Mieszkania droższe niż przed rokiem, do tego maleją szanse na niższe ceny

Jak wskazuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT, w pierwszym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 4,9 proc. więcej niż na początku 2022 roku - wynika z najnowszych danych opublikowanych właśnie przez NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast). To już trzeci z kolei odczyt, który sugeruje coraz wolniejsze wzrosty cen mieszkań.

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są "czyszczone" z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Bez tego działania okazałoby się, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym rosła w badanym okresie wolniej, bo o niecałe 2 proc. - wynika z danych NBP.

Jest to najpewniej efekt tego, że Polacy często kupują mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji, a więc po prostu tańsze, co zaniża zwykłą średnią cenę transakcyjną. Indeks hedoniczny ma jednak za zadanie pokazywać, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań "z drugiej ręki". Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt?

- W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w pierwszym kwartale o 6,3 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. - Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtórnym - podkreśla Turek.

Turek zauważa, że choć w danych NBP przeważają informacje sugerujące wzrost cen mieszkań, to nie sposób nie wspomnieć o przykładach drobnych choć przecen. I tak na rynku wtórnym w ciągu roku o prawie 2 proc. poszły w dół stawki za metr w stolicy. Niespełna jednoprocentową przecenę (w ujęciu r/r) NBP zanotował też w przypadku używanych mieszkań w Olsztynie. Deweloperzy o 3 proc. taniej niż przed rokiem sprzedawali też mieszkania w Gdańsku.

W ocenie analityka więcej pozytywnych informacji dla osób wyczekujących od lat przecen na rynku mieszkaniowym można znaleźć, porównując stawki z początku bieżącego roku do tych z ostatniego kwartału 2022. W takim ujęciu przeceny znajdziemy na 6 z 16 przebadanych rynków w przypadku nieruchomości "z drugiej ręki". Na rynku pierwotnym takie przeceny, względem sytuacji z końcówki ubiegłego roku, znajdziemy natomiast w 5 z 17 przebadanych miast.

Nie zmienia to jednak faktu, że mamy w Polsce aż 3 miasta wojewódzkie, w których za metr lokalu "z drugiej ręki" trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Kraków i Warszawa. Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym miast z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr mamy dwukrotnie więcej, czyli aż 6. Są to: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z najnowszych danych NBP.

- Należy przy tym podkreślić, że informacje podsumowujące pierwszy kwartał mają charakter wstępny. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za marzec. Tych póki co analitycy nie posiadają. Jest to ważne w kontekście ożywienia, które na rynku mieszkaniowym postępuje w ostatnich miesiącach - wskazuje analityk.

Bartosz Turek przyznaje, że "nie możemy dla rynku mieszkaniowego zupełnie wykluczyć scenariusza negatywnego, ale z każdym tygodniem coraz więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń".

Dodaje, że dane BIK pokazują od 8 miesięcy odradzanie się popytu na kredyty mieszkaniowe, a wtórują im dane Otodom Analytics pokazujące w tym samym czasie ponad dwukrotną poprawę wyników sprzedaży mieszkań. Wyraźną lepsze są nawet dane GUS na temat liczby mieszkań, których budowę rozpoczynają deweloperzy.

- Jak dodamy do tego rządowy program tanich kredytów na zakup pierwszego mieszkania, dobrą sytuację na rynku pracy oraz zbliżający się z każdym miesiącem początek cyklu obniżek stóp procentowych, to perspektywa dla rynku nieruchomości staje się coraz bardziej optymistyczna - wskazuje analityk.