Sytuacja na rynku "zaczęła się gwałtownie zmieniać"

Porównano w raporcie opłacalność sprzedaży mieszkania z jego wynajęciem. Jako przykład wzięto pod uwagę dwupokojowy lokal do 40 m kw. kupiony w 2020 roku na kredyt z 20-procentowym wkładem własnym. Wzięto pod uwagę, jak zmieniała się w ostatnich latach rentowność najmu, a także porównano wyniki w poszczególnych miastach.

Jak zauważyli autorzy raportu, w 2020 roku wielu kredytobiorców decydowało się na zakup mieszkania korzystając z wyjątkowo dogodnych warunków finansowych – stopy procentowe spadły wówczas do historycznego minimum, osiągając poziom 0,1 proc.

"Był to moment intensywnego wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości i korzystania z taniego finansowania. Jednak już od końca 2021 roku sytuacja zaczęła się gwałtownie zmieniać. Rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, które osiągnęły szczyt 6,75 proc. w 2022 r. Od tego czasu warunki finansowe dzięki spadkowi wzrostu cen i stopniowej redukcji WIBOR-u ustabilizowały się, co odciążyło budżety kredytobiorców. Z kolei na początku lipca 2025 roku stopy procentowe zostały obniżone do poziomu 5 proc." - przypomnieli eksperci Otodom.

Z raportu wynika, że nominalna rentowność najmu rozumiana jako relacja spodziewanego rocznego przychodu do ceny zakupu mieszkania spadła z powodu szybszego wzrostu cen mieszkań na sprzedaż niż tempa wzrostu czynszów mieszkań na wynajem z 8,34 proc. w 2020 roku do 7,77 proc.

Jednak realne zyski inwestora (uwzględniające koszty kredytu) wzrosły. W 2020 roku średni miesięczny zysk z najmu mieszkania o powierzchni 40 mkw. wynosił 1209 zł, a w 2024 roku - 1655 zł.

- Wzrost czynszów o blisko 39 procent w latach 2020–2024 w dużej mierze zrównoważył rosnące koszty kredytu. Na zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem wpłynęły takie czynniki jak napływ uchodźców z Ukrainy, trudniejszy dostęp do kredytów, inflacja oraz powrót studentów i pracowników po pandemii do dużych miast. To pozwoliło nie tylko utrzymać zysk z inwestycji na podobnym poziomie, ale w wielu przypadkach nawet go zwiększyć – zaznaczyła Milena Chełchowska z Otodom.

Największy skok zysków inwestora miał miejsce w 2022 roku, kiedy były one ponad 15 proc. wyższe niż rok wcześniej. Jednak ta dynamika zaczęła stopniowo maleć: w 2023 roku wyniosła 10 proc. rdr., a w 2024 roku było to już około 4 proc. rdr.

Oznacza to - jak wskazali autorzy, że najem modelowego mieszkania, choć nadal dochodowy, jest coraz mniej atrakcyjny inwestycyjnie.

Pod względem zysków prym wiedzie Warszawa, gdzie w 2024 roku średni miesięczny zysk inwestora wyniósł 2654 zł. Jak zauważyli eksperci Otodom, wysokie stawki najmu (w przypadku mieszkań 2-pokojowych ok. 40-metrowych to średnio 3328 zł) przy wysokiej cenie zakupu mieszkania (średnio 684 tys. zł) idą tam w parze z bardzo dużą aktywnością na rynku.

"Prawdziwą niespodzianką okazał się jednak Płock, który wyprzedza większość dużych aglomeracji pod względem rentowności najmu. Przy średnim zysku inwestora na poziomie 2230 zł i stopie zwrotu przekraczającej 9 proc., Płock prezentuje modelowy przykład korzystnej relacji między ceną zakupu (310 tys. zł), a czynszem najmu" - wskazali autorzy.

Kolejne miejsca w rankingu rentowności zajęły: Wrocław (2204 zł za miesiąc, po odliczeniu kosztów), Gdańsk (2165 zł) i Kraków (2122 zł).

W ocenie ekspertów Otodom wynajem może być atrakcyjnym źródłem pasywnego dochodu. Choć rentowność najmu spada, nominalne zyski inwestora wciąż rosną. Dodatkową korzyścią z decyzji o wynajęciu mieszkania może być wzrost jego wartości w przyszłości.

"Z drugiej strony sprzedaż to prostsze, jednorazowe rozwiązanie. Umożliwia realizację zysków, które przez ostatnie lata dynamicznie rosły, i uwolnienie kapitału na inne cele, tym bardziej że tempo wzrostu zysków z najmu zaczyna wyraźnie hamować – z 15 proc. w 2022 roku do zaledwie 4 proc." - uzupełnili autorzy raportu.