Użytkowanie wieczyste – co to jest? Jak je przekształcić we własność?

● Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności i ograniczonymi prawami rzeczowymi. ● Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy. ● Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela, są one jednak czasowe oraz wiążą się z koniecznością ponoszenia opłat rocznych. ● Od 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Wiąże się z tym jednak konieczność poniesienia tzw. opłaty przekształceniowej.

Użytkowanie wieczyste, tak samo jak pozostałe prawa rzeczowe, regulowane jest ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz uzupełniająco, w zakresie m.in. opłat ponoszonych przez użytkownika, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie prawa przekształcania użytkowania wieczystego we własność szczegółowe regulacje znajdują się natomiast w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Prawo rzeczowe to prawo regulujące funkcjonowanie posiadania praw do rzeczy i zwierząt. W prawie cywilnym wyróżniane są trzy rodzaje praw rzeczowych:

– własność, – użytkowanie wieczyste (dzierżawa wieczysta), – prawa rzeczowe ograniczone.

Najsilniejszym z tych trzech praw rzeczowych jest prawo własności, zaś najsłabszym ograniczone prawa rzeczowe.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym specyficznym dla prawa polskiego i będące niejako pośrednie pomiędzy dwoma pozostałymi rodzajami praw rzeczowych, choć bardziej zbliżone do własności.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy. Z użytkowania wieczystego mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a ich przedmiotem najczęściej są nieruchomości znajdujące się na terenach miejskich. 

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadzie wyłączności, może również swobodnie dysponować swoim prawem do użytkowania wieczystego – sprzedać je, obciążyć innym prawem, a także zapisać w testamencie. Prawo to podlega również dziedziczeniu oraz postępowaniu egzekucyjnemu.

Użytkownik wieczysty ma ponadto prawo pełnej własności do zabudowań i innych urządzeń wzniesionych na oddanym mu gruncie oraz prawo pierwszeństwa do wykupu tego gruntu. 

Zarazem jednak użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia opłat z tytułu zawartej umowy na rzecz właściciela nieruchomości. Wyróżnić można dwie opłaty z tytułu prawa do użytkowania wieczystego: jednorazową i roczną.

Opłata jednorazowa wniesiona musi zostać do dnia zawarcia umowy w formie notarialnej. Jej wysokość może zostać ustalona przez strony umowy, musi jednak zawierać się w przedziale 15-25 proc. wartości danej nieruchomości.

Następnie przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest do płacenia opłat rocznych, wnoszonych z góry w pierwszym kwartale każdego roku. Wysokość tych opłat również ustalana jest procentowo od wartości danej nieruchomości i zależy od celu, na jaki dana nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste:

● 0,3 proc. w przypadku oddania jej na: – cele związane z obronnością i bezpieczeństwem państwa,  – pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, – na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową, ● 1 proc. w przypadku oddania jej na cele: – rolne,  – mieszkaniowe,  – publiczne, – działalności sportowej, – gdy znajdują się na niej garaże niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej,

● 2 proc. w przypadku oddania jej na działalność turystyczną, ● 3 proc. w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych.

Umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego zawierane są notarialnie na okres 99 lat, jedynie w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest zawieranie ich na czas krótszy, nie krótszy niż 40 lat. Użytkownik może także w ostatnich pięciu latach przed zakończeniem umowy domagać się przedłużenia jej na kolejny okres nie krótszy niż 40 lat, a odmówić można mu jedynie z powodu ważnego interesu społecznego. 

Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela – zarówno w zakresie korzystania z prawa do nieruchomości, jak też swobodnego dysponowania tym prawem. 

Natomiast oba te prawa rzeczowe odróżnia terminowy charakter prawa do użytkowania wieczystego, które jest zawsze zawierane na czas określony. Drugą znaczącą różnicą jest konieczność ponoszenia opłat za użytkowanie nieruchomości, których nie musi ponosić właściciel (choć ponosi innego rodzaju opłaty). 

Użytkowanie wieczyste pozostaje jednocześnie słabszym prawem rzeczowym od własności. Decyduje o tym przede wszystkim fakt, że możliwe jest nieprzedłużenie umowy o użytkowaniu wieczystym z powodu ważnego interesu społecznego, który może podlegać różnemu interpretowaniu. 

Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Tym samym mieszkańcy automatycznie z użytkowników wieczystych stali się właścicielami – bez konieczności składania dodatkowych wniosków.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność wiąże się jednak z koniecznością poniesienia opłaty przekształceniowej. Dopiero po jej poniesieniu właściciele otrzymują zaświadczenie o uregulowaniu należności, z którym mogą udać się do właściwego sądu wieczystoksięgowego i złożyć w nim wniosek o wykreślenie roszczenia o opłatę. Dopiero wówczas całkiem zakończona jest procedura przekształcenia prawa do użytkowania wieczystego we własność.

O wysokości opłat przekształceniowych właściciele są informowani specjalnymi zaświadczeniami. Płacona jest w formie rocznych opłat przez kolejnych 20 lat, odpowiadających opłatom za użytkowanie wieczyste, jakie obowiązywałyby w 2019 roku. Opłaty przekształceniowe, tak samo jak opłaty za użytkowanie wieczyste, należy regulować w ciągu pierwszego kwartału każdego roku, czyli do końca marca.

Co ważne dla nowych właścicieli, przewidziana została również specjalna bonifikata w przypadku pokrycia opłaty przekształceniowej jednorazowo w całości. Wysokość tej bonifikaty jest różna w zależności od tego, czyją własnością był grunt przed przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.

Na gruntach należących do Skarbu Państwa przewidziana bonifikata wynosiła domyślnie 60 proc. w przypadku uregulowania płatności w pierwszym roku, kiedy było to możliwe. Następnie jej wysokość maleje o 10 punktów procentowych rocznie, tj. w 2021 roku wynosiła już 40 proc.

Z kolei na gruntach należących do samorządów o przyznawaniu bonifikaty i ewentualnej jej wysokości decydowały lokalne władze. Władze te mogły decydować również o większych bonifikatach niż obowiązujących na gruntach Skarbu Państwa, np. w Warszawie bonifikaty wynosiły aż 98 lub 99 proc. W zależności od decyzji władz samorządowych zmianie ulegały wówczas również wysokości bonifikat na gruntach należących do Skarbu Państwa.

Kodeks cywilny nie zawiera definicji ograniczonych praw rzeczowych. Co do zasady rozumie się je jednak jako nadające węższe, ściśle określone prawa do dysponowania daną rzeczą lub zwierzęciem, które pozostają własnością innej osoby. 

Do ograniczonych praw rzeczowych należą:

– użytkowanie (inne niż wieczyste), – służebność (w tym służebność osobista), – zastaw,  – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, – hipoteka.

Sposób dopuszczalnego dysponowania daną rzeczą określany jest w umowie, najczęściej polega jednak na pozwoleniu tylko na korzystanie z niej (za wyjątkiem zastawu i hipoteki). Choć ograniczone prawa rzeczowe pozostają najsłabszym z praw rzeczowych, to nadają silniejsze prawa niż sama umowa najmu czy dzierżawy. Trudniej jest je wypowiedzieć, nie wygasają również w przypadku sprzedaży nieruchomości, której dotyczyły.

W zakresie przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych nie ma jednolitych przepisów. Są one precyzowane odrębnie w odniesieniu do każdego z rodzajów tych praw, np. przeniesienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, z kolei przeniesienie służebności osobistej w ogóle nie jest dopuszczalne.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc