"Ulubieniec inwestorów" i tąpnięcie na rynku

Raport roczny Ghelamco Invest za 2024 rok, opublikowany 30 kwietnia 2025 roku, wywołał popłoch na rynku. Obligacje dewelopera straciły na wartości, spadając poniżej 80 proc. nominału, a przejściowo nawet sięgając 60 proc.

Obligacje to papiery wartościowe, które firmy mogą stosować jako zamiennik kredytu. Pożyczają inwestorom pieniądze w zamian za regularną wypłatę odsetek, a na koniec okresu zapadalności zwracają zainwestowaną kwotę.

W założeniu obligacje to jeden z najbezpieczniejszych papierów wartościowych. Tymczasem w przypadku Ghelamco Invest coś, co kosztowało 100 złotych, nagle na rynku (obligacjami można handlować) było warte 80, a nawet 60 zł. Tak gwałtowna zniżka zaskoczyła nawet ekspertów.

"Spadek notowań obligacji Ghelamco wyróżnia się na tle Catalyst, bo zazwyczaj jest to rynek niezwykle spokojny, pozbawiony wahań typowych dla innych rynków obligacji" - zwrócił uwagę na początku maja analityk portalu obligacje.pl Emil Szweda.

Catalyst to prowadzony na platformach Giełdy Papierów Wartościowych rynek handlu papierami dłużnymi, na przykład obligacjami firm lub samorządów.

Ghelamco, znane z prestiżowych projektów jak Warsaw Spire, The Warsaw Hub czy Warsaw Unit do niedawna uznawane było za ulubieńca inwestorów. Belgijska spółka, aktywna także w Wielkiej Brytanii i na Cyprze, wydawała się odporna na rynkowe zawirowania.

Michał Sadrak z obligacje.pl w komentarzu dla tvn24.pl stwierdził, że główną przyczyną kłopotów na rynku Catalyst były obawy o sytuację finansową spółki. Jak wyjaśnił, pierwszym czynnikiem, który doprowadził do niepewności wśród inwestorów, było odejście z zarządu sześciu kluczowych osób. Dodał, że sytuacji nie poprawiła publikacja raportu rocznego firmy na dwie godziny przed północą 30 kwietnia, tuż przed majówką.

"Inwestorów przestraszyć mogły sięgające 190,7 mln euro straty, które w dużej mierze wynikały z bliżej niewyjaśnionych odpisów na należności związane z krajami 'Europy Wschodniej' (do tej pory inwestorzy żyli raczej w przekonaniu, że to belgijska część grupy Ghelamco ma ekspozycję na Rosję)" - opisał.

Zdaniem Sadraka inwestorzy "nie do końca kupili" również zapowiedzi dewelopera o poprawie sytuacji płynnościowej poprzez operacje sprzedaży aktywów czy refinansowanie obligacji i kredytów. "Krótko rzecz ujmując - w nieco ponad miesiąc dług niedawnego ulubieńca inwestorów zaczął być wyceniany, jakby dni dewelopera miały być policzone" - podsumował.

W raporcie rocznym Ghelamco znalazła się także budząca niepokój uwaga audytora. KPMG napisało, że okoliczności "mogą budzić poważne wątpliwości co do zdolności jednostki do kontynuacji działalności". Wskazano m.in., że na dzień 31 grudnia 2024 r. zobowiązania krótkoterminowe spółki wynosiły niemal 363,9 mln zł i przewyższały aktywa obrotowe o kwotę 25,8 mln zł.

Ghelamco pytane przez redakcję biznesową tvn24.pl o komentarz do opinii KPMG podkreśliło, że samo sprawozdanie roczne po badaniu rewidenta uzyskało "opinię bez zastrzeżeń". "Raport z audytu podkreśla założenie kontynuacji działalności" - dodano.

Ghelamco nie ustosunkowało się do uwag KPMG o "istotnej niepewności" dotyczącej kontynuacji działalności, zapewniając jednocześnie, że płynność finansowa pozostaje pod kontrolą dzięki aktywnym działaniom spółki.

Firma zwraca uwagę na rekordową sprzedaż nieruchomości w 2024 roku o łącznej wartości 802 mln euro w Belgii, Francji i Polsce. "Obejmuje to sprzedaż prestiżowego projektu Warsaw Unit w Warszawie – największej transakcji na rynku nieruchomości w Europie w 2024 roku" - przekazano.

Odnosząc się do odejścia części członków zarządu Ghelamco Invest, firma przekazała, że "wszyscy byli członkowie zarządu pozostali w strukturach firmy i niezmiennie pełnią rolę dyrektorów działów, zachowując swoje dotychczasowe obowiązki i zapewniając płynną ciągłość codziennego zarządzania operacjami Spółki".

Ghelamco "aktywnie realizuje inicjatywy mające na celu generowanie płynności z aktywów spoza Grupy, a czyniąc to, udało się już zabezpieczyć transakcje obejmujące znaczną część belgijskich obligacji, oraz że można zasadnie oczekiwać, iż zostaną one w pełni spłacone w dniu ich zapadalności" - napisała spółka.

8 maja firma w pełni wypłaciła inwestorom odsetki od obligacji. Kolejne terminy płatności to 19 maja i 9 czerwca. Media zwracają uwagę, że majowe i czerwcowe wypłaty są sprawdzianem przed lipcowym testem spółki matki, która musi wykupić newralgiczną serię obligacji na kwotę niemal 80 mln euro.