Kupujesz, sprzedajesz, wynajmujesz mieszkanie? Siedem rzeczy, które musisz wiedzieć

Mieszkania oferowane na sprzedaż są najdroższe od sześciu lat. Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance osiągnął pod koniec sierpnia poziom 859,84 pkt., co jest najwyższą wartością od sierpnia 2011 roku.

Jak wynika z raportu, ceny w głównych miastach wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc., a tylko w ostatnich sześciu miesiącach o 5,7 proc.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotności średniej krajowej (około 7 tysięcy złotych na rękę), chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tysięcy zł, co jest kwotą o około 70 tys. wyższą niż rok temu.

Rosną jednak nie tylko ceny transakcyjne, ale także czynsze za wynajem.

Z raportu Amron-SARFiN, na który powołuje się Związek Banków Polskich wynika, że najwyższe podwyżki odnotowano we Wrocławiu (o 8,2 proc.), w Gdańsku (6,4 proc.) oraz Łodzi (4,3 proc.). Spadły natomiast na przykład w Poznaniu - o 0,2 proc.

Jak wynika z obliczeń Home Brokera, w większości miast ceny sprzedawanych mieszkań wzrosły.

Największa roczna zmiana jest widoczna w Gdańsku i Łodzi, gdzie zwyżki wyniosły odpowiednio 11,5 oraz 28,1 proc.

Zdaniem ekspertów, za taką wyraźną zmianą - zwłaszcza w przypadku Łodzi - stoi zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się bowiem mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie.

Oprócz wspomnianych wyżej dwóch miast, wzrost w ostatnich dwunastu miesiącach odnotowano również w Poznaniu (7,5 proc.), Krakowie (4,3 proc.), Warszawie (3,5 proc.), Lublinie (3,2 proc.), Bydgoszczy (2,3 proc.) i Wrocławiu (1,6 proc.).

Jedynymi dużymi miastami z obniżkami są Białystok (-3,4 proc.), Gdynia (-3,1 proc.) i Katowice (-9,2 proc.).

Najwyższa mediana ceny za metr kwadratowy jest w Warszawie i wynosi 7352 zł. To piąty zwyżkowy miesiąc z rzędu, co spowodowało, że próg poniżej 7 tysięcy złotych widziany jeszcze na początku roku został szybko przekroczony.

Dużo za metr kwadratowy trzeba również zapłacić w Krakowie (6515 zł), Poznaniu (5866 zł), Poznaniu (5850 zł), Gdańsku (5623 zł) oraz Gdyni (5527 zł).

Tymczasem według aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1559 zł), Wrocław (1470 zł), Kraków (1390 zł) i Gdańsk (1389 zł).

Najniższe stawki wśród dużych miast obowiązują w Katowicach (859 zł) oraz Łodzi (894 zł).

Ceny rosną, a popyt przewyższa podaż i to mimo rekordowej aktywności deweloperów. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tysięcy pozwoleń na budowę mieszkań, to prawie 40 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Według eksperta Marcina Marczaka, w przyszłym roku należy spodziewać się jeszcze wyższych cen za metr kwadratowy niż obecnie. Pytany o to, jakie podjąć decyzje, wskazuje, że "warto kupować, ale już nie każdą inwestycję i nie każdą lokalizację".

"Koniecznie trzeba dokładnie zastanowić się przed zakupem nieruchomości. Co do sprzedaży, moim zdaniem 2017 i 2018 to idealny moment, żeby portfel nieruchomości przewietrzyć" - podkreśla w odpowiedzi przesłanej tvn24bis.pl.

"Osoby inwestujące w mieszkania na wynajem są dziś aktywne na rynku, kupują sporo, bo z najmu można zarobić kilka razy więcej niż z lokaty. Dobre mieszkanie na wynajem szybko znajduje lokatorów" - dodaje w odpowiedzi przesłanej tvn24bis.pl.

Eksperci Home Broker i Open Finance wskazują, że wzrost cen mieszkań i wysokości czynszu za wynajem, to efekt korzystnej sytuacji gospodarczej.

Niskie stopy procentowe, spadek bezrobocia, rosnące pensje oraz większe bezpieczeństwo zatrudnienia pracowników powodują bowiem, że Polacy chętnie sięgają po kredyty hipoteczne.

Marcin Marczak z Home Brokera dodatkowo zwraca uwagę na duży napływ popytu na najem mieszkań, który jest spowodowany między innymi przyjazdem nad Wisłę dużej grupy obywateli Ukrainy.

Z raportu zaprezentowanego pod koniec sierpnia przez Związek Banków Polskich wynika, że w drugim kwartale tego roku banki udzieliły prawie 50 tysięcy nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę 11,69 mld złotych.

To wzrost wartości kredytów mieszkaniowych o 6 procent w stosunku do poprzedniego kwartału. Pomimo, że marże banków udzielających takich kredytów, wciąż rosną.

Zdaniem Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich, dane te mogą oznaczać, iż w całym roku 2017 udzielonych będzie około 200 tysięcy kredytów na łączną kwotę 40 mld złotych, co będzie najwyższym wynikiem od 6 lat.

Zdaniem ekspertów, nie sposób ocenić jak długo ceny nieruchomości będą rosły. Ich zdaniem, nie brakuje jednak zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty.

W przyszłym roku skończy się bowiem program Mieszkanie dla Młodych, a w pierwszej połowie przyszłego roku na rynek mają trafiać mieszkania z programu Mieszkanie plus. Stawki czynszu z nieruchomości oferowanych w ramach programu mają być dużo niższe niż na rynku. I choć ciężko ocenić jakie to będzie miało skutki, bo chodzi o różne grupy docelowe, to może to doprowadzić do spadku popytu na wynajem mieszkań. A w efekcie, do korekty cen za najem.

Na rynek nieruchomości wpłynąć może także zbliżająca się nieubłaganie podwyżka stóp procentowych. "Jeśli w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się podnieść stopy procentowe, powinno to spowodować wzrost oprocentowania depozytów (alternatywy dla zakupu mieszkania na wynajem), wzrost rat kredytowych, spadek liczby sprzedawanych mieszkań, a niewykluczone są także spadki ich cen - wszystko zależy od tego, jak bardzo i jak szybko podniesiony zostanie koszt pieniądza w gospodarce" - wskazywali w sierpniowym raporcie eksperci Open Finance i Home Broker.

Zdaniem Marcina Krasonia, korekta nie nadejdzie jednak w najbliższych miesiącach.

Przykładowo na kredycie zaciągniętym na 30 lat na 300 tysięcy złotych, pojedyncza podwyżka poziomu stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. oznacza wzrost raty o około 45 zł (15 zł na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat). Przy podwyżkach łącznie o 1 pkt. proc. modelowa rata rośnie więc do poziomu 1690 zł (o 12 proc.), a przy dwukrotnie mocniejszych podwyżkach do 1882 zł miesięcznie (o 25 proc.).

Gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 roku, kiedy podstawowa stopa procentowa była nawet na poziomie 4,75 proc. rata urosłaby do 2135 zł miesięcznie, czyli byłaby o prawie 42 proc. wyższa niż obecnie.

Należy jednak pamiętać, że to mało realny scenariusz. Co więcej, Rada Polityki Pieniężnej na środowym posiedzeniu pozostawiła stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Referencyjna stopa procentowa NBP wynosić będzie zatem nadal 1,50 proc. w skali rocznej.

Większość ekonomistów, 12 z 21, spodziewa się, że stopa referencyjna pozostanie na niezmienionym poziomie również na koniec III kwartału 2018 roku. Jednocześnie, jedynie dwóch ekonomistów spodziewa się, że stopy pozostaną na obecnym poziomie do końca 2018 roku, a listopad 2018 roku był miesiącem najczęściej wskazywanym jako ten, w którym dojdzie do podwyżki. RPP po raz ostatni zmieniła poziom stóp procentowych w marcu 2015 roku, obniżając je o 50 punktów.

Wszyscy planujący zakup lub sprzedaż nieruchomości muszą pamiętać o nowej ustawie o kredycie hipotecznym, która weszła w życie pod koniec 22 lipca tego roku. Nowe przepisy przede wszystkim znacząco ograniczają możliwość zawierania umów o kredyt hipoteczny w walucie obcej. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument zyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów. W myśl ustawy kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko banki i SKOK-i, czyli instytucje podlegające nadzorowi KNF. Nowością jest też określony czas na wydanie decyzji kredytowej. W ciągu 21 dni od złożenia kompletnego wniosku kredytowego bank musi przedstawić wiążącą ofertę kredytu, czyli de facto przeanalizować wniosek i wydać decyzję kredytową.

Gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań, kredytodawca powinien zapewnić mu możliwość restrukturyzacji zadłużenia, jeśli uzasadnia to sytuacja majątkowa konsumenta. Powinien na przykład zaoferować możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu, zmianę wysokości rat lub wydłużenie okresu kredytowania.

Ustawa wprowadziła także nowe rozwiązanie w przypadku, gdy plan restrukturyzacji nie wypali i w dalszym ciągu mamy problem ze spłatą. Bank musi nam wówczas zagwarantować minimum sześć miesięcy na samodzielne sprzedanie nieruchomości na rynku.

Ustawa wprowadza również ograniczenia w pobieraniu opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Zgodnie z nowymi przepisami bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę nie wyższą niż trzy procent.

Autor: mb/gry / Źródło: tvn24bis.pl