Po dwóch latach cenowego szaleństwa na rynku nieruchomości pojawił się okres stabilizacji a w ostatnich miesiącach nawet przecena. Na rynku wtórnym mieszkania tanieją od jesieni. Ten trend ma się utrzymać także w tym roku. Najbardziej stracą na wartości stare, zaniedbane lokale, głównie w blokowiskach z wielkiej płyty, ale też w budynkach z lat 50. - wynika z "Raportu Szybko.pl i Expandera".
Kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen mieszkań w skali roku, które dokonały na rynku nieruchomości nie lada spustoszenia to już przeszłość. Wprawdzie w ostatnim roku większość nieruchomości jeszcze znacząco zyskało na wartości, to trzeba jednak pamiętać, że w ostatnich trzech miesiącach odnotowano pierwsze spadki cen. Powód? Doszły one już do takiego poziomu, że same ograniczyły na nie popyt. Coraz mniej liczna grupa osób mogła sobie pozwolić na taką inwestycję.
Dynamika cen w większych miastach
We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, które rok 2006 zakończyły średnimi cenami za metr odpowiednio na poziomie: 6282, 7903 i 7172. W ciągu roku ceny wzrosły o 12,8 proc. w Warszawie, 11,8 proc. we Wrocławiu, 9,3 proc. w Krakowie. Oznacza to, że średnie ceny metra, nominalnie, wzrosły o 667 złotych w Krakowie, 744 złote we Wrocławiu i 1014 złotych w Warszawie. Jeszcze dynamiczniej zmieniały się ceny w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Pięcie się w górę rozpoczynały jednak ze zdecydowanie niższego pułapu. Katowice przy cenie wyjściowej 2 911 złotych za metr kwadratowy odnotowały wzrost rzędu 56,4 proc., czyli porównywalny z zeszłorocznymi rekordami, w Poznaniu ceny wzrosły o 32,7 proc. z 4783 złotych do 6350, a w Gdańsku o 24,8 proc. z 5375 złotych za metr do 6706. Najszybciej ceny rosły wiosną. Początek roku i rozpoczęcie sezonu budowlanego były okresem gwałtownych wzrostów cen materiałów budowlanych. Fakt ten oraz dodatkowo wzrost wynagrodzeń i problemy z zatrudnieniem wykwalifikowanych budowlanych, należały do stymulatorów zwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym, co przełożyło się automatycznie na wzrosty na cen mieszkań używanych. W kwietniu dodatkowo dotarła do nas skądinąd radosna informacja, iż przyznano Polsce i Ukrainie organizację Euro 2012. Niewątpliwie wpłynie to na prosperity w branży budowlanej, ale równocześnie każe postawić pytanie o jej możliwości i to w jaki sposób intensyfikacja prac przy budowie infrastruktury niezbędnej dla Euro wpłynie na budownictwo mieszkaniowe.
Własne "M" czy dom
Rynek nieruchomości w ostatnim roku należał do domów jednorodzinnych domy
W chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około jednego miliona lub więcej. dom2
A może wynajem?
Najbardziej zdrożały mieszkania do wynajęcia w Gdańsku. W przypadku kawalerek jest to 60,5 proc., mieszkań dwupokojowych 35,9 proc. Mieszkania trzypokojowe najbardziej zdrożały w Warszawie – 27,4 proc. natomiast w przypadku mieszkań czteropokojowych, największy wzrost miał miejsce w Katowicach – o 22,6 proc. w skali roku. do wynajecia
Wzrost cen napędzały nowe lokale, które w ostatnim czasie pojawiły się na rynku. Często oferując dużo lepszy standard wykończenia niż mieszkania obecne na rynku od wielu lat, jednocześnie wymagają wyższych miesięcznych czynszów. Doskonale tę sytuację obrazuje przykład warszawskiego Targówka, który wśród mieszkańców stolicy nie cieszy się najlepszą opinią, jednak w ciągu całego 2007 roku ceny wzrosły tam o ponad 40 proc., z powodu oddania tam do użytku sporej liczby nowych inwestycji, w których wiele mieszkań zostało przeznaczonych od razu po ich wykończeniu na wynajem. Nie bez wpływu na wzrost czynszów, miała również sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań.
Mimo znaczącego wzrostu cen wynajmu w większości dużych miast bardziej opłaca się wynajem mieszkania niż jego zakup. Jednak w perspektywie kilku miesięcy sytuacja może się odwrócić. Na razie jednak, porównując cenę najmu i raty kredytu hipotecznego zaciągniętego (bez wkładu własnego) na zakup takiej samej nieruchomości, okazuje się, że we wszystkich dużych miastach poza Katowicami miesięczny koszt najmu mieszkania jest niższy niż rata kredytu na jego zakup zaciągniętego we frankach szwajcarskich na okres 30 lat.
Mimo znaczącego wzrostu cen wynajmu w większości dużych miast bardziej opłaca się wynajem mieszkania niż jego zakup. wynajem2
Nawet warszawska Praga nie dla żaka
Także stancje podrożały w ostatnim czasie, niekiedy nawet o 40 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2006 roku. Najbardziej spektakularne wzrosty miały miejsce w trzech warszawskich, sąsiadujących ze sobą dzielnicach – Pradze Północ (wzrost o 39,5 proc., jeszcze rok temu w tej dzielnicy wynajem pokoju kosztował średnio 380 zł, a w tym roku już ok. 530 zł miesięcznie), Pradze Południe (wzrost o 38,7 proc.) oraz na Gocławiu (wzrost o 39 proc.). Jest to dość zaskakująca informacja, szczególnie biorąc pod uwagę dość niechlubną sławę wielu rejonów tych dzielnic. Wysokie ceny średnie są wynikiem wysokich cen jedynie w zachodnich częściach tych dzielnic, czyli tych położonych najbliżej Wisły i najbliżej głównych tras komunikacyjnych wiodących na drugą stronę rzeki. Jeśli przyjrzeć się mapie stolicy, można zauważyć, że z tych trzech dzielnic wychodzą główne trasy komunikacyjne do centralnej części miasta, którymi można bardzo szybko dotrzeć do takich dzielnic jak Żoliborz, Śródmieście, Centrum, Mokotów – czyli dzielnic położonych wzdłuż linii metra. Można, więc mówić o zjawisku odbicia linii metra na prawobrzeżnej Warszawie, oczywiście w kontekście cen wynajmu.
Cisza po burzy
Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tysięcy za metr kwadratowy. W przypadku Krakowa poziomem stabilizacji wydaje się być 8000 złotych, Wrocławia 7100, Gdańska i Gdyni 6700, Poznania 6500. ceny
Podobnie jak na rynku mieszkań, także w przypadku domów, po Nowym roku nie należy spodziewać się już rewolucyjnych wzrostów cen. Należy oczekiwać, iż w 2008 roku, a następnie po zapowiadanej liberalizacji prawa budowlanego w 2009, zdecydowanie zwiększy się liczba indywidualnych inwestycji budowlanych. Samodzielna budowa domu zazwyczaj jest zdecydowanie bardziej efektywna kosztowo niż zakup gotowej nieruchomości.
Także w przypadku cen mieszkań do wynajęcia sytuacja powinna się uspokoić, co nie oznacza spadku cen.
Na co stać Polaka?
Z badania przeprowadzonego przez Expandera w listopadzie zeszłego roku wynika, że średnia wartość zdolności kredytowej uczestnika badania wyniosła 414 tys. zł. Jest to suma, która wystarcza na zakupu dwupokojowego mieszkania w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. W Poznaniu i Gdańsku za tą sumę można kupić mieszkanie trzypokojowe, a w Katowicach nawet czteropokojowe. Jak wykazało badanie, przeciętna polska rodzina dysponuje także wkładem własnym do kredytu na poziomie 55 tys. zł. Oznacza to, że kupowane na kredyt mieszanie może być jeszcze droższe i kosztować prawie 470 tysięcy.
Pozostaje jeszcze odpowiedź na pytanie: zadłużyć się w złotówkach czy frankach szwajcarskich? W ostatnich trzech miesiącach wzrosły zarówno ceny kredytów we frankach szwajcarskich jak i złotówkach. Od początku roku kredyty w złotych podrożały aż o 1,29 pkt. proc., zaś we frankach o 0,76 pkt. proc. W przypadku kredytu na 400 tys. zł taki wzrost oprocentowania przekłada się na wzrost miesięcznej raty o 334 zł dla złotówek i 175 zł dla franków. Także następny rok zapowiada się lepiej dla osób zadłużonych we frankach, niż dla tych, które posiadają kredyty w złotych. Choć podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym, wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Także osoby, które dopiero zamierzają się zadłużyć mogą z czystym sumieniem wybierać franki.
Na podstawie „Raportu Szybko.pl i Expandera” opracowała Marta Płoskońska
Źródło: tvn24.pl, CNN
Źródło zdjęcia głównego: TVN24