Za obecny kredyt można kupić mieszkanie o jedną trzecią mniejsze niż przed trzema latami

Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego przeanalizowali wpływ podwyżek stóp procentowych na rynek kredytowy. Jak zauważono, Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy "w historycznie rekordowym tempie". Podczas kwietniowego posiedzenia RPP stopy procentowe poszły w górę o 100 punktów bazowych. Była to siódma podwyżka z rzędu. Główna, referencyjna stopa procentowa jest na poziomie 4,50 procent, najwyższym od listopada 2012 roku. W najbliższy czwartek odbędzie się kolejne posiedzenie Rady, ekonomiści spodziewają się, że dojdzie do kolejnej podwyżki.

Decyzje RPP mają wpływ na WIBOR, co jednocześnie przekłada się na wysokość rat kredytów. Autorzy raportu zwrócili uwagę, że szybko rosnące raty kredytów hipotecznych są wyzwaniem dla kredytobiorców. "Większość kredytów została zaciągnięta w czasie, gdy stopa referencyjna NBP wynosiła 2,5 proc. lub mniej. Banki nigdy nie udzielają kredytów na granicy zdolności kredytowej. KNF wymaga, aby klient banku posiadał bufor bezpieczeństwa na wypadek podwyżek stóp procentowych o 2,5 pkt. proc. Obecnie oprocentowanie większości kredytów hipotecznych wzrosło ponad minimalny poziom bezpieczeństwa" - wskazano.

Oprocentowanie kredytów składa się z dwóch elementów: marży banku i wskaźnika WIBOR. Część banków stosuje stawkę WIBOR 3M (trzymiesięczny), co oznacza aktualizację oprocentowania kredytu hipotecznego co trzy miesiące, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W przypadku WIBOR 6M (sześciomiesięczny) oprocentowanie jest aktualizowane co sześć miesięcy.

Jednocześnie, na co wcześniej zwracał uwagę w rozmowie z portalem TVN24 Biznes Marcin Klucznik z Polskiego Instytutu Ekonomicznego, WIBOR trzymiesięczny wycenia podwyżki stóp procentowych w ciągu najbliższych trzech miesięcy, a sześciomiesięczny wycenia podwyżki stóp w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Co oznacza, że obie stawki mogą być obecnie znacznie wyższe niż poziom stopy referencyjnej ze względu na oczekiwanie na kolejne podwyżki stóp procentowych.

WIBOR 3M jest obecnie na poziomie 6,14 procent, a WIBOR 6M - na poziomie 6,34 procent.

Według prognoz PIE "liczba niespłacanych kredytów będzie rosnąć powoli". "W rzeczywistości zdolność kredytowa jest nieco większa niż wskazują rekomendacje KNF. Wynika to z dwóch powodów: 1) kwota kredytu jest zwykle niższa niż maksymalna oferowana przez bank; 2) wzrost wynagrodzeń zwiększa zdolność spłacenia zadłużenia" - wymieniono w raporcie.

Zgodnie z grudniowym raportem NBP - na co zwrócili uwagę przedstawiciele Instytutu - najbardziej narażeni na niewypłacalność są nowi kredytobiorcy, którzy według szacunków banku centralnego stanowią około 15 procent portfela. Według PIE "mogą oni doświadczyć wzrostu oprocentowania nawet o 7,5 pkt. proc. – to trzykrotnie więcej niż bufor wymagany przez KNF".

PIE podał, że wartość udzielanych kredytów hipotecznych spada od października zeszłego roku. "W lutym do 5,1 mld złotych – to mniej niż średnio w 2019 roku (5,4 mld). NBP wskazuje, że ceny mieszkań wzrosły od pierwszego kwartału 2019 roku o 37 procent. Za kredyty hipoteczne udzielone w lutym 2022 roku można było kupić o 34 procent mniej m2 mieszkań niż w 2019 roku" - czytamy.

Według Instytutu "podwyżki stóp uderzają przede wszystkim w uboższych kredytobiorców".

Jak podano, w lutym br. banki udzieliły 14,9 tys. kredytów hipotecznych, czyli o 11 procent mniej niż w 2019 roku oraz o 24 procent mniej niż kolejno w latach 2020 i 2021. "Liczba udzielonych kredytów spada szybciej niż ich wartość. Dzieje się tak, ponieważ spadek zdolności kredytowej dotknął przede wszystkim osoby o niższych dochodach" - wyjaśnili przedstawiciele PIE.

Ich zdaniem "wyższe stopy procentowe zamrożą rynek hipotek". Autorzy raportu zwrócili przy tym uwagę również na to, że w kwietniu weszły w życie nowe regulacje Komisji Nadzoru Finansowego, które "podwajają bufor bezpieczeństwa z 2,5 pkt. proc. do 5,0 pkt. proc.". "Te zmiany wstrzymają udzielanie nowych kredytów. Spodziewamy się jedynie jednorazowego wzrostu w marcu – część kredytobiorców chciała zdążyć przed wejściem w życie nowych regulacji KNF" - ocenili.