W mniej niż miesiąc liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań wzrosła aż o 14 procent - wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Wzrost liczby ofert nie przełożył się jednak na spadek cen. Wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej sprawił, że w lutym liczba wypłaconych kredytów hipotecznych była najniższa od czterech lat.
Analizując zmiany na rynku nieruchomości eksperci wzięli pod lupę okres od 23 lutego do 15 marca. Jak przekonują, w tym czasie bardzo szybko zwiększała się liczba aktywnych i unikalnych ofert sprzedaży mieszkań.
"W ciągu mniej niż miesiąca przybyło ich aż o 14 proc. (z 65 302 do 74 298). W ujęciu procentowym największy wzrost miał miejsce w Białymstoku (22 proc.),Toruniu (21 proc.) i Radomiu (20 proc.). Natomiast patrząc na zmianę liczby ogłoszeń, najwięcej ofert przybyło w Warszawie (2 072), Wrocławiu (1 345), Krakowie (1 316) i Gdańsku (1 028)" - wymieniają w raporcie.
Nie było żadnego miasta, w którym w tym czasie liczba ofert się zmniejszyła. Najmniejszy wzrost nastąpił w Rzeszowie (4 proc.), Łodzi (7 proc.) i Częstochowie (9 proc.).
Eksperci zaznaczają, że skala wzrostu liczby ofert jest ogromna, biorąc pod uwagę, że stało się to w mniej niż miesiąc. "Warto dodać, że nie jest to efekt 'jednego dobrego dnia'. Badany przez nas dzień 15 marca nie był wyjątkiem. W całym miesiącu lutym liczba aktywnych ogłoszeń była aż o 11 proc. wyższa niż w styczniu. Trend malejącej oferty rozpoczęty w 2021 r. został zatem efektownie zatrzymany" - czytamy.
Ceny nieruchomości 2022. Nie widać spadków
Analitycy podkreślają, że zaskoczeniem może być to, że ten wysyp ogłoszeń nie wygląda jak jakaś paniczna wyprzedaż.
"Ceny podane w ofertach aktywnych w dniu 15 marca były wyższe niż 23 lutego. Średnio wzrosły o 1 proc.. Największe wzrosty miały miejsce w Białymstoku (4 proc.) i Radomiu (4 proc.). Jedynymi miastami, gdzie odnotowaliśmy spadki są Katowice (-1 proc.) i Sosnowiec (-1 proc.)" - podają.
Ich zdaniem jest jeszcze za wcześnie, aby oceniać jaka jest przyczyna tego zjawiska.
"Po pierwsze przyczyną wzrostu liczby aktywnych ogłoszeń może być to, że znacznie wolniej znikają 'stare' oferty. Zdecydowanie spadł bowiem popyt na mieszkania. Kolejną przyczyną może być to, że inwestorzy spekulacyjni przestali wierzyć w dalszy mocny wzrost cen mieszkań i postanowili wyjść 'na górce'. Przyczyną może też być wojna na Ukrainie. Związane z nią obawy mogły sprawić, że część inwestorów postanowiła spieniężyć część majątku" - twierdzą analitycy.
"Do sprzedaży mogą też zachęcać coraz wyższe stopy procentowe. Z jednej strony powodują, że bardzo mocno wzrosły raty kredytów hipotecznych, co sprawia, że nie jest już możliwe pokrycie całej raty z przychodów z najmu. Z drugiej strony coraz łatwiej jest uzyskać zyski wyższe niż te jakie przynosi wynajem mieszkań. Trzeba jednak dodać, że popyt na najem bardzo mocno wzrósł w ostatnim czasie i wzrost stawek może podbić zyskowność wynajmu" - piszą.
Stopy procentowe a raty kredytów
Analitycy wskazują, że wspomniany spadek popytu bardzo wyraźnie widać na rynku kredytów hipotecznych. "Z danych BIK wynika, że w lutym liczba udzielonych kredytów hipotecznych (14,9 tys.) spadła do najniższego poziomu od czterech lat. Po raz ostatni takie poziomy obserwowaliśmy w grudniu 2017 r. (13,5 tys.). Duża w tym zasługa podwyżek stóp procentowych, które spławiły, że dostępność kredytów hipotecznych bardzo mocno spadła. Niestety pod tym względem będzie jeszcze gorzej" - prognozują.
Przypominają również, że KNF nakazał bankom, aby do końca marca wprowadziły nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej. W tym procesie banki muszą przyjmować, że stopy procentowe wzrosną aż o 5 pkt. proc. (dotychczas 2,5 pkt. proc.) w porównaniu do poziomu w dniu udzielania kredytu.
"Jeśli jakiś bank dotychczas zakładał wzrost o 2,5 pkt. proc., a teraz podwyższy ten próg do 5 pkt. proc., to dostępna kwota kredytu spadnie aż o 18proc. Jeśli więc ktoś w marcu może liczyć np. na 300 000 zł, to od kwietnia w części banków dostanie 246 000 zł. Należy jednak dodać, że niektóre banki już wcześniej zakładały wyższy wzrost stóp niż 2,5 pkt. proc. więc w części z nich wpływ nowej rekomendacji może nie być aż tak drastyczny" - czytamy w raporcie.
Dostępność kredytów spada również ze względu na coraz wyższe stopy procentowe. "To zapewne główna przyczyna tak niskiej liczby udzielanych w lutym kredytów. Jeszcze na początku października WIBOR 6M, który jest najczęściej stosowany jeśli chodzi o nowo udzielne kredyty, wynosił 0,32 proc.. Obecnie jest to już 4,99 proc.. W rezultacie ktoś, kto na początku października mógł liczyć na 400 000 zł obecnie dostanie już tylko 258 509 zł' - podkreślają eksperci.
"Dodatkowo notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku ta stawka może wzrosną do 6,5 proc.. Wtedy oprocentowanie większości nowo udzielanych kredytów przekraczałoby 8 proc., a dostępna kwota dla wspomnianej wcześniej osoby spadłaby do 227 000 zł, czyli prawie o połowę" - dodają.
TVN24 na żywo - oglądaj w TVN24 GO:
Źródło: TVN24 Biznes
Źródło zdjęcia głównego: shutterstock.com