"Raty kredytów hipotecznych i tak wzrosną". Jeden powód

Rada Polityki Pieniężnej w środę zdecydowała się utrzymać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. To pierwsza taka decyzja od października 2021 roku. Główna, referencyjna stopa procentowa wynosi 6,75 proc.

Co do zasady decyzje RPP mają wpływ na wysokość wskaźników WIBOR, co jednocześnie przekłada się na wysokość rat kredytów. Oprocentowanie kredytów składa się bowiem z dwóch elementów: marży banku i wskaźnika WIBOR. Jeśli kredyt mieszkaniowy charakteryzuje się oprocentowaniem zmiennym, wówczas zmiany WIBOR wpływają na wysokość raty.

Część banków stosuje stawkę WIBOR 3M (trzymiesięczny), co oznacza aktualizację oprocentowania kredytu hipotecznego co trzy miesiące, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W przypadku WIBOR 6M (sześciomiesięczny) oprocentowanie jest aktualizowane co sześć miesięcy.

Stawki WIBOR zawierają w sobie prawdopodobne podwyżki lub obniżki stóp procentowych, które mogą się pojawić w tym okresie.

WIBOR 3M w ostatnich dniach wzrósł do poziomu 7,31 proc. To najwyższy poziom od października 2002 roku, wówczas WIBOR 3M wynosił 7,68 proc.

WIBOR 6M wynosi 7,47 proc., najwięcej od września 2002 roku, kiedy obserwowaliśmy poziom 8,19 proc.

Dla porównania wartość WIBOR-u 3M jest o 3,25 proc. wyższa niż trzy miesiące temu, a WIBOR-u 6M o 45 proc. wyższa niż sześć miesięcy temu. Oznacza to, że kredytobiorca, który będzie miał aktualizowaną wysokość raty w najbliższych dniach może się spodziewać jej wzrostu.

Jak zauważył Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, choć RPP "nie zmieniła poziomu stóp procentowych, ale WIBOR wzrósł, więc raty kredytów hipotecznych i tak wzrosną". Raty nowych kredytów są obecnie zdecydowanie wyższe niż we wrześniu 2021 roku. Wzrost w porównaniu do września 2022 roku będzie mniej odczuwalny dla naszego portfela.

Sadowski przygotował wyliczenia potencjalnych wysokości rat kredytów mieszkaniowych zaciągniętych we wrześniu 2021 roku na 25 lat z marżą na poziomie 2,1 proc., po ostatnim wzroście wskaźników WIBOR.

Z jego obliczeń wynika, że np. rata kredytu na 300 tys. zł wzrosła z początkowego poziomu 1337 zł do 2582 zł po październikowej podwyżce. Oznacza to wzrost o 93 proc.

"Choć kredytobiorcy płacą dużo wyższe kwoty, to dług jest spłacany znaczenie wolniej. Dla przykładu przy początkowej racie 1 337 zł, zadłużenie było pomniejszane o 727 zł kapitału. Odsetki wynosiły 610 zł więc stanowiły mniej niż połowę raty. Z kolei choć rata 2 582 zł jest dużo wyższa, to po jej zapłacenia zadłużenie spada tylko o 273 zł. Pozostała część raty to odsetki, które stanowią aż 89 procent raty" - zwrócił uwagę Sadowski.

Dlatego - jak zauważył analityk - "w obecnej sytuacji wyjątkowo opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny". "Cała kwota nadpłaty pomniejszy bowiem zadłużenie i dzięki temu kolejne raty będą niższe lub okres spłaty zostanie skrócony" - wyjaśnił Sadowski.

W przypadku analogicznego kredytu na okres 27 lat lub dłuższy raty są już ponad 2-krotnie wyższe niż początkowo. "Dla przykładu przy maksymalnym okresie 35 lat rata po październikowej podwyżce będzie aż o 128 proc. wyższa niż na początku (wzrost z 1063 zł do 2431 zł)" - czytamy.