Wnioski o kredyty z dopłatą. "Tu się pojawia pierwszy problem tego programu na dzisiaj"

W sobotę weszła w życie ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, wprowadzająca program Pierwsze Mieszkanie. Jednym z elementów programu jest Bezpieczny kredyt 2 procent, skierowany do osób do 45. roku życia, które nie mają ani nie miały wcześniej własnego mieszkania.

- Pierwsze szacunki mówią, że Bezpieczny kredyt 2 procent może beneficjentowi programu poprawić zdolność kredytową do 30 procent. Czyli jeśli przy zwykłym kredycie dostalibyśmy przykładowo 300 tysięcy złotych, przy tym kredycie będzie to prawie 400 tysięcy - mówił we "Wstajesz i wiesz" w TVN24 Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości z FLTR.

Ekspert zastrzegał, że "to są na razie szacunki". - Tu się pojawia pierwszy problem tego programu na dzisiaj, nie ma jeszcze wiarygodnych, sprawnych, działających kalkulatorów kredytowych. Pięć banków, które ten produkt mają w ofercie, przynajmniej z informacji od kilku doradców kredytowych współpracujących z tymi bankami wynika, że jeszcze nie mają tych narzędzi, więc do końca jeszcze tego nie wiemy, ale na pewno jakaś poprawa będzie i na pewno potencjalny, osiągalny kredyt będzie troszeczkę większy - wyjaśniał Dziekoński.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT przygotował szacunki, za jaką kwotę można kupić potencjalnie mieszkanie w różnych miastach przy poszczególnych dochodach.

Rozwiązanie przewiduje dopłaty do kredytu przez 10 lat, tak aby oprocentowanie zobowiązania przez cały ten okres było na poziomie 2 proc. plus marża banku. Od poniedziałku w pierwszych bankach rusza możliwość składania wniosków o kredyty na preferencyjnych warunkach. Gotowość do przyjmowania wniosków od samego początku zadeklarowały PKO BP i Bank Pekao. Także Alior Bank i VeloBank zapowiedziały wystartowanie z programem od poniedziałku. Wprowadzenie produktu w tym miesiącu do swojej oferty zapowiedział też Bank BPS.

Analityk zwracał uwagę, że kredyt z dopłatą "ma specyficzną, rzadko wykorzystywaną formułę, czyli raty malejące". - To oznacza, że w każdej racie - czy ona jest pierwsza, czy ostatnia - spłacamy tę samą proporcję kredytu. Efekt jest taki, że na początku płacimy więcej, natomiast na przykład w połowie kredytu mamy połowę kapitału spłaconego. To inny kredyt niż typowy kredyt zaciągany przez Polaków, gdzie rata jest równa gotówkowo, natomiast na początku te nadpłaty są niewielkie - tłumaczył.

W efekcie - jak zauważył Jan Dziekoński - po 10 latach, na przykład jeżeli zaciągniemy kredyt na 20 lat, spłacimy już połowę kapitału "i tak naprawdę, nawet jeżeli stopy procentowe byłyby na tym poziomie co dzisiaj albo nawet wyższym, to my będziemy płacić te odsetki od znacznie mniejszego kapitału". - Ten mechanizm powinien faktycznie zabezpieczać kredytobiorcę - ocenił analityk.

- Co więcej, w ramach tego programu, w sytuacji, gdyby rata po 10 latach byłaby wyższa od tej na początku, to ustawodawca przewidział możliwość wydłużenia kredytu i w efekcie obniżenia trochę raty. Jest taki bezpiecznik, ale oczywiście nikt tutaj nie jest w stanie niczego zagwarantować - zastrzegł gość "Wstajesz i wiesz" w TVN24.

Jan Dziekoński mówił, że wzrost cen mieszkań jest widoczny u deweloperów. - Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to już od początku roku firmy deweloperskie "wykorzystały" w pewnych określonych kategoriach mieszkań, zwłaszcza tych łapiących się w limity cenowe. (...) Były zauważane ruchy cenowe, podnoszenie cen o kilka, kilkanaście, nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na poszczególnych mieszkaniach na rynku pierwotnym - wskazywał analityk rynku nieruchomości.

Dziekoński przypominał, że udział w programie ogranicza m.in. wartość mieszkania, która nie może przekroczyć 700-800 tysięcy złotych. Określono bowiem górny limit kwoty kredytu - 500 tys. zł dla singla, lub 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodzica z dzieckiem. Do tego wkład własny.

Ekspert podkreślał, że rynek wtórny działa trochę inaczej niż pierwotny. - Sprzedający czasem nie może czekać na to, że jakiś program kredytowy wejdzie, że banki wprowadzą jakiś produkt do sprzedaży. Na rynku wtórnym takiej obserwacji nie ma i ceny transakcyjne - zwłaszcza mieszkań bardziej używanych, wymagających remontu - one sukcesywnie od kilku kwartałów, według NBP, tanieją - mówił gość TVN24.

Analityk rynku nieruchomości był pytany, czy już teraz należy składać wniosek o Bezpieczny kredyt 2 procent. - Jeżeli chcemy skorzystać z tego programu, to rada, którą zarówno ja przekazuję, jak i słyszałem od kilku osób, z którymi rozmawiałem na temat tego programu, żeby wstrzymać się jednak 2-3 tygodnie i poczekać do momentu, kiedy banki będą miały faktycznie wszystko uporządkowane - powiedział Dziekoński.

- Z tego co wiem, o ile po stronie rządowej wszystko podobno zostało zapięte na ostatni guzik, to po stronie bankowej brakuje takich elementów jak kalkulator kredytowy, nie wszystkie z banków, które mają dzisiaj w ofercie ten produkt, przekazały na przykład doradcom odpowiednią dokumentację. Są rozbieżne interpretacje między bankami, a ustawą, czy Bankiem Gospodarstwa Krajowego - wymieniał.

W ocenie eksperta "ta presja, żeby już od początku lipca można było składać wnioski, doprowadziła trochę do tego, że wdrożenie po stronie banków jest delikatnie niepewne".

Dodatkowo analityk zwracał uwagę, że warto też wstrzymać się parę tygodni, ponieważ wchodzimy w trudny okres wakacyjny, "kiedy w bankach jest mniej pracowników, wnioski kredytowe trochę dłużej się procesują". - Zanim rzucimy się do kupowania wymarzonego mieszkania, warto porozmawiać z bankiem, z doradcą kredytowym i zrozumieć, jak działa ten program. Wiele osób nie rozumie na przykład tego, że trzeba mieć zdolność kredytową, wiele osób myśli, że Bezpieczny kredyt każdy otrzyma - zauważył Jan Dziekoński.

Ponadto - jak wskazywał - "jest dużo wyłączeń, obostrzeń, które powodują, że być może to nie jest najlepsze rozwiązanie dla nas". - W co najmniej dwóch bankach, zgodnie z umową kredytową, nawet przy jednym dniu opóźnienia w zapłacie raty, nie otrzymamy dopłaty w danej racie raty, będziemy musieli zapłacić całą ratę kredytową. Warto usiąść na spokojnie, popatrzeć w nasze możliwości, popatrzeć w nasze dochody, ile będzie wynosiła rata - podsumował gość "Wstajesz i wiesz" w TVN24.