Rząd zapowiada zmiany w sprawie zakupu mieszkań. Ostrzeżenie przed "paraliżem na rynku"

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych. Resort poinformował we wtorek, że rozwiązania zostały skierowane do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Projekt ma zostać teraz rozpatrzony przez Zespół do spraw Programowania Prac Rządu, a następnie - w przypadku pozytywnej rekomendacji - skierowany do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów.

MRiT wskazywało, że zgodnie z projektem, osoba, która ma już pięć mieszkań, zapłaci przy transakcji wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ma wynieść 6 proc., wobec standardowych 2 proc. z rynku wtórnego.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich choć projekt ustawy nie został jeszcze oficjalnie udostępniony przez ministerstwo, to "już jego podstawowe założenia, które pojawiły się w przestrzeni medialnej, budzą wątpliwości i mogą grozić paraliżem na rynku".

"Poważny niepokój budzi zapowiadana przez ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku, zgodnie z doniesieniami, ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków" - czytamy w stanowisku. Dotyczyć to ma złamania zasady, że osoba (fundusz) posiadająca co najmniej pięć lokali mieszkalnych będzie mogła kupić tylko jedno mieszkanie raz na rok.

Deweloperzy zwrócili uwagę na liczne problemy, jakie mogą się pojawić przy zastosowaniu takiego rozwiązania, w tym sytuację "gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić".

- Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu, może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? W jaki sposób taka osoba trzecia będzie chroniona, skoro działała w zaufaniu do rękojmi ksiąg wieczystych? - zastanawia się, cytowany w komunikacie, Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Według przedstawiciela branży deweloperskiej "wbrew stanowisku rządu fundusze inwestycyjne nie nabywają spekulacyjnie nieruchomości, ale inwestują w powstawanie mieszkań na wynajem, których brak silnie teraz odczuwamy". - Widać to po wzrostach czynszów. Jednocześnie stan wynajęcia mieszkań zarządzanych przez fundusze wynosi 95-99 procent, w tym najemcami są często cudzoziemcy - dodał.

Jak czytamy w stanowisku związku, "fundusze inwestycyjne co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, a zlecają realizację nowych inwestycji". "W przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny. Nie ma zatem mowy o konkurencji z osobami fizycznymi" - ocenili deweloperzy.

Przedstawiciele branży zwrócili uwagę, że "w obecnym czasie kryzysu uchodźczego mieszkania na wynajem są pilnie potrzebne". "Potwierdzają to działania Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, który w grudniu ogłosił, że udzielił kredytu jednej z firm z sektora PRS (sektor najmu instytucjonalnego, ang. Private Rented Sector - red.) w Polsce" - napisali.

- Celem działania EBOiR jest zwiększenie liczby mieszkań na wynajem, poprawianie ich dostępności cenowej oraz przeciwdziałanie kryzysowi mieszkaniowemu. Mamy nadzieję, że rząd ostatecznie podzieli punkt widzenia EBOiR i wesprze rynek najmu - wskazał Juszczak.

PZFD pował się na dane, według których liczba lokali posiadanych przez fundusze inwestycyjne jest niewielka. "Zgodnie z danymi JLL na koniec 2022 r. liczba lokali w sektorze PRS wyniosła 10 800 lokali przy 1,2 mln na wynajem w ogóle. To mniej niż 1 proc." - podał związek.

"Jednocześnie przez problemy ze skalkulowaniem kosztów budowy z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych, wysokie koszty finansowania oraz zapowiedzi wprowadzanych zmian podatkowych skala inwestycji w tym sektorze i tak silnie spadła. Jak wskazuje JLL, wolumen transakcji w sektorze PRS (najmu instytucjonalnego - red.) wyniósł w 2022 roku 265 mln euro w porównaniu z 623 mln eurow 2021 roku – to spadek rzędu 57,5 proc." - czytamy.

Przedstawiciele branży zwrócili również uwagę na obecną trudną sytuację na rynku kredytów hipotecznych. "W czasie spadającej sprzedaży na poziomie ok. 70 proc. możliwość realizacji projektu w sektorze PRS pozwala deweloperom rozpocząć jakiekolwiek inwestycje, których skala obecnie drastycznie maleje w skali kraju" - napisali.

Związek zaznaczył, że po zestawieniu listopadowych danych GUS dotyczące rozpoczynanych inwestycji z wynikami z tego samego miesiąca w roku poprzednim można zaobserwować spadek aż o 42 proc. PZFD szacuje, że w całym 2022 r. liczba noworozpoczynanych inwestycji spadnie o około 32-33 proc.

Zdaniem PZFD mniejszy wolumen inwestycji rykoszetem uderzy również w dużych, polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD, których działalność jest związana z rynkiem deweloperskim.

W komunikacie zacytowano również partnera w firmie doradztwa podatkowego MDDP Piotra Paśko. W opinii eksperta "proponowane rozwiązanie obciążenia zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne podatkiem od czynności cywilnoprawnych budzi wątpliwość na gruncie systemu prawa podatkowego i prawa unijnego".

- Aktualnie, gdy występuje obowiązek zapłaty VAT od konkretnej transakcji, podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest należny. Wynika to z prawa UE. VAT jest podatkiem harmonizowanym na poziomie UE i aby zrealizować ten cel, państwa członkowskie nie mogą wprowadzać innych niż VAT podatków obrotowych – z pewnymi wyjątkami, jak na przykład akcyza - tłumaczył,

- Zdaniem Trybunału Sprawiedliwości UE, dany podatek może być z tej perspektywy niedopuszczalny nawet wtedy, kiedy nie wszystkie jego elementy konstrukcyjne są podobne do VAT. To sprawia, że dowolność we wprowadzaniu tego typu regulacji jest w państwach członkowskich UE mocno ograniczona. Trzeba też pamiętać, że państwa członkowskie nie powinny wprowadzać podatków dyskryminujących określone kategorie podatników. Nowe regulacje podatkowe nie mogą zakłócać konkurencji na rynku i zaburzać równego traktowania - wskazał.

Polski Związek Firm Deweloperskich został założony w 2002 roku lat Zrzesza około 300 firm z całego kraju. Reprezentuje zarówno małe firm rodzinne, jak i międzynarodowe korporacje, obejmując rynek mieszkaniowy i komercyjny.

Jest członkiem Build Europe, organizacji reprezentującej interesy rynku nieruchomości wobec Komisji Europejskiej, Parlamentu Europejskiego i innych instytucji unijnych.