Stabilizacja cen na rynku najmu. Nowy raport

"Sytuacja na rynku najmu poprawia się. Od stycznia stawki wzrosły w 9 z 16 miast, a spadły w 5 z 16. Tempo zmian wskazuje jednak raczej na zatrzymanie się spadków i względną stabilizację niż na przejściem do trendu wzrostowego" - napisano w raporcie Expandera i Rentier.io.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE W TVN24 GO >>>

Zwrócono uwagę na pogarszającą się sytuacja w Warszawie. "W kwietniu średni koszt najmu m2 spadł po raz kolejny - do poziomu 52 zł. W trakcie pandemii, czyli od lutego 2020 r. zmniejszył się więc aż o 10,9 proc. Mimo to, miesięczny koszt najmu 40-metrowego mieszkania w stolicy wciąż jest o 170 zł wyższy niż rata kredytu na takie samo mieszkanie" - czytamy.

W analizie dodano, że "w Łodzi średni koszt najmu systematycznie rośnie i osiągnął już poziom 37,16 zł za m2, a więc jest o 6,2 proc. wyższy niż przed pandemią". "Kolejne spadki notuje natomiast wspomniana już Warszawa. Miniony miesiąc przyniósł tam zmniejszenie kosztu najmu o 1,2 proc. Warto też wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, gdzie podobnie jak w stolicy, w ubiegłym roku obserwowaliśmy mocne spadki. W ich przypadku miniony miesiąc przyniósł stabilizację kosztów najmu" - wyjaśniono.

Eksperci piszą, że nie ma pewności, iż względna stabilność jest sygnałem końca spadków cen na rynku najmu. "Sporo zależy od szybkości odmrażania gospodarki i stopnia powrotu do modeli pracy i nauki sprzed pandemii. Kluczowe jest również to, czy postęp w programie szczepień będzie na tyle duży, aby uchronić nas przed kolejną falą zachorowań, która mogłaby wymusić ponowne zamykanie niektórych sektorów" - tłumaczą.

Z raportu wynika, że "pomimo spadków kosztów najmu w zdecydowanej większości miast wciąż jest to droższe rozwiązanie niż płacenie raty kredytu na własne mieszkanie".

"Szczególnie wyróżniają się tu Łódź i Sosnowiec, w których miesięczny koszt najmu jest aż o ponad 40 proc. droższy niż kredyt. W Łodzi zamieniając 40-metrowe najmowane mieszkanie na własne można zaoszczędzić 5236 zł rocznie. Jedynym miastem, w którym to najem jest tańszy jest Kraków. Roczna suma rat kredytu będzie tam o 1 040 zł wyższa niż koszt najmu" - wyjaśniono.

Eksperci podkreślają, że "rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest zauważalnie niższa niż przed pandemią". Dodają jednak, że "w tym samym okresie bardzo mocno spadły również stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji".

"W rezultacie nawet w Warszawie, gdzie stawki spadły najmocniej, taka inwestycja wciąż przynosi dużo wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Jeśli właściciel ma szczęście i ma lokatorów przez pełne 12 miesięcy w roku, to po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów, rentowność wyniesie 4 proc. rocznie. W przypadku pecha, czyli w sytuacji gdy mieszkanie "pracuje" tylko przed 6 miesięcy w roku, rentowność netto to 1,4 proc. rocznie, a więc 8-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej. Według NBP średnie oprocentowanie lokat wynosi bowiem 0,2 proc., co po odliczeniu podatku daje 0,16 proc." - napisano w raporcie.

"Wyliczenia sporządzono na podstawie 25 226 ogłoszeń najmu oraz 54 461 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 IV 2021 r. Od kwietnia 2021 r. grupę analizowanych miast rozszerzyliśmy o Rzeszów" - wyjaśniają eksperci.

"Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy" - napisano.