Ceny wynajmu mieszkań w górę. Dwa miasta z niemal 10-procentową podwyżką

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że sierpień, wrzesień i październik, to zwykle najgorętsze miesiące na rynku najmu. Wtedy bowiem studenci szukają lokum na kolejny rok akademicki. W ubiegłym roku pandemia mocno ograniczyła popyt ze strony studentów. W tym również wiele zajęć na uczelniach odbywa się zdalnie.

"Różnica polega jednak na tym, że w tym roku nie ma tak ostrych obostrzeń i młodzi łatwo mogą znaleźć pracę w dużych miastach. W rezultacie w 16 badanych przez nas miastach, koszty najmu w październiku były średnio o 5,7 proc. wyższe niż przed rokiem. W porównaniu z lipcem wzrosły natomiast o 1 proc." - podali autorzy raportu.

Wyliczenia sporządzono na podstawie 13 770 ogłoszeń najmu oraz 34 237 ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z pominięciem duplikatów, widniejących w internecie w okresie od 1 do 31 października br.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE W TVN24 GO >>>

Najmocniej stawki najmu poszły w górę w Rzeszowie i Częstochowie. W obu miastach koszt najmu podskoczył w październiku o prawie 10 proc. w porównaniu do lipca br. W Częstochowie stawki niemal wróciły tam już do poziomu z początku 2020 roku, czyli okresu przed epidemią COVID-19.

Wzrosty odnotowano w 11 analizowanych miastach. Z raportu Expandera wynika, że w odróżnieniu od cen mieszkań, stawki najmu rzadko osiągały w nich jednak rekordowy poziom. Jak wskazano, taka sytuacja miała miejsce jedynie we Wrocławiu i Poznaniu. "W pozostałych miastach, nawet jeśli stawki rosły, to wciąż nie udało im się przebić rekordów z przeszłości" - zaznaczono.

Na drugim biegunie jest Sosnowiec. Koszty najmu w ciągu 3 miesięcy spadły tam o 9 proc. Ponadto najem staniał też w Łodzi (-3,7 proc.), Katowicach (-2,6 proc.), Bydgoszczy (-2,2 proc.) i Gdańsku (-1,7 proc.).

Rentowność netto, czyli po uwzględnieniu podatku i kosztów, spadła z 4,43 proc. przed rokiem do 4,08 proc. w październiku. "Jest to rentowność przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m2 zostało zakupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli np. przez miesiąc stoi puste, to wynik spada do 3,6 proc." - czytamy.

Najwyższa rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy, jest w Częstochowie - 4,9 proc. Nieco niższe wskaźniki dotyczą Szczecina (4,5 proc.) i Łodzi (4,4 proc.).

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że w specyficznej sytuacji znaleźli się natomiast inwestorzy, który swoje mieszkania nabyli za pieniądze z kredytu. "W dotychczasowych warunkach, czyli rekordowo niskich stóp procentowych, taka inwestycja była bardzo opłacalna. Przychód z najmu w większości miast pokrywał bowiem całą ratę i zwykle jeszcze coś zostawało" - wskazano.

Obecnie - jak zauważyli autorzy raportu - w większości miast przychód z najmu nie pokryje już raty w przypadku, gdy kredyt został udzielony na 90 proc. wartości nieruchomości. "Przyczyną są podwyżki stóp procentowych. Stawka WIBOR 3M wzrosła z 0,24 proc. do 1,99 proc., a WIBOR 6M z 0,32 proc. do 2,33 proc." - czytamy. W efekcie wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Z raportu wynika, że przy obecnym poziomie stawek WIBOR rata wciąż jest niższa niż koszt najmu tylko w Częstochowie, Szczecinie, Łodzi i Sosnowcu. W przypadku np. Warszawy rata kredytu na zakup mieszkania 50 m2 jest wyższa o 320 zł niż przeciętny koszt najmu mieszkania 50 m2 (bez opłat licznikowych i administracyjnych).

"Należy jednak dodać, że rata wyższa od przychodu z najmu nie oznacza, że inwestor zawsze poniesie stratę. W przypadku tego rodzaju inwestycji dokonywanych rok czy kilka lat temu, zysk łatwo może zapewnić sprzedaż mieszkania, którego cena zwykle będzie dużo wyższa niż w momencie zakupu. Poza tym dużo zależy od tego jaką kwotę trzeba dopłacać do raty i utrzymania lokalu. Jeśli dopłata nie jest duża, to taka inwestycja wciąż może się opłacać" - podkreślili autorzy raportu.