Więcej mieszkań na sprzedaż. Dwa kluczowe elementy dla poziomu cen

W 16 miastach objętych badaniem ceny ofertowe w maju były przeciętnie o prawie 13 procent wyższe niż przed rokiem. W porównaniu do sytuacji przed rokiem najmocniej wzrosły ceny metra kwadratowego w Gdańsku - o 21 procent oraz Radomiu - o 19 procent. Wyjątkiem jest Gdynia, w której ceny za metr kwadratowy spadły o 1 procent.

Inaczej sytuacja wygląda w porównaniu do kwietnia br. W ujęciu miesięcznym ceny spadły w siedmiu z 16 miast. Ceny najbardziej obniżyły się w Białymstoku, Krakowie oraz Toruniu - po 3 procent. Z kolei epidemii zdają się nie zauważać sprzedający w Gdańsku i Katowicach, gdzie w ujęciu miesięcznym odnotowano wzrost o 4 procent.

Podane ceny mieszkań to mediany.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO

W ocenie autorów raportu obecnie wydaje się, że dla poziomu cen mieszkań w kolejnych miesiącach kluczowe będą dwa elementy: bezrobocie i to, czy pojawi się druga fala epidemii.

Im wyższe bezrobocie, tym mniej osób stać na kredyt. "Istotne spadki cen są więc prawdopodobne, ale pod warunkiem, że przez dłuższy czas utrzyma się wysokie bezrobocie. Obecnie wydaje się, że jest to mało prawdopodobne" - wyjaśniono. Autorzy raportu zwrócili bowiem uwagę, że prognozy zaprezentowane na niedawnym Europejskim Kongresie Finansowym mówią o bezrobociu na poziomie 6,7 procent w tym roku i 5,6 procent w roku 2021.

Bardzo duże znaczenie dla gospodarki i rynku nieruchomości będzie miało również to, czy wystąpi druga fala epidemii. "Ona mogłaby zmusić władze do ponownego zamknięcia części branż. To mogłoby znacząco podwyższyć bezrobocie. Rynek zostałby też dotknięty bezpośrednim uderzeniem poprzez ponowny zakaz wynajmu krótkoterminowego" - zaznaczono. Jak dodano, "lockdown jednocześnie zmniejszyłby popyt na najem długoterminowy. W rezultacie wielu inwestorów mogłoby zostać zmuszonych do sprzedaży mieszkania. Brak popytu doprowadziłby do istotnych spadków cen".

Autorzy raportu pozostają jednak optymistami. Ich zdaniem drugiego lockdownu nie będzie, a bezrobocie utrzyma się na jednocyfrowym poziomie.

Rośnie jednak liczba mieszkań na sprzedaż. Dla 16 badanych miast w maju odnotowano 48 540 internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Dla porównania w lutym, czyli bezpośrednio przed epidemią było to 42 265, a przed rokiem 40 303. Są to wartości po usunięciu duplikatów, czyli wielu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania.

Zdaniem ekspertów, wzrost może być efektem odroczenia decyzji o sprzedaży z kwietnia. Wtedy wystawiono 36 213 ogłoszeń, czyli aż o 17 procent mniej niż marcu. W maju mogła więc nastąpić pewnego rodzaju kumulacja. "Jeśli jednak w kolejnych miesiącach liczba ogłoszeń nadal będzie szybko rosła, to może oznaczać, że przyczyna jest znacznie poważniejsza - panika inwestorów" - wskazano.

Autorzy analizy zwrócili uwagę, że bezpośrednio przed pandemią wiele osób zostało skuszonych perspektywą łatwych i szybkich zysków. Mieszkania były kupowane z myślą o remoncie i sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Inne miały przynosić zyski z wynajmu. "Epidemia mogła jednak sprawić, że część inwestorów potrzebuje pieniędzy i chcą szybko wyjść z inwestycji. Inni być może nie mogą znaleźć chętnych do najmu i chcą jak najszybciej pozbyć się mieszkania, aby zminimalizować koszty" - wyjaśniono.

Zdaniem Expandera jest to dobry moment na zakup mieszkania na własne potrzeby. Obecnie znacznie łatwiej jest negocjować ze sprzedającym, niż to było jeszcze kilka miesięcy temu. Dodatkowo dane na temat liczby ogłoszeń sprzedaży pokazują, że kupujący mają teraz bardzo duży wybór. Ponadto kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie dla tych z 25-procentowym wkładem własnym wynosi 2,63 procent. Jeszcze w lutym było to 3,82 procent.

Jest jednak i druga strona medalu. Dość trudno jest obecnie uzyskać kredyt hipoteczny. Wiele banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10 procent do 20 procent, a nawet 30 procent. "Poza tym banki bardzo uważnie przyglądają się źródłom dochodów wnioskodawców i zdecydowanie częściej niż kiedyś wydają decyzje odmowne. Sami potencjalni kupujący obawiają się też zadłużania się w obawie o utratę pracy" - wyjaśniono.

Autorzy raportu podkreślili, że jest zatem dobry moment na zakup mieszkania, "o ile uda nam się wynegocjować dobrą cenę nieruchomości i jeśli nasza sytuacja finansowa jest bardzo dobra". "Powinna być na tyle dobra, aby pozwoliła uzyskać kredyt, a później go terminowo spłacać" - zaznaczyli.