Ceny najmu nieco w dół. Jest jeden lider przecen

Autorzy raportu przypominają, że od grudnia ubiegłego roku obserwowaliśmy comiesięczny wzrost kosztów najmu. "Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 23 proc. Rekordzistami są Kraków (36 proc.), Warszawa (31 proc.) i Wrocław (30 proc.)" - czytamy. Jak jednak wskazano, dane z października sugerują jednak, że potencjał do dalszych wzrostów się wyczerpuje.

W raporcie wyjaśniono, że wzrosty stawek w dużej mierze były napędzane niedoborem mieszkań na wynajem. "Nagle w naszym kraju pojawiło się bowiem kilka milionów osób, które szukały 'dachu na głową'. Obecnie sytuacja podaży mieszkań na wynajem niemal wrócił już do normy. Liczba wszystkich aktywnych ogłoszeń o wynajmie w październiku wyniosła 30 tysięcy. Przed rokiem było to 33 tysiące, więc tu jeszcze trochę brakuje. Jeśli jednak spojrzymy na nowo dodane ogłoszenia, to w październiku br. było ich nawet więcej (15 tys.) niż przed rokiem (13 tys.). W listopadzie wszystkich aktywnych ogłoszeń może więc być nawet więcej niż przed rokiem" - napisano.

Ceny najmu w październiku były najczęściej niższe niż miesiąc wcześniej. W niektórych ośrodkach, jak na przykład w Warszawie i Krakowie, najem jednak wciąż drożeje. "Oprócz wspomnianych już Katowic (-9 proc. m/m), spore spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-5 proc. m/m), Sosnowcu (-5 proc. m/m) oraz Gdańsku (-5 proc. m/m). Dalsze wzrosty odnotowaliśmy tylko w pięciu miastach. Są to Lublin (6 proc. m/m), Częstochowa (5 proc. m/m), Łódź (5 proc. m/m), Warszawa (3 proc. m/m) oraz Kraków (2 proc. m/m)" - czytamy.

Eksperci tłumaczą, że spadek cen w większości badanych miast wynika z tego, że "część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem". "Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześni" - wyjaśniają.

Eksperci twierdzą, że ceny będą kształtowały się w przyszłości w zależności od stóp procentowych, dostępności mieszkań do kupienia oraz sytuacji za naszą wschodnią granicą. "Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu" - komentują eksperci.

"Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć dopiero, kiedy znacząco spadną stopy procentowe" - prognozują.

W raporcie zwrócono też uwagę, że rentowność inwestycji w mieszkanie rośnie. "Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54 proc. netto, co jest odpowiednikiem 6,84% na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4 proc. netto. Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.). Dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku" - wyjaśniają analitycy.