Tanie kredyty kuszą, ale to bomba z opóźnionym zapłonem? Oto kilka rad, jak uniknąć kłopotów

15 stycznia zapewne na długo zapisze się w pamięci posiadaczy kredytów we frankach szwajcarskich. Po nieoczekiwanej decyzji Banku Szwajcarii o uwolnieniu kursu waluty (który przez wiele lat był sztywno związany z euro) frank gwałtownie podrożał. W Polsce kosztował przez moment powyżej 5 zł, co wobec kursu sprzed decyzji SBN na poziomie 3,5 zł, musiało robić wrażenie. Wraz z kursem poszybowały miesięczne raty. Zadłużenie "frankowiczów" gwałtownie wzrosło, uniemożliwiając w zasadzie sprzedaż nieruchomości i spłatę zobowiązania. Wielu posiadaczy kredytów złotowych oraz ci, którzy dopiero zamierzali je zaciągnąć odetchnęli z ulgą. Problem kredytu walutowego ich nie dotyczył. Do tego niskie stopy procentowe dawały poczucie, że rata szybko nie wzrośnie. "W związku z serią cięć stóp, przez ostatnie dwa lata rata 30-letniego kredytu hipotecznego w złotych spadła o 20 proc., w przypadku pożyczki na kwotę 300 tys. zł oznacza to, że w portfelu kredytobiorcy zostało w tym czasie łącznie ok. 4 tys. złotych" - zauważa w swojej analizie Marcin Krasoń z Home Broker.

Rata kredytu hipotecznego dzieli się na dwie części - kapitałową i odsetkową. Cechą charakterystyczną części odsetkowej jest zmienne oprocentowanie, zależne w głównej mierze od tzw. stawki referencyjnej - WIBOR (w przypadku kredytów w złotym), LIBOR i EURIBOR (w przypadku franka szwajcarskiego i euro). Do tego dochodzi marża banku (stała przez cały okres kredytowania). Tajemniczo brzmiący WIBOR to w uproszczeniu cena, za jaką banki pożyczają sobie pieniądze. Im wyższa, tym wyższe oprocentowanie. WIBOR związany jest z wysokością stóp procentowych, które wyznacza Rada Polityki Pieniężnej. Rzut oka na statystki pokazuje, że dziś stopy procentowe są najniższe w historii - główna wynosi 1,5 proc. Tak samo niska jest stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) - 1,65 proc. Jednak jeszcze nie tak dawno - w połowie 2012 roku - główna stopa procentowa wynosiła sporo ponad 4 proc., podobnie WIBOR. Pamiętają to zapewne kredytobiorcy, którzy swoje zobowiązania spłacają od lat. Ich raty od tamtego czasu spadły w niektórych przypadkach o kilkaset i więcej złotych.

Niskie stopy, to też niewątpliwie zachęta dla wszystkich, którzy teraz chcieliby zadłużyć się, by zakupić własne mieszkanie. Tym bardziej, że - jak wynika z wyliczeń Lion's Banku i serwisu Morizon - średnia rata kredytu na zakup 30-metrowej kawalerki w jednym z 10 największych polskich oscyluje dziś w okolicach 600 zł, a dwupokojowego mieszkania 1000 zł (kredyt na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym). Warto jednak bardzo dobrze się zastanowić, na jakie zobowiązanie jesteśmy gotowi i przygotować się na wyższe stopy procentowe. Problem, który może pojawić się w przyszłości zauważa Komisja Nadzoru Finansowego. I przypomina bankom o konieczności informowania klientów o ryzyku związanym ze wzrostem oprocentowania kredytów. Zaleca też, aby prezentowały one klientom symulację obsługi kredytu dla różnego poziomu WIBOR-u. Ta, biorąc dla uproszczenia przywoływany już wcześniej kredyt mieszkaniowy na 300 tys. zł, zaciągnięty na 30 lat i oprocentowany według stawki WIBOR 3M i marży banku 1,7 proc. (z pominięciem opłat, prowizji i kosztów dodatkowych produktów), powinna dawać do myślenia. Wynika z niej, że przy w sumie niewielkiej korekcie oprocentowania w górę, rata może wzrosnąć solidnie. Zdaniem Michała Krajowskiego z Domu Kredytowego Notus prawdopodobieństwo wzrostu rat kredytowych w przyszłości jest "bardzo duże". - Utrzymujące się aktualnie na niskim poziomie stopy procentowe prawdopodobnie w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy wzrosną, co przełoży się w konsekwencji na wzrost rat kredytu. Ten wzrost może być nawet większy niż w przypadku rat kredytów frankowych - zauważa ekspert. Według niego "wzrost raty będzie szczególnie odczuwalny dla osób, które dopiero teraz zaciągają kredyty". - Kredytobiorcy spłacający swoje zobowiązania już od kilku lat wiedzą co oznacza wyższa rata, gdyż przez wiele lat mieli już wyższe oprocentowanie swoich kredytów. Dla osób zadłużonych od 2014 czy 2015 roku wyższa rata będzie nowym doświadczeniem i koniecznie trzeba mieć świadomość, jak duży może być wzrost miesięcznych płatności - przestrzega Krajowski.

Wzrost oprocentowania, a więc i raty przewiduje też Bartosz Turek z Lion's Banku. Jego zdaniem "powtórka z historii w przypadku kredytów złotowych raczej nie jest możliwa". - Co prawda w przypadku kredytów złotowych faktycznie wysokość raty może wzrosnąć wraz z rosnącymi stopami procentowymi, ale żeby wysokość raty wzrosła dwukrotnie, to w przypadku długu zaciągniętego na 30 lat podstawowa stopa procentowa z obecnego poziomu 1,5 proc. musiałaby wzrosnąć do około 8,5 proc., co z dzisiejszego punktu widzenia jest niemal niemożliwe. Co więcej, w standardowych kredytach złotowych nie jest możliwe, aby saldo kredytu rosło pomimo spłat. To znaczy, że nawet jeśli ktoś zadłuża się dziś na 250 tys. zł, to za 5 lat spłat nie będzie musiał oddawać 500 tys. zł tylko np. 230 tys. To oznacza, że w przypadku problemów z opłacaniem wyższych rat będzie można sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt. Powszechna jest bowiem opinia, że w najbliższych latach ceny nieruchomości wzrosną, a nie spadną - zauważa ekspert. I dodaje, że "potencjalny wzrost stóp procentowych w Polsce też nie powinien przerażać". - Jeśli ktoś zadłuża się dziś na 30 lat, to za każde pożyczone 100 tys. zł musi opłacać miesięczną ratę w wysokości około 446 zł. Gdyby stopy procentowe wzrosły trzykrotnie (z 1,5 proc. do 4,5 proc.) każde pożyczone 100 tys. kosztowałoby 629 zł miesięcznie. W efekcie wzrost poziomu stóp procentowych o 200 proc. oznacza w tym przypadku wzrost miesięcznej raty o 40 proc. - ocenia ekspert. Jego zdaniem dzisiejsze prognozy faktycznie sugerują, że do podwyżki stóp procentowych może dojść pod koniec 2016. Nie będzie to jednak wzrost skokowy, ale stopniowy. - Dziś gracze rynkowi spodziewają się w perspektywie 21 miesięcy jednej podwyżki stóp procentowych o 0,25 puktu proc. Przy długu zaciągniętym na 30 lat oznacza to w horyzoncie prawie dwóch lat wzrost raty o 13–15 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Oczywiście, trzeba pamiętać, że te prognozy formułowane na niemal dwa lata do przodu, mają ograniczoną wiarygodność w tak zmiennym otoczeniu w jakim żyjemy. Niemniej jest to z dzisiejszego punktu widzenia najbardziej prawdopodobny scenariusz - uważa Turek.

Zatem, o ile może wzrosnąć rata przeciętnego kredytu? Oto szacunkowa kalkulacja przygotowana dla nas przez Lion's Bank. Wytłuszczone rubryki pokazują, co stałoby się z dzisiejszą szacunkową ratą dla konkretnego zobowiązania, gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed trzech lat.

Na wzrost rat można się przygotować. Jeśli jeszcze nie mamy kredytu, warto dobrze przeanalizować nasze możliwości. Jak to zrobić? Zapytani przez nas eksperci - Michał Krajowski i Bartosz Turek - zwracają uwagę na następujące kwestie: 1. Oszacuj, jak dużą ratę jesteś w stanie płacić i na jak duży jej wzrost jesteś gotowy. Robiąc wyliczenia warto uwzględnić w nich ewentualne obniżenie wynagrodzenia lub zmianę sytuacji zawodowej. 2. Wybierając kredyt sprawdź wysokość marży, ponieważ to ona różnicuje oferty. - Istotne jest także, jaką stopę referencyjną stosuje bank przy ustalaniu oprocentowania oraz jakie są zasady jej aktualizacji. Osoby, które chcą się zabezpieczyć przed ryzykiem stopy procentowej powinny rozważyć zaciągniecie kredytu ze stałą stopą. Jednak w bankach funkcjonujących na naszym rynku możliwe jest ustalenie stałej stopy na maksymalnie 5 lat. Jednak, mimo że oprocentowanie po upływie tego czasu się zmieni, to będziemy mieli gwarancję stałej raty przez najbliższe 5 lat - podkreśla Krajowski. 3. Sceptycznie planuj budżet. - Zaciągając kredyt, gdy stopy procentowe są niskie, przyjmuj przy kalkulacji comiesięcznych przychodów i wydatków ratę przy przeciętnym poziomie stóp procentowych z ostatnich kilku lat. Dodatkowo - przy rekordowo niskich stopach procentowych - nie bierz kredytu wykorzystując w 100 proc. swoją zdolność kredytową - podkreśla z kolei Turek. 4. Podczas planowania transakcji i wydatków z tym związanych (zaliczka, wkład własny, prowizje, taksa notarialna, opłaty sądowe itd.) pamiętaj o zachowaniu pewnej kwoty gotówki (np. równowartość kilku rat), która pozwoli regulować nieprzewidziane wydatki w przyszłości - zaznacza. 5. Jeśli masz już kredyt i twoja rata wraz ze spadki stóp procentowych spadła, staraj się odłożyć przynajmniej połowę zaoszczędzonej kwoty. Dzięki temu pojawi się "poduszka finansowa", która pomoże w przyszłość płacić wyższe raty.

Autor: Michał Niemczak/gry / Źródło: tvn24bis.pl