Użytkowanie wieczyste – co to jest? Jak je przekształcić we własność?

Źródło:
TVN24 Biznes
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego tvn24
wideo 2/5
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego tvn24

Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem rzeczowym, które na dodatek w ostatnich latach wiele osób mogło przekształcać w prawo własności. Czym różnią się od siebie te dwa prawa i na czym polega użytkowanie wieczyste? Jak wygląda przekształcanie użytkowania wieczystego we własność i jakie są związane z tym opłaty?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności i ograniczonymi prawami rzeczowymi.Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy.Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela, są one jednak czasowe oraz wiążą się z koniecznością ponoszenia opłat rocznych.Od 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Wiąże się z tym jednak konieczność poniesienia tzw. opłaty przekształceniowej.

Użytkowanie wieczyste – regulacje prawne

Użytkowanie wieczyste, tak samo jak pozostałe prawa rzeczowe, regulowane jest ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz uzupełniająco, w zakresie m.in. opłat ponoszonych przez użytkownika, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie prawa przekształcania użytkowania wieczystego we własność szczegółowe regulacje znajdują się natomiast w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Prawa rzeczowe – rodzaje

Prawo rzeczowe to prawo regulujące funkcjonowanie posiadania praw do rzeczy i zwierząt. W prawie cywilnym wyróżniane są trzy rodzaje praw rzeczowych:

– własność, – użytkowanie wieczyste (dzierżawa wieczysta), – prawa rzeczowe ograniczone.

Najsilniejszym z tych trzech praw rzeczowych jest prawo własności, zaś najsłabszym ograniczone prawa rzeczowe.

Użytkowanie wieczyste – co to jest i na czym polega?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym specyficznym dla prawa polskiego i będące niejako pośrednie pomiędzy dwoma pozostałymi rodzajami praw rzeczowych, choć bardziej zbliżone do własności.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy. Z użytkowania wieczystego mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a ich przedmiotem najczęściej są nieruchomości znajdujące się na terenach miejskich. 

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadzie wyłączności, może również swobodnie dysponować swoim prawem do użytkowania wieczystego – sprzedać je, obciążyć innym prawem, a także zapisać w testamencie. Prawo to podlega również dziedziczeniu oraz postępowaniu egzekucyjnemu.

Użytkownik wieczysty ma ponadto prawo pełnej własności do zabudowań i innych urządzeń wzniesionych na oddanym mu gruncie oraz prawo pierwszeństwa do wykupu tego gruntu. 

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Zarazem jednak użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia opłat z tytułu zawartej umowy na rzecz właściciela nieruchomości. Wyróżnić można dwie opłaty z tytułu prawa do użytkowania wieczystego: jednorazową i roczną.

Opłata jednorazowa wniesiona musi zostać do dnia zawarcia umowy w formie notarialnej. Jej wysokość może zostać ustalona przez strony umowy, musi jednak zawierać się w przedziale 15-25 proc. wartości danej nieruchomości.

Następnie przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest do płacenia opłat rocznych, wnoszonych z góry w pierwszym kwartale każdego roku. Wysokość tych opłat również ustalana jest procentowo od wartości danej nieruchomości i zależy od celu, na jaki dana nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste:

0,3 proc. w przypadku oddania jej na: – cele związane z obronnością i bezpieczeństwem państwa,  – pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, – na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową, ● 1 proc. w przypadku oddania jej na cele: – rolne,  – mieszkaniowe,  – publiczne, – działalności sportowej, – gdy znajdują się na niej garaże niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej,

2 proc. w przypadku oddania jej na działalność turystyczną, ● 3 proc. w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych.

Umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego zawierane są notarialnie na okres 99 lat, jedynie w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest zawieranie ich na czas krótszy, nie krótszy niż 40 lat. Użytkownik może także w ostatnich pięciu latach przed zakończeniem umowy domagać się przedłużenia jej na kolejny okres nie krótszy niż 40 lat, a odmówić można mu jedynie z powodu ważnego interesu społecznego. 

Użytkowanie wieczyste a własność

Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela – zarówno w zakresie korzystania z prawa do nieruchomości, jak też swobodnego dysponowania tym prawem. 

Natomiast oba te prawa rzeczowe odróżnia terminowy charakter prawa do użytkowania wieczystego, które jest zawsze zawierane na czas określony. Drugą znaczącą różnicą jest konieczność ponoszenia opłat za użytkowanie nieruchomości, których nie musi ponosić właściciel (choć ponosi innego rodzaju opłaty). 

Użytkowanie wieczyste pozostaje jednocześnie słabszym prawem rzeczowym od własności. Decyduje o tym przede wszystkim fakt, że możliwe jest nieprzedłużenie umowy o użytkowaniu wieczystym z powodu ważnego interesu społecznego, który może podlegać różnemu interpretowaniu. 

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Tym samym mieszkańcy automatycznie z użytkowników wieczystych stali się właścicielami – bez konieczności składania dodatkowych wniosków.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność wiąże się jednak z koniecznością poniesienia opłaty przekształceniowej. Dopiero po jej poniesieniu właściciele otrzymują zaświadczenie o uregulowaniu należności, z którym mogą udać się do właściwego sądu wieczystoksięgowego i złożyć w nim wniosek o wykreślenie roszczenia o opłatę. Dopiero wówczas całkiem zakończona jest procedura przekształcenia prawa do użytkowania wieczystego we własność.

Opłata przekształceniowa

O wysokości opłat przekształceniowych właściciele są informowani specjalnymi zaświadczeniami. Płacona jest w formie rocznych opłat przez kolejnych 20 lat, odpowiadających opłatom za użytkowanie wieczyste, jakie obowiązywałyby w 2019 roku. Opłaty przekształceniowe, tak samo jak opłaty za użytkowanie wieczyste, należy regulować w ciągu pierwszego kwartału każdego roku, czyli do końca marca.

Co ważne dla nowych właścicieli, przewidziana została również specjalna bonifikata w przypadku pokrycia opłaty przekształceniowej jednorazowo w całości. Wysokość tej bonifikaty jest różna w zależności od tego, czyją własnością był grunt przed przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.

Na gruntach należących do Skarbu Państwa przewidziana bonifikata wynosiła domyślnie 60 proc. w przypadku uregulowania płatności w pierwszym roku, kiedy było to możliwe. Następnie jej wysokość maleje o 10 punktów procentowych rocznie, tj. w 2021 roku wynosiła już 40 proc.

Z kolei na gruntach należących do samorządów o przyznawaniu bonifikaty i ewentualnej jej wysokości decydowały lokalne władze. Władze te mogły decydować również o większych bonifikatach niż obowiązujących na gruntach Skarbu Państwa, np. w Warszawie bonifikaty wynosiły aż 98 lub 99 proc. W zależności od decyzji władz samorządowych zmianie ulegały wówczas również wysokości bonifikat na gruntach należących do Skarbu Państwa.

Ograniczone prawa rzeczowe

Kodeks cywilny nie zawiera definicji ograniczonych praw rzeczowych. Co do zasady rozumie się je jednak jako nadające węższe, ściśle określone prawa do dysponowania daną rzeczą lub zwierzęciem, które pozostają własnością innej osoby. 

Do ograniczonych praw rzeczowych należą:

– użytkowanie (inne niż wieczyste), – służebność (w tym służebność osobista), – zastaw,  – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, – hipoteka.

Sposób dopuszczalnego dysponowania daną rzeczą określany jest w umowie, najczęściej polega jednak na pozwoleniu tylko na korzystanie z niej (za wyjątkiem zastawu i hipoteki). Choć ograniczone prawa rzeczowe pozostają najsłabszym z praw rzeczowych, to nadają silniejsze prawa niż sama umowa najmu czy dzierżawy. Trudniej jest je wypowiedzieć, nie wygasają również w przypadku sprzedaży nieruchomości, której dotyczyły.

W zakresie przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych nie ma jednolitych przepisów. Są one precyzowane odrębnie w odniesieniu do każdego z rodzajów tych praw, np. przeniesienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, z kolei przeniesienie służebności osobistej w ogóle nie jest dopuszczalne.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc 

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Komisja Europejska przedstawiła propozycję ceł na import z USA o wartości 72 miliardów euro - przekazał unijny komisarz do spraw handlu Marosz Szefczovicz. Wcześniej Waszyngton zapowiedział nałożenie 30-procentowych stawek na import z Unii Europejskiej.

Odwet za działania Trumpa. Nowy plan Brukseli

Odwet za działania Trumpa. Nowy plan Brukseli

Źródło:
PAP

Trzy miesiące po "dniu wolności" Donalda Trumpa, czyli od ogłoszenia ceł, zagraniczne rządy nadal nie wiedzą, jakie są cele prezydenta USA - zaznacza "New York Times". Z kolei gazeta "Wall Street Journal" zastanawia się, czy Trumpowi czasem nie chodzi o wyrównywanie osobistych rachunków.

Media: zagraniczne rządy nie wiedzą, o co chodzi Donaldowi Trumpowi

Media: zagraniczne rządy nie wiedzą, o co chodzi Donaldowi Trumpowi

Źródło:
PAP

Moskiewski sąd orzekł, że aktywa amerykańskiej firmy Glavprodukt zostaną przekazane państwu rosyjskiemu - podał Reuters, powołując się na agencję TASS. Decyzja kończy trwający od miesięcy spór prawny dotyczący producenta konserw.

Rosja przejmuje amerykańską firmę. To pierwszy taki przypadek

Rosja przejmuje amerykańską firmę. To pierwszy taki przypadek

Źródło:
Reuters, tvn24.pl

Producent sprzętu sportowego wydał ostrzeżenie przed śpiworem dla dzieci z powodu potencjalnego zagrożenia uduszeniem. Wadliwy produkt został wycofany ze sprzedaży.

Produkt dla dzieci wycofany ze sprzedaży. Zagrożenie uduszeniem

Produkt dla dzieci wycofany ze sprzedaży. Zagrożenie uduszeniem

Źródło:
tvn24.pl

Polskie Elektrownie Jądrowe (PEJ) oficjalnie notyfikowały projekt inwestycyjny pierwszej w Polsce elektrowni jądrowej do Komisji Europejskiej. To niezbędny krok w celu realizacji inwestycji.

Budowa elektrowni atomowej w Polsce. "Ważny kamień milowy"

Budowa elektrowni atomowej w Polsce. "Ważny kamień milowy"

Źródło:
PAP

Kopenhaga to najlepsze miasto do życia w 2025 roku - wynika z rankingu przygotowanego przez Economist Intelligence Unit. Mieszkańcy cenią sobie stolicę Danii za punktualność w komunikacji, czystość, a także łatwo dostępne i na wysokim poziomie usługi - wskazał portal stacji BBC.

"Wszystko działa jak w zegarku". Tu żyje się najlepiej

"Wszystko działa jak w zegarku". Tu żyje się najlepiej

Źródło:
BBC

Ogromny napływ zagranicznych turystów do Hiszpanii skutkuje tym, że coraz częściej lokalna ludność nie może sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju. W zeszłym roku na wypoczynek w hiszpańskich kurortach skusiło się o 800 tysięcy Hiszpanów mniej niż rok wcześniej.

"Ceny wzrosły skandalicznie". Nie mogą sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju

"Ceny wzrosły skandalicznie". Nie mogą sobie pozwolić na wakacje we własnym kraju

Źródło:
Reuters, tvn24.pl

Osoby oszukane w programie Czyste Powietrze mogą spodziewać się w niedługim czasie pakietu rozwiązań - przekazała prezes Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) Dorota Zawadzka-Stępniak.

Pakiet dla oszukanych. Bez tego "nie przebrniemy"

Pakiet dla oszukanych. Bez tego "nie przebrniemy"

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Jeronimo Martins Polska, właściciel Biedronki, 32 firmy transportowe oraz osiem osób usłyszało zarzuty od Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w związku z podejrzeniem zmowy na rynku pracy. Miała ona uniemożliwiać przechodzenie kierowców pomiędzy firmami transportowymi, które obsługiwały centra dystybucyjne Biedronki.

Właściciel Biedronki z zarzutami. Podejrzenie zmowy na rynku pracy

Właściciel Biedronki z zarzutami. Podejrzenie zmowy na rynku pracy

Źródło:
PAP

Rzecznik Praw Obywatelskich zaapelował do resortu infrastruktury o pochylenie się nad problemem kierowców, którzy w niektórych parkometrach nie mogą zapłacić za postój pojazdu gotówką. Jak wyjaśnił RPO, skutkuje to wezwaniami do zapłaty kary za brak biletu.

"Pułapka" na kierowców. Apel do ministra

"Pułapka" na kierowców. Apel do ministra

Źródło:
tvn24.pl

Prezes Nvidii Jensen Huang ostrzega, że sztuczna inteligencja może prowadzić do utraty miejsc pracy, "jeśli światu skończą się pomysły".

"Niektóre miejsca pracy znikną". Prezes giganta ostrzega

"Niektóre miejsca pracy znikną". Prezes giganta ostrzega

Źródło:
CNN

Nowa ustawa medialna została przekazana do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, ale wciąż jest konsultowana między resortami - przekazał wiceminister kultury Maciej Wróbel. Przyznał, że wciąż trwa dyskusja dotycząca źródeł finansowania mediów publicznych, w tym kwestii abonamentu rtv.

Abonament rtv do likwidacji? "Archaiczny podatek"

Abonament rtv do likwidacji? "Archaiczny podatek"

Źródło:
PAP

Cena bitcoina przekroczyła poziom 120 tysięcy dolarów. To kolejna granica pokonana w ostatnich dniach przez najpopularniejszą kryptowalutę na świecie. Inwestorzy obstawiają polityczne decyzje, które będą korzystne dla branży w tym tygodniu.

Rajd bitcoina. Rekord wszech czasów

Rajd bitcoina. Rekord wszech czasów

Źródło:
Reuters

W 2024 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na przedsiębiorców kary w wysokości blisko miliarda złotych - przekazał prezes UOKiK Tomasz Chróstny. - Potrafimy być bardzo konsekwentni i stanowczy - dodał.

Posypały się kary. Kwota jest potężna

Posypały się kary. Kwota jest potężna

Źródło:
PAP

Zapowiedziane przez Donalda Trumpa 30-procentowe cła na eksport południowoafrykańskich produktów, w tym cytrusów, wołowiny i wina, wpłynie dotkliwie na białych właścicieli farm - ocenia rząd w Pretorii.

Skutki decyzji Trumpa mogą być dotkliwe

Skutki decyzji Trumpa mogą być dotkliwe

Źródło:
PAP

Zwyczajowe ataki wymierzone w homoseksualistów, imigrantów i Unię Europejską najwyraźniej przestają działać - pisze brytyjski tygodnik "Economist", dodając, że jednocześnie otocznie gospodarcze przestaje sprzyjać rządowi premiera Węgier Viktora Orbana.

Kłopoty Orbana. "Węgierska gospodarka zmierza donikąd"

Kłopoty Orbana. "Węgierska gospodarka zmierza donikąd"

Źródło:
PAP

Unia Europejska przedłuży zawieszenie środków odwetowych wobec USA do początku sierpnia - zapowiedziała w niedzielę przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen. Planowo miały one wejść w życie w nocy z poniedziałku na wtorek. Jednocześnie zdystansowała się od pomysłu użycia nowego unijnego instrumentu przeciwdziałania przymusowi gospodarczemu (ACI).

Jest reakcja UE na zapowiedzi Trumpa. "Jeszcze nie jesteśmy na tym etapie"

Jest reakcja UE na zapowiedzi Trumpa. "Jeszcze nie jesteśmy na tym etapie"

Źródło:
PAP, Reuters

Sztuczna inteligencja jest regularnie wykorzystywana przez blisko 70 procent badanych Polaków - wynika z raportu firmy KPMG. Jednocześnie ponad 50 procent nie ujawnia, że korzysta z takiego narzędzia. Mimo że, chętnie korzystamy, to jesteśmy nieufni wobec niej. Zaufanie do sztucznej inteligencji zadeklarowało 41 proc. respondentów z Polski – to mniej niż średnia światowa.

Używamy jej w pracy na potęgę, ale się do tego nie przyznajemy

Używamy jej w pracy na potęgę, ale się do tego nie przyznajemy

Źródło:
PAP

Wojanek to popularny wśród dzieci napój sygnowany przez znanego twórcę internetowego. Eksperci w zakresie żywienia mówią, że można go porównać do lodów Ekipy - to średniej jakości produkt, którego główną siłą jest rozbuchany marketing. - Wiadomo, że youtuberzy to maszynka do promocji wszystkiego, mogliby jednak bardziej odpowiedzialnie wybierać, co chcą firmować - stwierdza dietetyczka Marta Kostka.

Schodzi na pniu jak lody Ekipy. "To dlatego nie chwalą się składem"

Schodzi na pniu jak lody Ekipy. "To dlatego nie chwalą się składem"

Źródło:
tvn24.pl

W środku wakacyjnego sezonu Unia Europejska bierze na celownik opłaty za bagaż podręczny. Parlament chce ukrócić dodatkowe koszty, a linie lotnicze biją na alarm - bilety mogą podrożeć. To jednak nie koniec ich kłopotów: europejscy regulatorzy baczniej przyglądają się takim praktykom jak pobieranie opłat za nadbagaż tuż przed odlotem.

Mała walizka, duży spór. "Jak nie wiadomo, o co chodzi, zazwyczaj chodzi o pieniądze"

Mała walizka, duży spór. "Jak nie wiadomo, o co chodzi, zazwyczaj chodzi o pieniądze"

Źródło:
TVN24+