Sąsiedzki spór trafił do Sądu Najwyższego. Jest stanowisko RPO

"Nadanie nadrzędnego znaczenia wymogom formalnym bez wątpienia może doprowadzić do istotnego utrudnienia w zarządzaniu nieruchomością wspólną, a nawet do paraliżu w funkcjonowaniu wspólnoty, co szczególnie dotknie duże wspólnoty mieszkaniowe" - napisano w stanowisku Rzecznika. Według RPO funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych - szczególnie tych dużych - "wskazuje, że sprostanie wszelkim wymogom formalnym przez zarząd (tej wspólnoty - red.) nie jest zazwyczaj możliwe z uwagi na fakt, że część właścicieli nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty, a ponadto zdarza się, że dotarcie do wszystkich właścicieli napotyka na poważne przeszkody".

Sprawa, w której swój udział przed SN zgłosił RPO, wyniknęła w związku z uchwałą podjętą przez jedną z pomorskich wspólnot mieszkaniowych w trybie indywidualnego zbierania głosów, czyli w tzw. głosowaniu obiegowym. Na mocy tej uchwały wyrażono zgodę na sprzedaż alkoholu w jednym z lokali użytkowych. Jak przekazało Biuro RPO członek zarządu tej wspólnoty miał lokal użytkowy i chciał go wynająć na sklep lub restaurację. Przekonał więc pozostałych członków zarządu, by zorganizować obiegowe głosowanie wspólnoty. Zwykle takie głosowanie polega na tym, że projekt uchwały zostaje rozesłany mieszkańcom, a ci wyrażają swoją wolę, oddając głos na załączonej karcie. "Aby zbieranie głosów usprawnić, członek zarządu zainteresowany wynajęciem swego lokalu zaczął dzwonić do sąsiadów i przedstawiać sprawę, a potem przesyłał im karty do głosowania. Procedura zbierania głosów trwała około dziesięciu dni i zakończyła się, gdy za przyjęciem uchwały opowiedziało się 59,17 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej" - poinformowało Biuro RPO. Przyjętą uchwałę rozesłano członkom wspólnoty i dopiero wtedy jeden z tych członków dowiedział się, że w ogóle takie głosowanie się odbyło. Skierował sprawę do sądu, który w I instancji uznał, że doszło do naruszenia, które musi skutkować uchyleniem uchwały - nie została ona powiem poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych, a przedstawiciel zarządu zbierający głosy był osobiście zainteresowany wynikiem głosowania. Sprawa w II instancji trafiła do gdańskiego sądu apelacyjnego, który w maju zeszłego roku skierował w tej sprawie zagadnienie do Sądu Najwyższego i zapytał, czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu stanowi naruszenie powodujące, że uchwały nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli.

RPO w swym stanowisku zaproponował, by SN uznał, że uchwała poparta przez większość jest skuteczna. Natomiast niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu obiegowym może stanowić podstawę uchylenia takiej uchwały - ale tylko wtedy, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na treść uchwały. "Zdaniem Rzecznika, uchwała (...), która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali, nawet jeżeli nie wszystkim właścicielom zapewniono udział w głosowaniu, przeprowadzonym w trybie indywidualnego zbierania głosów. W takim przypadku, należy przyjąć, że mimo iż uchwała została podjęta z uchybieniem formalnym, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali" - podkreślono w uzasadnieniu stanowiska RPO. Jak wskazał Rzecznik nie bez znaczenia dla takiego stanowiska są względy praktyczne związane ze specyfiką wspólnot mieszkaniowych. "Nie można bowiem pomijać faktu, że prawidłowe funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nierzadko wiąże się z koniecznością podejmowania uchwał w sprawach pilnych w krótkim czasie. Przyjęcie rygorystycznej koncepcji, iż dla skuteczności podjęcia uchwały konieczne jest zawsze przedstawienie jej wszystkim członkom wspólnoty, może utrudnić, a niekiedy nawet uniemożliwić prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną" - napisał. "Nie sposób zaś zgodzić się z poglądem przeciwnym i bardzo restrykcyjną linią orzeczniczą, która opowiada się za skutkiem w postaci uchylenia uchwały tylko z powodu uchybień w procesie głosowania nad uchwałą" - wskazał RPO. Rzecznik dodał, że interpretacja przepisów, za którą się opowiada, nie narusza interesów właścicieli lokali, gdyż mogą oni zaskarżyć uchwałę do sądu i "przytaczać zarówno zarzuty merytoryczne, jak też wskazywać na uchybienia formalne". I to sąd wtedy oceni wpływ takiego uchybienia na treść uchwały. Izba Cywilna SN ma zająć się zagadnieniem prawnym sformułowanym przez gdański sąd apelacyjny 27 lutego br.

Autor: tol / Źródło: PAP