"Niespodzianka" na rynku. Duże spadki

Z danych platformy RynekPierwotny.pl wynika, że w czerwcu Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie ok. 3,8 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż w maju. O 5 proc. słabszy był też wynik sprzedażowy firm deweloperskich w całym drugim kwartale.

- Można to uznać za niespodziankę, wszak poprawiła się w tym okresie zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Logika podpowiada, że powinien więc wzrosnąć popyt na nie. I wzrósł, ale tylko w dwóch metropoliach. Warto zauważyć, że trzeci kwartał z rzędu wzrosły wyniki sprzedażowe deweloperów działających w Trójmieście - o 6 proc. i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - 4 proc. - wskazał eskert portalu Marek Wielgo.

W pozostałych pięciu metropoliach liczba zawartych umów deweloperskich w drugim kwartale spadła - najbardziej w Poznaniu - o 23 proc. i Łodzi - 18 proc. W Krakowie sprzedanych nowych mieszkań było w drugim kwartale o 8 proc. mniej niż w pierwszym. Z kolei w Warszawie, gdzie tradycyjnie sprzedaż była największa – o 3 proc., a we Wrocławiu – 1 proc.

- Na początku lipca Rada Polityki Pieniężnej po raz drugi obniżyła stopy procentowe, a na horyzoncie są kolejne obniżki. Pierwsza być może już nawet we wrześniu. Ci, którzy rozważają zaciągnięcie kredytu o przejściowo stałej stopie procentowej, która nie zmieni się przez pięć lat, najpewniej zwlekają z decyzją. Tym bardziej, że zdają sobie oni sprawę, iż oferta mieszkań jest tak duża, że nie trzeba podejmować decyzji zakupowej pod presją czasu. Zwłaszcza, jeśli gra on na korzyść kupujących. A tak było do tej pory - skomentował ekspert.

W siedmiu metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w drugim kwartale łącznie niespełna 13,8 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. mniej niż w pierwszym kwartale tego roku.

We Wrocławiu i Trójmieście deweloperzy wprowadzili w drugim kwartale na rynek po ponad 2,5 tys. mieszkań, czyli o odpowiednio 15 i 34 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. W pozostałych metropoliach widać wyraźne hamowanie nowej podaży. W porównaniu z pierwszym kwartałem najbardziej skurczyła się ona w Poznaniu - o 48 proc. i Łodzi - 45 proc., a więc w metropoliach, które doświadczyły największego spadku sprzedaży mieszkań. W Krakowie deweloperzy wprowadzili w drugim kwartale na rynek o 19 proc. mniej lokali niż w pierwszym, w Warszawie – o 16 proc., a Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 14 proc. mniej.

Mimo to we wszystkich metropoliach wzrosła liczba lokali dostępnych w ofercie. Wróciły bowiem do niej mieszkania, z których cześć potencjalnych nabywców zrezygnowała. W efekcie oferta firm deweloperskich urosła do rekordowych rozmiarów. W Warszawie pod koniec czerwca można było przebierać wśród blisko 17 tys. lokali, w Krakowie – 11,3 tys., Wrocławiu – ponad 11,1 tys., Trójmieście - blisko 8,8 tys., Łodzi – ok. 10,1 tys., Poznaniu – ponad 8,3 tys., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 11,1 tys.

W tych rejonach metropolii, w których inwestycji deweloperskich jest najwięcej, nabywcy mogą liczyć na spore opusty cenowe. Nie miało to jednak większego wpływu na średnią cenę metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Także drugi kwartał tego roku upłynął w większości metropolii pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań.

Z danych platformy RynekPierwotny.pl wynika, że w drugim kwartale średnia cena metra kwadratowego utrzymała się na stałym poziomie we Wrocławiu (ok. 14,7 tys. zł/m kw.), o 1 proc. w porównaniu do marca wzrosła w Warszawie (ok. 18 tys. zł/m kw.), Krakowie (ok. 16,8 tys. zł/m kw.), Łodzi (ok. 11,6 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (ok. 13,5 tys. zł/ m kw.). Podwyżki bardziej zauważalne były natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - 2 proc. (ok. 11,3 tys. zł/m kw.) i Trójmieście 3 proc. (blisko 16,9 tys. zł/ m kw.)

Jak wynika z raportu, wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań w ofercie firm deweloperskich w drugim kwartale wzrósł we wszystkich metropoliach. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ponad dwa lata trwałaby wyprzedaż mieszkań przy założeniu, że deweloperzy nie wprowadzaliby w tym czasie kolejnych.

- Dodajmy, że osiem kwartałów to granica, powyżej której mówimy o nadpodaży mieszkań, co oznacza presję na spadek cen. Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia wtedy, kiedy wskaźnik wyprzedaży nie przekracza czterech kwartałów. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jeszcze rok temu w Trójmieście, Krakowie i Warszawie. Obecnie w tych trzech metropoliach, ale też we Wrocławiu i Poznaniu mamy okres równowagi rynkowej, co oznacza, że mieszkania w ofercie wyprzedałyby się w czasie od roku do dwóch. Jednak przy wyprzedaży powyżej półtora roku przekroczona zostaje strefa wysokiej podaży, co oznacza to, że konkurencja na rynku mocno się zaostrza. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia zwłaszcza w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu - wskazał Wielgo.

W opinii eksperta popyt jednak wzrośnie ze względu na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych i jesienią sprzedaż mieszkań. - Oczywiście, o ile w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych. Pojawia się też pytanie, czy przy takiej perspektywie deweloperzy nie powrócą do wysokiego tempa wprowadzania nowych projektów, licząc na żniwa sprzedażowe - podsumował ekspert.