Jak załatać lukę mieszkaniową? Branża chce zmian w przepisach

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami, które pozwolą na wyjęcie gruntów rolnych w miastach spod ochrony o kształtowaniu ustroju rolnego. Dzięki temu łatwiej będzie można zmienić im status z rolnego na budowlany.

Prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa nie będzie miał już prawa pierwokupu miejskich gruntów rolnych. Mają też zniknąć inne ograniczenia narzucane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Z kolei samorządy zyskają dostęp do gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości.

"Ze względu na spodziewane zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz możliwe niższe koszty ich pozyskiwania przez inwestorów, w perspektywie należy spodziewać się stabilizacji lub spadku cen mieszkań" - wyjaśnia MRiT.

Jak podkreśla resort, głównymi beneficjentami ustawy będą zatem nabywcy mieszkań. "Ponadto uwolnienie gruntów w centrach miast lub w obszarach nasyconych istniejącą już infrastrukturą pozwoli m.in. przeciwdziałać wykluczeniu komunikacyjnemu oraz niedostatkowi usług socjalnych na powstających osiedlach" - dodaje resort.

Przeczytaj również: Więcej gruntów na budowę mieszkań. Rząd ma pomysł na lukę mieszkaniową

Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, w komentarzu przesłanym redakcji biznesowej tvn24.pl wyjaśnia, że utrzymująca się luka mieszkaniowa w Polsce spowodowana jest z jednej strony deficytem gruntów, a z drugiej przedłużającymi się procedurami budowlanymi.

"Niezależnie od jednostkowych danych dotyczących wielkości tzw. banków ziemi, należy podkreślić, że od wielu lat utrzymuje się systemowy deficyt gruntów budowlanych w miejscach, w których niezbędna jest budowa nowych mieszkań, tj. w największych polskich miastach oraz ich bezpośrednim otoczeniu" - przekazał Leszczyński.

Zaznaczył również, że "dane rządowe o możliwości budowy mieszkań dla milionów ludzi są nadużyciem", gdyż uwzględniają teren całej Polski, czyli również obszary wiejskie, cieszące się mniejszym zainteresowaniem ze względu na brak szkół, przedszkoli czy zakładów pracy.

"Obecnie drobne zmiany w sposobie interpretacji przepisów, np. o pozwoleniu na budowę, mogą doprowadzić do 2-3-letnich opóźnień we wbiciu łopaty. W największych polskich miastach często zdecydowana większość planów miejscowych jest procedowana wiele lat, zdarza się, że ponad 20. Nie da się w takich warunkach doprowadzić do efektywnego działania rynku mieszkaniowego, którego znaczenie rośnie w świetle wyzwań związanych z dekarbonizacją i poprawą efektywności energetycznej, oczekiwanymi przez UE" - wyjaśnił prawnik PZFD.

Lesczyński dodał, że branża liczy na opracowanie nowych narzędzi usprawniających uruchamianie gruntów przez samorządy.

"Mamy nadzieję na doprowadzenie do stanu, w którym miasta będą dysponowały narzędziami pozwalającymi na efektywne czasowo uruchamianie gruntów inwestycyjnych w obszarach do tego przygotowanych (w pobliżu szkół, parków) albo obszarach, na których skala inwestycji pozwala na zapewnienie części infrastruktury przez dewelopera, tak jak to się dzieje na warszawskim Mokotowie, gdzie inwestor buduje na własny koszt szkołę podstawową. Idealna ścieżka powinna być szybka oraz umożliwiać porozumienie z miastem, w którym byłby określony jasny zakres obowiązków dewelopera w zamian za jasne warunki zabudowy działki" - wyjaśnił.

Jak dodał, "wszyscy, w tym gospodarka, tracimy obecnie na tym, że proces inwestycyjny jest długotrwały, nieczytelny i nie prowadzi do optymalnego zagospodarowania, chociażby dzielnic wyposażonych w komunikację szynową, na którą polski podatnik przeznaczył miliardy złotych".

Pytany o ocenę prac resortu nad zmianami przepisów dotyczącymi dodatkowych gruntów, stwierdził, że z oceną należy się wstrzymać do momentu opublikowania projektu ustawy. "Jako PZFD regularnie komunikujemy żelazną listę niezbędnych postulatów, ew. projekt ustawy będziemy oceniać przez jej pryzmat. Chodzi przykładowo o uwolnienie potencjału 'planu na wniosek inwestora', czyli nowego narzędzia planistycznego nazwanego ZPI, który przy obecnym brzmieniu przepisów jest dysfunkcjonalny" - podsumował.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to szczególny rodzaj planu miejscowego, którego uchwalaniem zajmuje się rada gminy na wniosek danego inwestora, po negocjacjach oraz zawarciu umowy urbanistycznej, określającej wszystkie zasady i warunki realizacji inwestycji, a także zobowiązania stron. Obecnie ZPI stanowi uzupełnienie Lex Deweloper, lecz od 2026 roku ma w całości zastąpić tę uchwałę.