Najemcy mieszkań łapią oddech. Właściciele mają mniej powodów do zadowolenia

W maju dominowały spadki cen za najem, w porównaniu do stawek z kwietnia - wynika z analizy nowych ogłoszeń autorstwa ekspertów Expandera i Rentier.io. Największe obniżki nastąpiły w Częstochowie (o 4,1 proc.). Na drugim miejscu znalazł się Białystok (2,2 proc.), na trzecim zaś Sosnowiec (2,1 proc.). Z kolei podwyżki za najem odnotowano w Bydgoszczy (4,6 proc.), Toruniu (4,1 proc.) oraz Gdańsku (3,7 proc.).

Porównując ceny najmu w maju do styczniowych, spadki stawek za najem wystąpiły w 11 z 17 miast. W 5 wzrosły. W Częstochowie najem staniał od stycznia o 8,5 proc., a w Radomiu o 6,5 proc.

"Z pięciu największym miast w Polsce, które cieszą się zresztą największym zainteresowaniem, czyli Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania, i Wrocławia, zauważalne przeceny pojawiły się jedynie w tym ostatnim. We Wrocławiu bowiem ceny najmu od stycznia spadły o 2,4 proc. W Gdańsku w tym czasie wzrosły o 2,9 proc. W pozostałych trzech nastąpiły niewielkie odchylenia. W Warszawie nastąpił spadek o 0,5 proc. W Poznaniu zaś ceny spadły od stycznia o 0,3 proc. W Krakowie trzeba było zapłacić więcej o 0,3 proc." - wyjaśniają autorzy raportu.

"Spadki stawek najmu w połączeniu z wciąż rosnącymi cenami ofertowymi zakupu mieszkań powodują, że spada rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, wynosi średnio 4,66 proc. Przed rokiem, gdy ceny mieszkań do zakupu były znacznie niższe, ta rentowność wynosiła średnio 5,35 proc." - podkreślają analitycy.

Autorzy raportu dla lepszego zrozumienia sytuacji porównali rentowność do spadku oprocentowania lokaty bankowej z 6,6 proc. do 5,75 proc., co pokazuje poniższe zestawienie. Wyliczenie dotyczy mieszkania, które jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku i kupione bez udziału kredytu. Uwzględnia koszty, takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

Eksperci przeanalizowali także dochód, który pozostaje w kieszeni Polaków po opłaceniu kosztów najmu. Z analizy wynika, że Warszawa jest miastem najdroższym. "W przypadku lokalu o powierzchni 50 m² przeciętny koszt to 3 784 zł. Dla porównania w Krakowie jest to 3 163 zł, a w Gdańsku 3 215 zł. Poziom życia najemcy w Warszawie, rozumiany jako dochód po opłaceniu najmu, jest tam więc wyraźnie niższy niż w Krakowie czy Gdańsku" - czytamy w raporcie. Jednocześnie z danych GUS wynika, że w kwietniu przeciętne wynagrodzenie w Warszawie wyniosło 10 044 zł brutto i było niższe niż w Krakowie i w Gdańsku, w których wyniosło odpowiednio 10 652 zł i 10 200 zł.

Autorzy dodają, że w parze z dochodem wynoszącym 80 proc. średniego wynagrodzenia, wynajmującej mieszkanie o powierzchni 50 m kw. po przeciętnej cenie, w Warszawie na życie zostaje 7 700 zł, w Gdańsku 8 440 zł, a w Krakowie 8 984 zł. Z kolei w Bydgoszczy 8 657 zł, zaś w Katowicach 8 551 zł.