Ceny ofertowe mieszkań minimalnie odbiły. "Najbliższe miesiące będą kluczowe"

Autorzy raportu wskazali, że liczba wystawianych ogłoszeń nieruchomości jest stabilna. W lipcu opublikowano 34 tysiące unikalnych internetowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Dla porównania w czerwcu było ich 36 tysięcy, a w maju - 32 tysiące.

Z analizy wynika, że w lipcu w porównaniu do czerwca br. ceny ofertowe mieszkań najmocniej wzrosły w Sosnowcu (4,8 proc.), Gdańsku (3,9 proc.) i Częstochowie (3,4 proc.). "To dokładnie te same miasta, w których w czerwcu obserwowaliśmy największe spadki. W żadnym z nich ceny nie powróciły jednak do poziomu z maja" - zauważyli autorzy raportu. Łącznie w 11 z 17 badanych miast przeciętne ceny były niższe niż w maju.

Jednocześnie we wszystkich analizowanych miastach ceny ofertowe mieszkań były wyższe niż w lipcu 2021 roku. Liderami wzrostów są Białystok i Poznań, gdzie mediana cen wzrosła o 18 proc. rok do roku.

Autorzy raportu zwrócili też uwagę na nowe dane Narodowego Banku Polskiego na temat faktycznie płaconych cen za mieszkania w drugim kwartale br. Z danych banku centralnego wynika, że ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły we wszystkich 17 analizowanych miastach.

"Rekordzistami są Zielona Góra i Białystok, gdzie ceny wzrosły o 9 proc. w porównaniu do I kwartału 2022 r. Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to wzrosty odnotowano w 12 z 17 miast, a w pięciu ceny spadły. Zdecydowanie w oczy rzuca się Szczecin, gdzie średnia cena w ciągu kwartału wzrosła aż o 12 proc." - czytamy.

W ocenie autorów raportu wzrost cen transakcyjnych może być pozorny. W drugim kwartale br. deweloperzy notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie sprzedali o 16 proc. mniej mieszkań niż kwartał wcześniej i o 41 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jak zaznaczono, wiele wskazuje na to, że sprzedaż mieszkań nadal będzie spadała.

"Częściowo wzrost cen transakcyjnych może więc wynikać z tego, że zakupów dokonywały głównie osoby o bardzo wysokich dochodach, które kupują mieszkania w dobrej lokalizacji i stanie technicznym, a więc o wyższej cenie za m2. Z kolei nabywcy o przeciętnych dochodach często nie byli w stanie uzyskać kredytu i musieli zrezygnować z zakupu. Taka zmiana struktury sprzedaży (spadek udziału tańszych mieszkań) zapewne przełożyła się na wzrost średniej ceny" - ocenili autorzy raportu.

Eksperci zwrócili uwagę, że pomimo załamania sprzedaży kredytów hipotecznych i ogromnego wzrostu rat spłacanych już kredytów ceny mieszkań pozostają stabilne, a biorąc pod uwagę cały drugi kwartał, nawet nieznacznie wzrosły.

W ich ocenie taka sytuacja byłaby niemożliwa bez wprowadzenia ustawowych wakacji kredytowych. "Bez nich z dużo większym prawdopodobieństwem obserwowalibyśmy paniczną wyprzedaż mieszkań przez osoby, które nie byłyby w stanie udźwignąć rat. W niektórych przepadkach raty są bowiem ponad 2-krotnie wyższe niż we wrześniu 2021 r. Taka wyprzedaż w połączeniu z bardzo niskim popytem z pewnością spowodowałby znaczący spadek cen" - zwrócili uwagę autorzy raportu.

Ich zdaniem "najbliższe miesiące niewątpliwie będą kluczowe pod kątem wyznaczenia dalszego kierunku rynku mieszkaniowego". "Warto bowiem pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Dotyczy to tylko kredytów zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe. Część kredytobiorców jest więc zmuszona do korzystania z wakacji kredytowych oferowanych przez banki. Takie wakacje trwają jednak krócej (zwykle 3-6 miesięcy) i powodują, że rata po wakacjach staje się jeszcze wyższa. Gdy takie wakacje się skończą, to może pojawić się wysyp ogłoszeń sprzedaży w atrakcyjnej cenie. Czy tak będzie – okaże się za kilka miesięcy" - czytamy.