Użytkowanie wieczyste – co to jest? Jak je przekształcić we własność?

Źródło:
TVN24 Biznes
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego tvn24
wideo 2/5
Wątpliwości wokół sprawy użytkowania wieczystego tvn24

Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem rzeczowym, które na dodatek w ostatnich latach wiele osób mogło przekształcać w prawo własności. Czym różnią się od siebie te dwa prawa i na czym polega użytkowanie wieczyste? Jak wygląda przekształcanie użytkowania wieczystego we własność i jakie są związane z tym opłaty?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności i ograniczonymi prawami rzeczowymi.Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy.Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela, są one jednak czasowe oraz wiążą się z koniecznością ponoszenia opłat rocznych.Od 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Wiąże się z tym jednak konieczność poniesienia tzw. opłaty przekształceniowej.

Użytkowanie wieczyste – regulacje prawne

Użytkowanie wieczyste, tak samo jak pozostałe prawa rzeczowe, regulowane jest ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz uzupełniająco, w zakresie m.in. opłat ponoszonych przez użytkownika, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie prawa przekształcania użytkowania wieczystego we własność szczegółowe regulacje znajdują się natomiast w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Prawa rzeczowe – rodzaje

Prawo rzeczowe to prawo regulujące funkcjonowanie posiadania praw do rzeczy i zwierząt. W prawie cywilnym wyróżniane są trzy rodzaje praw rzeczowych:

– własność, – użytkowanie wieczyste (dzierżawa wieczysta), – prawa rzeczowe ograniczone.

Najsilniejszym z tych trzech praw rzeczowych jest prawo własności, zaś najsłabszym ograniczone prawa rzeczowe.

Użytkowanie wieczyste – co to jest i na czym polega?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym specyficznym dla prawa polskiego i będące niejako pośrednie pomiędzy dwoma pozostałymi rodzajami praw rzeczowych, choć bardziej zbliżone do własności.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie na czas określony nieruchomości pozostającej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy. Z użytkowania wieczystego mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a ich przedmiotem najczęściej są nieruchomości znajdujące się na terenach miejskich. 

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadzie wyłączności, może również swobodnie dysponować swoim prawem do użytkowania wieczystego – sprzedać je, obciążyć innym prawem, a także zapisać w testamencie. Prawo to podlega również dziedziczeniu oraz postępowaniu egzekucyjnemu.

Użytkownik wieczysty ma ponadto prawo pełnej własności do zabudowań i innych urządzeń wzniesionych na oddanym mu gruncie oraz prawo pierwszeństwa do wykupu tego gruntu. 

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Zarazem jednak użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia opłat z tytułu zawartej umowy na rzecz właściciela nieruchomości. Wyróżnić można dwie opłaty z tytułu prawa do użytkowania wieczystego: jednorazową i roczną.

Opłata jednorazowa wniesiona musi zostać do dnia zawarcia umowy w formie notarialnej. Jej wysokość może zostać ustalona przez strony umowy, musi jednak zawierać się w przedziale 15-25 proc. wartości danej nieruchomości.

Następnie przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest do płacenia opłat rocznych, wnoszonych z góry w pierwszym kwartale każdego roku. Wysokość tych opłat również ustalana jest procentowo od wartości danej nieruchomości i zależy od celu, na jaki dana nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste:

0,3 proc. w przypadku oddania jej na: – cele związane z obronnością i bezpieczeństwem państwa,  – pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, – na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową, ● 1 proc. w przypadku oddania jej na cele: – rolne,  – mieszkaniowe,  – publiczne, – działalności sportowej, – gdy znajdują się na niej garaże niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej,

2 proc. w przypadku oddania jej na działalność turystyczną, ● 3 proc. w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych.

Umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego zawierane są notarialnie na okres 99 lat, jedynie w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest zawieranie ich na czas krótszy, nie krótszy niż 40 lat. Użytkownik może także w ostatnich pięciu latach przed zakończeniem umowy domagać się przedłużenia jej na kolejny okres nie krótszy niż 40 lat, a odmówić można mu jedynie z powodu ważnego interesu społecznego. 

Użytkowanie wieczyste a własność

Uprawnienia użytkownika wieczystego są zbliżone do uprawnień właściciela – zarówno w zakresie korzystania z prawa do nieruchomości, jak też swobodnego dysponowania tym prawem. 

Natomiast oba te prawa rzeczowe odróżnia terminowy charakter prawa do użytkowania wieczystego, które jest zawsze zawierane na czas określony. Drugą znaczącą różnicą jest konieczność ponoszenia opłat za użytkowanie nieruchomości, których nie musi ponosić właściciel (choć ponosi innego rodzaju opłaty). 

Użytkowanie wieczyste pozostaje jednocześnie słabszym prawem rzeczowym od własności. Decyduje o tym przede wszystkim fakt, że możliwe jest nieprzedłużenie umowy o użytkowaniu wieczystym z powodu ważnego interesu społecznego, który może podlegać różnemu interpretowaniu. 

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Tym samym mieszkańcy automatycznie z użytkowników wieczystych stali się właścicielami – bez konieczności składania dodatkowych wniosków.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność wiąże się jednak z koniecznością poniesienia opłaty przekształceniowej. Dopiero po jej poniesieniu właściciele otrzymują zaświadczenie o uregulowaniu należności, z którym mogą udać się do właściwego sądu wieczystoksięgowego i złożyć w nim wniosek o wykreślenie roszczenia o opłatę. Dopiero wówczas całkiem zakończona jest procedura przekształcenia prawa do użytkowania wieczystego we własność.

Opłata przekształceniowa

O wysokości opłat przekształceniowych właściciele są informowani specjalnymi zaświadczeniami. Płacona jest w formie rocznych opłat przez kolejnych 20 lat, odpowiadających opłatom za użytkowanie wieczyste, jakie obowiązywałyby w 2019 roku. Opłaty przekształceniowe, tak samo jak opłaty za użytkowanie wieczyste, należy regulować w ciągu pierwszego kwartału każdego roku, czyli do końca marca.

Co ważne dla nowych właścicieli, przewidziana została również specjalna bonifikata w przypadku pokrycia opłaty przekształceniowej jednorazowo w całości. Wysokość tej bonifikaty jest różna w zależności od tego, czyją własnością był grunt przed przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.

Na gruntach należących do Skarbu Państwa przewidziana bonifikata wynosiła domyślnie 60 proc. w przypadku uregulowania płatności w pierwszym roku, kiedy było to możliwe. Następnie jej wysokość maleje o 10 punktów procentowych rocznie, tj. w 2021 roku wynosiła już 40 proc.

Z kolei na gruntach należących do samorządów o przyznawaniu bonifikaty i ewentualnej jej wysokości decydowały lokalne władze. Władze te mogły decydować również o większych bonifikatach niż obowiązujących na gruntach Skarbu Państwa, np. w Warszawie bonifikaty wynosiły aż 98 lub 99 proc. W zależności od decyzji władz samorządowych zmianie ulegały wówczas również wysokości bonifikat na gruntach należących do Skarbu Państwa.

Ograniczone prawa rzeczowe

Kodeks cywilny nie zawiera definicji ograniczonych praw rzeczowych. Co do zasady rozumie się je jednak jako nadające węższe, ściśle określone prawa do dysponowania daną rzeczą lub zwierzęciem, które pozostają własnością innej osoby. 

Do ograniczonych praw rzeczowych należą:

– użytkowanie (inne niż wieczyste), – służebność (w tym służebność osobista), – zastaw,  – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, – hipoteka.

Sposób dopuszczalnego dysponowania daną rzeczą określany jest w umowie, najczęściej polega jednak na pozwoleniu tylko na korzystanie z niej (za wyjątkiem zastawu i hipoteki). Choć ograniczone prawa rzeczowe pozostają najsłabszym z praw rzeczowych, to nadają silniejsze prawa niż sama umowa najmu czy dzierżawy. Trudniej jest je wypowiedzieć, nie wygasają również w przypadku sprzedaży nieruchomości, której dotyczyły.

W zakresie przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych nie ma jednolitych przepisów. Są one precyzowane odrębnie w odniesieniu do każdego z rodzajów tych praw, np. przeniesienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, z kolei przeniesienie służebności osobistej w ogóle nie jest dopuszczalne.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc 

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Polska największym beneficjentem największego w historii budżetu Unii Europejskiej - podkreślił w środę minister finansów Andrzej Domański. Komisja Europejska zaproponowała budżet na lata 2028-2034 w wysokości 2 bilionów euro. Szef resortu finansów dodał, że rosną między innymi nakłady na bezpieczeństwo, rolnictwo i innowacje.

Jest propozycja unijnego budżetu. "Polska największym beneficjentem"

Jest propozycja unijnego budżetu. "Polska największym beneficjentem"

Źródło:
PAP

Platforma rezerwacyjna Booking.com planuje zwolnić około tysiąca pracowników, między innymi w Amsterdamie. Cięcia mają poprawić efektywność i uprościć strukturę spółki. Nie podano, w których krajach poza Holandią dojdzie do redukcji etatów.

Nawet tysiąc osób do zwolnienia. Cięcia w popularnej platformie

Nawet tysiąc osób do zwolnienia. Cięcia w popularnej platformie

Źródło:
PAP

W środę Donald Trump oświadczył, że nie zamierza zwalniać szefa Rezerwy Federalnej Jerome'a Powella. Zdementował w ten sposób doniesienia o poszukiwaniu jego następcy przez Biały Dom. Wcześniej prezydent USA wielokrotnie groził Powellowi utratą stanowiska, nazywając go "kretynem".

"Wysoce nieprawdopodobne". Trump dementuje

"Wysoce nieprawdopodobne". Trump dementuje

Źródło:
PAP

W środę do rządowego wykazu prac legislacyjnych trafiła informacja o projekcie rozporządzenia dotyczącym podwyżki wskaźnika waloryzacji rent i emerytur na 2026 rok. Propozycja rządu zakłada, że wskaźnik pozostanie na najniższym poziomie przewidzianym przez przepisy.

O tyle mają wzrosnąć emerytury. Propozycja rządu

O tyle mają wzrosnąć emerytury. Propozycja rządu

Źródło:
PAP

We wtorek, 22 lipca, akcje Rafako zostaną wycofane z obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych - podała w środę GPW. Upadłość firmy w grudniu 2024 roku została ogłoszona przez sąd.

Znana polska spółka znika z giełdy. Padła data

Znana polska spółka znika z giełdy. Padła data

Źródło:
PAP

Co Polacy trzymają na klatkach schodowych? - Kanistry z benzyną, pozostałości po remoncie, rowery i hulajnogi. Jakby był pożar, to uciekając, przewrócimy się też o stare meble, worki z ciuchami czy o śmieci - słyszymy od administratorki budynku w Poznaniu. - Farby, lakiery czy meble mają potężną łatwopalność. Jest blisko do katastrofy - przestrzega Rafał Zarzycki, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Tak mieszkamy. "Jest blisko do katastrofy"

Tak mieszkamy. "Jest blisko do katastrofy"

Źródło:
TVN24+

Inflacja bazowa liczona po wyłączeniu cen żywności i energii w czerwcu 2025 roku wyniosła 3,4 procent rok do roku, wobec 3,3 procent przed miesiącem - podał Narodowy Bank Polski.

Inflacja bazowa w Polsce. Znamy najnowsze dane

Inflacja bazowa w Polsce. Znamy najnowsze dane

Źródło:
tvn24.pl

Inflacja w Wielkiej Brytanii wzrosła do 3,6 procent rok do roku - podał w środę Brytyjski Urząd Statystyk Narodowych (ONS). To najwyższy poziom od stycznia 2024 roku, napędzany przede wszystkim wolniejszym spadkiem cen paliw oraz wzrostem cen żywności.

Zaskakujące dane z Wielkiej Brytanii. "Gwałtowny wzrost"

Zaskakujące dane z Wielkiej Brytanii. "Gwałtowny wzrost"

Źródło:
PAP

Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił dwie skargi prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych i orzekł, że ewentualne przyszłe roszczenia byłego klienta banku nie stanowią podstawy do przetwarzania jego danych osobowych oraz że bank nie ma prawa przetwarzać tych danych, jeśli umowa nie została zawarta - poinformował w środę UODO.

Dane klientów pod ochroną. Dwa wyroki w sprawie działań banków

Dane klientów pod ochroną. Dwa wyroki w sprawie działań banków

Źródło:
PAP

Francuski premier François Bayrou wyszedł z propozycją ograniczenia ilości świąt państwowych. W ten sposób chce przyczynić się do pobudzenia gospodarki i ograniczenia długu publicznego, jego pomysł nie spotkał się jednak z entuzjastycznym przyjęciem w kraju.  

Premier szuka oszczędności, chce zlikwidować dwa święta

Premier szuka oszczędności, chce zlikwidować dwa święta

Źródło:
BBC, The Guardian, Reuters

Ponad 1,1 miliona rodziców zgłosiło się po wypłatę świadczenia z programu Dobry start na wyprawkę szkolną dla dzieci - poinformował w środę Zakład Ubezpieczeń Społecznych.

Ponad milion wniosków, poszły pierwsze przelewy

Ponad milion wniosków, poszły pierwsze przelewy

Źródło:
PAP

1 stycznia 2026 roku w Polsce pojawić się ma sześć nowych miast. Taki status, według projektu rozporządzenia przygotowanego przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, otrzymają miejscowości w województwach: mazowieckim, lubelskim, opolskim i śląskim.

Nowe miasta na mapie Polski

Nowe miasta na mapie Polski

Źródło:
PAP

Nawet 50 tysięcy złotych, do tego odsetki. Tyle będą musieli dopłacić niektórzy przedsiębiorcy, korzystający z mrożenia cen energii. Warunkiem skorzystania z obniżonych stawek było złożenie odpowiedniego oświadczenia, na co był czas do końca czerwca.

Spóźnialscy słono dopłacą do prądu

Spóźnialscy słono dopłacą do prądu

Źródło:
PAP

Mam to przedyskutowane z ludźmi, którzy pracowali nad tym od miesięcy. Przedstawię koncepcję podatku cyfrowego premierowi. Ona będzie na przełomie lipca i sierpnia - powiedział w TVN24 wicepremier i minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski.

Nowy podatek w Polsce? "Przedstawię koncepcję premierowi"

Nowy podatek w Polsce? "Przedstawię koncepcję premierowi"

Źródło:
tvn24.pl

We wtorkowym losowaniu Lotto rozbito kumulację. Jeden z graczy wygrał niemal 27 milionów złotych. Z komunikatu Totalizatora Sportowego wynika, że kupon został wysłany w Lesznie. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 15 lipca 2025 roku.

Ogromna wygrana w Lotto. Podano, gdzie padła

Ogromna wygrana w Lotto. Podano, gdzie padła

Aktualizacja:
Źródło:
tvn24.pl

Ministra pracy Kuby Marta Elena Feito-Cabrera została zmuszona do dymisji, gdy wywołała oburzenie słowami, że w kraju nie ma żebraków – poinformowała w środę stacja BBC.

Oburzenie po słowach ministry. Złożyła rezygnację

Oburzenie po słowach ministry. Złożyła rezygnację

Źródło:
PAP

Donald Trump zapowiedział wprowadzenie 50-procentowych ceł na brazylijskie towary. Nie ukrywa, że to rodzaj odwetu za to, że władze Brazylii ścigają byłego prezydenta Jaira Bolsonaro za próbę przeprowadzenia zamachu stanu. Przedsiębiorcy jednak mają nadzieję, że uda się cłom zapobiec i zaapelowały do władz obu państw o podjęcie "rokowań na wysokim szczeblu".

"Dotkliwe szkody" i "niepokojący precedens". Oświadczenie po zapowiedzi Trumpa

"Dotkliwe szkody" i "niepokojący precedens". Oświadczenie po zapowiedzi Trumpa

Źródło:
PAP

Rząd przyjął we wtorek projekt zapewniający poprawę jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Zmiany będą dotyczyć także rachunków.

Zmiany na rachunkach za wodę. Decyzja rządu

Zmiany na rachunkach za wodę. Decyzja rządu

Źródło:
PAP

Podatek od nieruchomości pójdzie w 2026 roku w górę. Skala podwyżki wynika z danych o inflacji za pierwsze półrocze 2025 roku, jakie we wtorek przedstawił Główny Urząd Statystyczny. - Wskaźnik ten wynosi 4,5 procent, czyli dużo mniej niż w 2022 i 2023 roku, ale więcej niż w roku 2024 - zauważa Piotr Juszczyk, główny doradca podatkowy w firmie inFakt.

Właściciele nieruchomości zapłacą więcej

Właściciele nieruchomości zapłacą więcej

Źródło:
tvn24.pl

We wtorkowym losowaniu w Eurojackpot nie odnotowano głównej wygranej, a kumulacja rośnie do 360 milionów złotych. W Polsce padła natomiast wygrana drugiego stopnia, wynosząca ponad 3,5 miliona złotych. Oto liczby, które wylosowano 15 lipca 2025 roku.

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Źródło:
tvn24.pl

Wciąż nie ma porozumienia krajów Unii Europejskiej w sprawie 18. pakietu sankcji wobec Rosji - przekazała szefowa unijnej dyplomacji Kaja Kallas. Przeszkodą pozostaje sprzeciw Słowacji, która obawia się między innymi gigantycznych kar ze strony Gazpromu w związku z rezygnacją z rosyjskiego gazu.

Blokada ze strony jednego kraju. "Jest mi naprawdę przykro"

Blokada ze strony jednego kraju. "Jest mi naprawdę przykro"

Źródło:
PAP

Cyberprzestępcy działają nieustannie. Część z nich chce się szybko wzbogacić i nas po prostu okraść. Z nimi mamy do czynienia na co dzień. To o nich myślimy, gdy słyszymy o bezpieczeństwie w sieci. Ale są też inni - groźniejsi. Tacy, którzy działają na zlecenie państw i przeprowadzają ataki mające daleko idące konsekwencje. Często długo pozostają w ukryciu, by cios wymierzyć w idealnym momencie.

Cisza przed burzą. W oczekiwaniu na atak, który może nadejść w dowolnej chwili

Cisza przed burzą. W oczekiwaniu na atak, który może nadejść w dowolnej chwili

Źródło:
TVN24+

W ramach testu holenderski przewoźnik lotniczy KLM wprowadził nową taryfę, w której przewidziano miejsce jedynie na mały bagaż podręczny. Organizacja konsumencka ostrzega, że to rozwiązanie nie tylko wprowadza w błąd klientów, ale może być również sprzeczne z prawem Unii Europejskiej - przekazał dziennik "Algemeen Dagblad".

Test w linii lotniczej, duże kontrowersje

Test w linii lotniczej, duże kontrowersje

Źródło:
PAP

Sławosz Uznański-Wiśniewski we wtorek wrócił na Ziemię po pobycie na Międzynarodowej Stacji Kosmicznej. Drugi Polak w kosmosie na swój sukces pracował niemal całe życie. Ale bycie astronautą to także wysokie wynagrodzenie. Ile Sławosz Uznański-Wiśniewski może zarobić dzięki swojej kosmicznej misji?

Kosmiczne pieniądze za kosmiczny lot? Tyle może zarobić polski astronauta

Kosmiczne pieniądze za kosmiczny lot? Tyle może zarobić polski astronauta

Źródło:
tvn24.pl, Space Insider