"Jeśli ziści się ten scenariusz, to będzie to kolejny cios w osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy"

Przyjęta przez Sejm ustawa o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom ma na celu m.in. wsparcie osób, które zaciągnęły złotowe kredyty hipoteczne. Przepisy przewidują wprowadzenie możliwości tzw. wakacji kredytowych w 2022 i 2023 roku. Kredytobiorca ma móc skorzystać z tego rozwiązania przez dwa miesiące w każdym z dwóch ostatnich kwartałów 2022 roku oraz przez jeden miesiąc w każdym kwartale 2023 roku.

Zgodnie z przepisami przegłosowanymi przez Sejm przesłanką do skorzystania z ustawowych wakacji kredytowych ma być jeden złotowy kredyt hipoteczny na własny cel mieszkaniowy. Takie rozwiązanie ma być dostępne od 1 sierpnia br. Ostateczny kształt tego rozwiązania nie jest znany, bowiem ustawa trafiła do prac w Senacie.

Czytaj także: Wakacje od rat a ocena wiarygodności kredytowej. BIK odpowiada

Analityk HRE Investments Oskar Sękowski zauważył, że gdyby rozwiązanie weszło w życie w kształcie przyjętym przez Sejm, to w praktyce oznaczałoby, że w trakcie darmowych wakacji kredytowych średniomiesięczna rata długu będzie niższa niż przeciętna jej wartość z ostatnich 5 czy 10 lat.

"Przeciętny posiadacz 25-letniego, złotowego kredytu mieszkaniowego z marżą 2,6 proc. zaciągniętego na kwotę 300 tys. zł przez ostatnią dekadę płacił bowiem ratę na poziomie niemal 1,7 tys. zł. W ciągu ostatnich 5 lat było to 1,6 tys. zł. Gdyby bazując na dostępnych dziś prognozach wybiec w przyszłość i założyć, że skorzystamy z zapowiadanej przez rząd możliwości odroczenia płatności 8 rat to nasza przeciętna rata do końca 2023 roku wynieść może trochę ponad 1,5 tys. zł" - wskazał analityk.

W jego ocenie "to co cieszy jednych, dla innych może być zmartwieniem". "Innymi są w tej sytuacji banki, dla których darmowe wakacje kredytowe oznaczają koszt na poziomie co najmniej kilkunastu, a może nawet ponad 20 mld złotych. O ile mało kto współczuje bankom, to pewne jest, że przynajmniej część tych kosztów banki będą chciały przerzucić na klientów" - zauważył Sękowski.

Jak wyjaśnił, nie chodzi tu tylko o mniej atrakcyjne oprocentowanie depozytów czy wyższe opłaty za usługi bankowe, ale też potencjalnie wyższe oprocentowanie kredytów. "Jeśli ziści się ten scenariusz, to będzie to kolejny cios (po podwyżkach stóp procentowych i zalecenia UKNF) w osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Jeśli w górę pójdą marże kredytowe, to o nowe hipoteki będzie jeszcze trudniej niż dziś" - stwierdził Oskar Sękowski. Dlatego, jak napisał, ustawowe wakacje kredytowe mogą być "kolejnym ciosem dla osób, które o kredycie dopiero myślą".

Rozwiązanie w kształcie zaproponowane przez rząd budzi też inne wątpliwości. Chodzi o powszechność przyjętego rozwiązania, w tym brak kryteriów dochodowych. Narodowy Bank Polski w opinii do rządowego projektu ustawy napisał, że propozycje wsparcia dla niektórych kredytobiorców mogą być zasadne, ale "powinny one być skierowane wyłącznie do tych, którzy doświadczają rzeczywistych problemów ze spłatą zobowiązań".

Wątpliwości banku centralnego "budzi brak warunku uzależniającego możliwości skorzystania z nich od sytuacji finansowej kredytobiorcy, czy jego sytuacji na rynku pracy, jak to ma miejsce w dotychczas obowiązujących tzw. ustawowych wakacjach kredytowych wprowadzonych w związku z pandemią".

Swoje uwagi do rządowego projektu zgłaszał również m.in. Związek Banków Polskich. "(…) Zasadniczo otwarta formuła przystąpienia do wakacji kredytowych stanowi zagrożenie dla stabilności sektora bankowego, która będzie także osłabiać działania polityki monetarnej NBP i decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Umożliwi również nieuzasadniony transfer środków finansowych do deponentów do zamożnych kredytobiorców, którzy żadnego wsparcia nie potrzebują" - mogliśmy przeczytać w opinii ZBP.

Wiceminister finansów Piotr Patkowski mówił w Sejmie na początku czerwca br., że "stanowisko rządu co do zaostrzania przesłanek wakacji kredytowych jest negatywne i takie będzie na dalszych etapach procesu legislacyjnego". - Uważamy to po prostu za społecznie nieuzasadnione i nieprawidłowe - podkreślał Patkowski. Jak dodawał, rząd uważa, że zapisana w projekcie przesłanka dotycząca jednego kredytu na własny cel "jest wystarczająca".

Analityk HRE Investments Oskar Sękowski wskazał, że trwającemu cyklowi podwyżek stóp procentowych towarzyszy obniżanie marż przez banki, by zachęcić klientów do skorzystania z ofert kredytowych. "Tak więc cykl podwyżek to często niezły moment na zaciągnięcie kredytu z korzystniejszą marżą. Jest to o tyle ważne, że marża to stały element oprocentowania kredytu i zostaje z nami na cały czas kredytowania" - zauważył.

Drugim, ale zmiennym elementem oprocentowania kredytu jest wskaźnik WIBOR.

Czytaj także: Nowy wskaźnik ma zastąpić WIBOR. Sektor bankowy ma swojego faworyta

Jak czytamy w analizie, doszło nawet do tego, że w marcu br. przeciętna marża nowo udzielanych kredytów wynosiła zaledwie 1,68 proc. "Dla porównania średnia marża z ostatnich 10 lat to 2,58 proc. Jeśli jednak na banki zostaną nałożone wielomiliardowe koszty, to istnieje bardzo poważne ryzyko, że marże kredytowe pójdą w górę" - ocenił Sękowski.

Jednocześnie mocno spada zdolność kredytowa. "Gwałtowny wzrost stóp procentowych spowodował, że łączne oprocentowanie 'hipotek' (marża plus WIBOR) wzrosło w ostatnich kwartałach mniej więcej trzykrotnie. Gdy kredyty są droższe, to przy określonych zarobkach, możemy pożyczyć wyraźnie mniej" - wyjaśnił analityk.

Z szacunków HRE Investments wynika, że jeszcze przed cyklem podwyżek stóp procentowych trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem w wysokości dwóch średnich krajowych mogła pożyczyć od banku kwotę 700 tys. zł na zakup mieszkania. Obecnie ta sama rodzina może liczyć na około 408 tys. zł.

Zdaniem analityka namiastką pocieszenia może być fakt, że spadek zdolności kredytowej powoli wyhamowuje. W kwietniu br. zdolność kredytowa obniżyła się o 23 proc. miesiąc do miesiąca, a w czerwcu - o 2 proc.

W kwietniu br. weszły w życie nowe regulacje Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którymi banki muszą wyliczać zdolność kredytową, uwzględniając stopy procentowe wyższe o 5 punktów procentowych. Dotychczas ten bufor bezpieczeństwa wynosił 2,5 punktu procentowego.