Na skutek wzrostu cen nieruchomości szacowana kredytowa dostępność mieszkań zmniejszyła się na koniec 2018 roku w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i we Wrocławiu. Tak wynika z raportu o stabilności systemu finansowego opublikowanego w poniedziałek przez Narodowy Bank Polski.
Jak czytamy w raporcie, na koniec czwartego kwartału 2018 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, które w grudniu wynosiło 5274,95 zł, pozwalało na zakup 0,8 metra kwadratowego mieszkania w największych miastach. Dla porównania na koniec czerwca 2018 roku było to 0,84 metra kwadratowego. Jednocześnie, to jednak o 0,32 metra kwadratowego więcej od minimum obserwowanego w trzecim kwartale 2007 roku.
Rynek nieruchomości w Polsce
Bank ocenił, że w 2018 roku nadal obserwowany był wysoki poziom popytu w największych miastach, w tym popytu inwestycyjnego. Przełożył się on na wyraźny wzrost nominalnych cen nieruchomości w 2018 roku, jednak w ujęciu realnym – mierząc w odniesieniu do dochodów, czynszów, jak również odchyleniem cen od trendu – nie widać oznak silnych napięć. "Jednocześnie dynamika akcji kredytowej jest o wiele niższa w porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 2006-2008), a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców" - zauważają autorzy raportu. Jak podał NBP, średnie ceny transakcyjne mieszkań w 2018 roku rosły na rynkach pierwotnych i wtórnych. "W pewnym stopniu przyczyniła się do tego zmiana struktury rynku, tj. duża liczba transakcji w lepszych lokalizacjach. W drugiej połowie roku istotnie zmniejszyła się liczba transakcji tańszymi mieszkaniami, spełniających wymagania programu Mieszkanie dla Młodych, zakończonego w grudniu 2018 roku" - ocenił bank centralny. NBP zauważył, że popyt inwestycyjny na mieszkania jest związany z oczekiwaniem przez gospodarstwa domowe wyższych stóp zwrotu z wynajmu mieszkania niż z aktywów finansowych. "Niskie oprocentowania depozytów i obligacji skarbowych powodują, że inwestycja w mieszkanie, pomimo niskiej płynności oraz obowiązujących zasad ochrony lokatora, nadal jest postrzegana jako atrakcyjna lokata. W konsekwencji obserwowano zwiększone wykorzystanie środków własnych gospodarstw domowych na zakupy mieszkań na wynajem" - czytamy w raporcie.
"System finansowy zrównoważony"
Narodowy Bank Polski w poniedziałkowym raporcie podał również, że system finansowy Polski pozostaje zrównoważony, a ryzyko systemowe utrzymuje się na niskim poziomie.
"Zarówno gospodarka realna, jak i system finansowy Polski pozostają zrównoważone. Sektor bankowy jako całość funkcjonuje stabilnie. Ponieważ banki są głównym źródłem finansowania gospodarki, a depozyty bankowe są największym składnikiem aktywów finansowych gospodarstw domowych, to stabilność sektora bankowego warunkuje stabilność finansową w kraju.
"Ryzyko systemowe związane z niekredytowymi instytucjami finansowymi jest ograniczone z uwagi na ich wielkość i modele biznesowe, które aktualnie nie tworzą istotnych zagrożeń dla stabilności całego systemu" - napisano w raporcie.
Jak podał bank centralny, tempo wzrostu kredytu i poziom zadłużenia w relacji do PKB pozostają umiarkowane. "Sektor bankowy charakteryzuje się dobrym wyposażeniem w kapitał – łączny współczynnik kapitałowy przekracza 18 procent i towarzyszy mu niski poziom dźwigni finansowej. Jednocześnie jakość portfela kredytowego pozostaje dobra – udział należności z utratą wartości utrzymuje się poniżej 7 procent. Zdecydowana większość banków z nadwyżką spełnia normy płynności krótko- i długoterminowej" - napisano.
Wyzwania dla banków
NBP wskazał, że niektóre procesy i zjawiska mogą stanowić wyzwanie dla stabilności systemu finansowego.
Chodzi między innymi o niską rentowność części banków. "Rentowności kapitału są szczególnie niskie w średnich i mniejszych bankach, co zwiększa ich podatność na szoki i ogranicza zdolności do absorpcji strat oraz odbudowy kapitału w przyszłości. W sytuacji negatywnych szoków, poprzez mechanizm finansowania wypłat depozytów gwarantowanych lub przymusowej restrukturyzacji, taka sytuacja rodzi ryzyko zwiększonych obciążeń całego sektora bankowego i dalszej presji na jego rentowność" - czytamy.
Wśród wyzwań wymieniono także rosnący udział wysokokwotowych kredytów konsumpcyjnych o długich terminach zapadalności. W tym kontekście wymieniono też kredyty mieszkaniowe udzielone w warunkach niskich stóp procentowych i zwiększonej dynamiki cen na rynku nieruchomości, niską efektywność i niedostateczny poziom integracji banków spółdzielczych, a także zwiększoną rolę sektora rządowego jako właściciela dużej części sektora finansowego (w tym przede wszystkim bankowego) i jednocześnie jego nadzorcy i dłużnika (poprzez portfel obligacji skarbowych).
Według banku centralnego zagrożenia dla stabilności krajowego systemu finansowego mają nadal głównie charakter zewnętrzny, a utrzymująca się niepewność w otoczeniu gospodarczym Polski wskazuje na możliwość wystąpienia negatywnych szoków, mogących dodatkowo spowolnić wzrost gospodarczy w Polsce. "Bezpośrednia ekspozycja polskiego systemu bankowego na zagranicę jest ograniczona, jednak dynamika gospodarki Polski jest w istotnym stopniu uwarunkowana koniunkturą w UE, a dodatkowo duże znaczenie ma finansowanie zagraniczne sektorów rządowego, przedsiębiorstw oraz bankowego" - informuje NBP. Według banku, gdyby gospodarka globalna i system finansowy doświadczyły szoków, to miałoby to również wpływ na polski rynek.
NBP zauważa jednocześnie, iż wyniki testów warunków skrajnych wskazują jednak, że banki w Polsce – dzięki konsekwentnej akumulacji kapitału – pozostają stosunkowo odporne. "Tylko mała grupa banków zanotowałaby niewielkie niedobory kapitału w stosunku do wymogów kapitałowych w filarach I i II. Pozostałe banki nadal byłyby wypłacalne i mogłyby nadal finansować gospodarkę" - poinformował NBP.
Spowolnienie gospodarcze
Według banku centralnego najważniejszym, globalnym czynnikiem ryzyka jest oczekiwane spowolnienie gospodarcze na świecie. Większość międzynarodowych instytucji finansowych przewiduje spadki tempa wzrostu PKB w 2019 roku w USA, Chinach oraz w strefie euro, będącej głównym partnerem handlowym Polski.
Przyczynami spowolnienia wzrostu gospodarczego mogą być spadek dynamiki handlu światowego (prowadzący do spadków inwestycji i aktywności gospodarczej) oraz zwiększenie niepewności co do nastawienia i przyszłych kierunków polityki gospodarczej głównych gospodarek świata - wskazał bank.
Autor: mb / Źródło: PAP
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock