Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania. Jakie są stawki?

Odnosząc dochody z wynajmu mieszkania mamy do wyboru dwie formy rozliczania się z podatku dochodowego. Pierwszą z nich jest rozliczenie na zasadach ogólnych i płacenie podatku według takich samych stawek jak przy dochodzie z np. umowy o pracę – 17 proc. od dochodu nie większego niż 85 528 zł oraz 32 proc. od nadwyżki dochodu ponad tę kwotę.

Drugą możliwością jest podatek ryczałtowy od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc. od przychodu w wysokości do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od przychodu powyżej tej kwoty. Stawki ryczałtu są więc znacznie niższe niż przy zasadach ogólnych, nie zawsze jednak będzie to czynić ryczałt lepszym wyborem.

Dlaczego niższa stawka ryczałtu nie zawsze oznacza niższy podatek do zapłacenia? Ponieważ zależnie od wybranej formy rozliczania wynajmu podatek należy obliczać od innej kwoty. Rozliczając się na zasadach ogólnych podatek płacimy od dochodu, a więc możliwe jest odliczenie kosztów uzyskania przychodu w postaci np. odsetek od raty kredytu hipotecznego.

W przypadku ryczałtu opodatkowaniu podlega nie dochód ale przychód, a więc całą kwota, jaką otrzymujemy z wynajmu mieszkania – łącznie z kosztami jej uzyskania. Oznacza to, że atrakcyjność podatku ryczałtowego maleje wraz ze wzrostem naszych kosztów, czyli np. gdy wynajmowane mieszkanie zostało kupione na kredyt lub gruntownie wyremontowane. Rozliczając się ryczałtem nie możemy również skorzystać z kwoty wolnej od podatku, im mniejszy więc nasz przychód z wynajmu, tym mniej atrakcyjny może być ryczałt.

Z drugiej jednak strony podatek ryczałtowy ma istotne zalety. Jest wart rozważenia, gdy nasze koszty uzyskania dochodu z wynajmu nie są duże, a także gdy osiągamy tą drogą duże przychody np. wynajmując kilka mieszkań. Wybierając podatek ryczałtowy dochodu z wynajmu nie wpisujemy bowiem do deklaracji PIT-36 obok innych źródeł dochodu, ale do oddzielnej deklaracji PIT-28.

Dzięki temu nasz dochód z wynajmu nie jest sumowany z dochodami z innych źródeł i możemy uniknąć wejścia w wyższy próg podatkowy, a co za tym idzie płacenia stawki podatkowej 32 lub nawet 36 proc. Przy ryczałcie maksymalna stawka podatku to bowiem 12,5 proc., nawet gdybyśmy z wynajmu uzyskiwali milionowe dochody.

Od początku 2021 roku w życie weszły zmiany dotyczące zasad rozliczania wynajmu na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Najważniejszą zmianą jest dopuszczenie tej formy opodatkowania nie tylko dla najmu prywatnego, ale również dla przedsiębiorców.

Wbrew pozorom ta zmiana jest istotna również dla osób prywatnych, ponieważ wśród organów państwowych istniały wątpliwości, czy wynajem kilku lub kilkunastu mieszkań nie stanowi już sam w sobie działalności gospodarczej, a co za tym idzie – czy może być rozliczanie na zasadach ryczałtu. Teraz wątpliwości te pozostają bez wpływu na dostępność rozliczania podatku na zasadach ryczałtu.

Decydując się na rozliczanie z wynajmu mieszkania na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, niezależnie czy rozpoczynając wynajem czy zmieniając formę opodatkowania, nie musimy specjalnie informować o tym urzędu skarbowego. Wystarczającym potwierdzeniem wyboru rozliczania na zasadach ryczałtu będzie złożenie deklaracji PIT-28 do dnia 1 marca, po roku w którym odnosiliśmy dochody z wynajmu.

Trzeba jednocześnie pamiętać o obowiązku comiesięcznego odprowadzania kwoty należnego podatku na konto właściwego urzędu skarbowego. Powinniśmy to robić do 20. dnia miesiąca po każdym miesiącu, w którym uzyskaliśmy dochód z wynajmu.