnicy cen wcześniejszego zakupu nieruchomości oraz kwoty jej późniejszej sprzedaży. Dodatkowo jeżeli poniesiony został koszt związany z podniesieniem wartości mieszkania (np. wydatki związane z remontem), to tym samym pomniejsza ona podstawę opodatkowania (dochód) przy późniejszej jego sprzedaży

Co istotne, obowiązek podatkowy dotyczy wyłącznie osób fizycznych i powstaje tylko wówczas, gdy sprzedaż nieruchomości następuje wcześniej niż przed upłynięciem pięciu lat podatkowych od daty jej nabycia. Należy uregulować go najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym została dokonana transakcja. Ten sam termin dotyczy też obowiązku złożenia deklaracji podatkowej na formularzu PIT-39, w której wykazuje się przychód ze sprzedaży nieruchomości (lub poniesioną stratę). 

Jest jednak możliwość uniknięcia konieczności zapłacenia podatku, nawet jeżeli mieszkanie sprzedajemy przed upływem ustawowych pięciu lat. Pozwala na to skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, która przysługuje każdemu, kto w ciągu kolejnych trzech lat od dnia sprzedaży nieruchomości przeznaczy cały dochód z transakcji na nowy cel mieszkaniowy.