Dwucyfrowe wzrosty cen na horyzoncie. Prognozy analityków największego banku w Polsce

W poniedziałek opublikowano raport "Rynek Mieszkaniowy 3q23", przygotowany przez Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP. Autorzy raportu wskazali, że w okresie od kwietnia czerwca br. "nastąpiło ożywienie sprzedaży kredytów mieszkaniowych, silniejsze w przypadku kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego".

Podano, że szczególnie silne wzrosty transakcji widać na rynku pierwotnym w największych miastach: Gdańsku, Białymstoku, Poznaniu, Krakowie.

"Wzrost popytu przy ograniczonej podaży nowych mieszkań (konsekwencja 6 kwartałów ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów mieszkaniowych) skutkuje powrotem tendencji wzrostowych cen mieszkań. W perspektywie roku (III kw. 23-II kw. 24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15 proc. Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży przy jednocześnie wysokim popycie gotówkowym i rosnącym popycie kredytowym" - prognozują przedstawiciele największego banku w Polsce.

Jak podano, przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytu jest m.in. silna obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i zapowiedź kontynuacji cyklu obniżek. RPP podczas wrześniowego posiedzenia zdecydowała się obniżyć stopy procentowe NBP o 75 punktów bazowych. Stopa referencyjna spadła z 6,75 proc. do 6,00 proc. Decyzja RPP zaskoczyła ekonomistów największych banków w Polsce. Większość z nich spodziewała się wprawdzie obniżki stóp procentowych we wrześniu, jednak w mniejszej skali - o 25 punktów bazowych.

Autorzy raportu wskazali, że po stronie popytu do wzrostu cen mieszkań mogą się też przyczynić: odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; program dopłat do rat kredytów Bezpieczny kredyt 2 procent; spadek realnych cen mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości).

Analitycy PKO BP wskazali jednocześnie, że po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyja malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od pierwszego kwartału 2022 roku liczby rozpoczynanych budów mieszkań. Ponadto w tym miejscu wymieniono pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Zdaniem analityków tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez możliwy spadek dostępności mieszkań - wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań oraz stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego.

Jak wskazano, w drugim kwartale na rynku pierwotnym w Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrostowy trend cen mieszkań wzmocnił się. Ceny wzrosły o około 7-11 proc. rok do roku wobec 5-6 proc. w pierwszym kwartale br. W pozostałych sześciu największych aglomeracjach (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wzrost cen ustabilizował się na poziomie około 8 proc. rok do roku. W odniesieniu do pierwszego kwartału br. ceny transakcyjne w drugim kwartale wzrosły silniej w Warszawie, w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost był umiarkowany.

"Silny wzrost liczby transakcji rdr ilustruje ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w IH23 – po wyhamowaniu spadku liczby transakcji w I kw. 2023, w II kw. 23 nastąpił ich wzrost r/r, jak i q/q. Po 'zamrożeniu' rynku w 2022 (w miastach wojewódzkich głębokie spadki sprzedaży), w IH23 liczba transakcji silnie wzrosła, szczególnie na rynku pierwotnym w największych miastach, na rynku wtórnym ożywienie jest mniejsze" - napisano.

Na rynku wtórnym w drugim kwartale br. wzrost cen transakcyjnych mieszkań spowolnił w ujęciu rocznym w mniejszych miastach wojewódzkich i w Warszawie. Z kolei w przypadku największych aglomeracji (bez Warszawy) ustabilizował się na poziomie około 4 proc. rok do roku. "Wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym umiarkowane wzrosty cen wystąpiły w największych aglomeracjach" - dodano.

Na rynku wynajmu wzrost stawek w ujęciu rocznym w okresie od kwietnia do czerwca zwolnił do jednocyfrowego. W porównaniu do pierwszego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły.