Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest i co oznacza w praktyce

● Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na korzystanie z lokalu i na rozporządzanie nim. ● Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, może być zatem dziedziczone, podlega także egzekucji. ● Dla lokalu spółdzielczego własnościowego można ustanowić księgę wieczystą, przy spełnieniu warunków określonych w ustawie. ● Możliwe jest przekształcenie własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny jedno z ograniczonych praw rzeczowych. W sposób szczegółowy uregulowane zostało ono w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu składają się dwa podstawowe uprawnienia:

– prawo do korzystania z lokalu, – prawo do rozporządzania nim.

Należy jednak podkreślić, że rozporządzanie mieszkaniem spółdzielczym własnościowym może w niektórych wypadkach wymagać zgody spółdzielni. Na przykład samo wynajęcie mieszkania nie wymaga zgody spółdzielni, ale jeżeli wiąże się ono ze zwiększeniem kosztów jego użytkowania, konieczne jest jej powiadomienie. Ponadto zmiana przeznaczenia mieszkania spółdzielczego własnościowego musi zostać poprzedzona zgodą spółdzielni mieszkaniowej.

Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w świetle obecnie obowiązujących przepisów nie może zostać ustanowione. Przysługuje ono jednak tym osobom, na rzecz których ustanowione zostało przed 31 lipca 2007 roku.

Od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy odróżnić odrębną własność lokalu. Zgodnie z przepisami właściciel może użytkować lokal w dowolny sposób i rozporządzać nim bez żadnych ograniczeń, a ponadto przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu.  

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Oznacza to, że przechodzi ono na spadkobierców i podlega egzekucji. Można je także sprzedać, czy czerpać korzyści np. z jego wynajmu lub dzierżawy.

Zgodnie z art. 1 ust. 3 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych, księga wieczysta może być ustanowiona dla spółdzielczego własnościowego lokalu w celu ustalenia stanu prawnego tego lokalu. W takim wypadku w księdze wieczystej jako właściciel lokalu uwzględniona będzie spółdzielnia, zaś osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jako posiadacz prawa.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych konieczne jest, aby spółdzielnia posiadała tytuł prawny do gruntu, na którym stoi budynek z przedmiotowym lokalem. W przeciwnym wypadku nie jest możliwe ustanowienie księgi wieczystej. Może to rodzić duże trudności w razie chęci sprzedania takiego lokalu, spółdzielcze własnościowe mieszkanie bez księgi wieczystej nie może zostać bowiem obciążone hipoteką.  

Spółdzielnie mieszkaniowe zobowiązane są do prowadzenie rejestru lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste.

Ustawodawca przewidział możliwość przekształcenia własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Może to nastąpić na pisemne żądanie członka spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Konieczne jest jednak spełnienie określonych warunków, tj.:

– spłaty przypadających na dany lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w szczególności chodzi tu o odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni razem z odsetkami, – spłaty zadłużenia z tytułu eksploatacji i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na lokal, eksploatacji i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Dla przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność konieczne jest także uregulowanie sytuacji prawnej gruntu, na której stoi budynek z lokalem. Jeżeli stan prawny jest uregulowany, wówczas spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przeniesienia własności lokalu w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku. 

Ustawodawca zastrzegł, że w razie przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której przenoszona jest własność lokalu.

Do przekształcenia lokalu spółdzielczego własnościowego w odrębną własność dochodzi także w razie ogłoszenia upadłości lub likwidacji spółdzielni.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest możliwa nawet wtedy, gdy nie została dla niego ustanowiona księga wieczysta. W takiej sytuacji nie może być ono jedynie przedmiotem kupna na kredyt. 

W razie sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego konieczne jest uzyskanie od spółdzielni zaświadczenia, które potwierdza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz ze szczegółowym określeniem jego powierzchni czy liczby pomieszczeń. Ponadto w zaświadczeniu zawarta musi zostać także informacja o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi oraz o tym, czy dany lokal posiada księgę wieczystą. 

Należy także dysponować dokumentem, który potwierdza prawo do zbycia lokalu.

Akt prawny: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93, Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece Dz. U. 1982  nr 19 poz. 147, Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych Dz. U. 2001 nr 4 poz. 27.