Planując kupno domu lub mieszkania jedną z pierwszych decyzji do podjęcia będzie wybór czy ma ono pochodzić z rynku pierwotnego czy wtórnego. Co kryje się pod tymi nazwami i jakie są między nimi różnice? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę.
Rynek pierwotny – co to jest?
Rynek pierwotny nieruchomości oznacza domy i mieszkania które są całkiem nowe i dotąd nieużywane. Lokale te kupujemy bezpośrednio od podmiotu odpowiedzialnego za ich powstanie, czyli inwestora – dewelopera lub spółdzielni.
Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego możemy zdecydować, na jakim etapie chcemy ją kupić. Nie trzeba bowiem czekać, aż nieruchomość zostanie wybudowana, a budynek uzyska pozwolenie na użytkowanie. Równie dobrze możemy kupić ją na etapie tak zwanej dziury w ziemi, albo nawet jeszcze wcześniej, gdy prace budowlane jeszcze się nie zaczęły. W tym przypadku konieczne będzie dłuższe poczekanie na przeprowadzkę, w zamian jednak często uzyskać można od inwestora atrakcyjniejszą ofertę.
Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, wybrać możemy również standard, w jakim zostanie nam ona przekazana. Możemy wybrać tzw. stan deweloperski, w którym ostateczne wykończenie będzie należało do nas lub stan "pod klucz", w którym lokal będzie gotowy do wprowadzenia się. Wybierając wykończenie "pod klucz", można zdecydować się na różne warianty cenowe, w zależności od tego, czy chcemy mieć wpływ na wyborów materiałów, farb i aranżacji wnętrza.
Rynek wtórny – co to jest?
Rynek wtórny to z kolei wszystkie nieruchomości niekwalifikujące się do rynku pierwotnego, czyli z tzw. drugiej ręki. Kupowane są one od dotychczasowych właścicieli, czasem przy pośrednictwie agencji nieruchomości.
Najczęściej są to nieruchomości używane, wykończone i urządzone, co dla jednych może być zaletą, a dla drugich wadą. Zaletą takich mieszkań jest możliwość szybkiego wprowadzenia się oraz ominięcia kosztów i trudów remontu oraz wykańczania lokalu. Wadą jest jednak ograniczona możliwość dopasowania nieruchomości do własnych potrzeb.
Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego często nabywca decyduje się w związku z tym na przeprowadzenie większego lub mniejszego remontu. Niekiedy wystarczy samo malowanie ścian. Czasem kupujący decyduje się na remont, aby po prostu urządzić mieszkanie "pod siebie", czasem natomiast wymaga tego sama nieruchomość.
Należy bowiem pamiętać, że używane mieszkania mogą być w różnym wieku i stanie. W zależności od zakresu prac remontowych, które chcielibyśmy przeprowadzić ich koszt bywa bardzo różny. W związku z tym decyzja o przeprowadzaniu remontu lub nie może być kluczowa dla opłacalności kupowania mieszkania z rynku wtórnego.
Rynek pierwotny – zalety i wady
Zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego jak i wtórnego mają swoje wady i zalety.
W przypadku nowych domów i mieszkań największą zaletą jest możliwość gruntownego wpływu na ich urządzenie i wyposażenie. Kupując nieruchomość na odpowiednio wczesnym etapie, możliwe będzie decydowanie nawet o takich zmianach jak przesuwanie ścian czy przyłączy, co może być w ostatecznym rozrachunku tańsze niż przeprowadzanie remontu już gotowego mieszkania.
Nieruchomość z rynku pierwotnego to również większa nowoczesność, przejawiająca się często m.in. parkingiem podziemnym, windą, monitoringiem, przestronnym balkonem, czy też lepszą izolacją termiczną budynku. Dla wielu osób wartością samą w sobie będzie również fakt, że jest się pierwszym właścicielem i nikt wcześniej w danym miejscu nie mieszkał.
Z drugiej strony nowe nieruchomości mają też szereg wad. Najczęściej powstają one w gorszych lokalizacjach i większym oddaleniu od centrum miast. Powoduje to gorszy dostęp do wszelkiej infrastruktury, od komunikacji miejskiej, po dostęp do lekarzy, szkół, rozrywki czy sklepów. Kupując nieruchomość w niezagospodarowanej jeszcze okolicy ryzykujemy również, że za kilka lat tuż pod naszymi oknami wyrosną inne budynki lub drogi szybkiego ruchu, których wcześniej mogliśmy się nie spodziewać.
Nowe mieszkania i domy to także porównywalnie wyższa cena niż w przypadku tych z rynku wtórnego, ryzyko nieuczciwego dewelopera który użyje do budowy materiałów zbyt niskiej jakości, a także prawie zawsze dłuższy czas oczekiwania na przeprowadzkę.
Rynek wtórny – wady i zalety
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jedną z głównych zalet jest bogaty wybór rodzaju lokali i ich lokalizacji. Szukać ich możemy zarówno na nowych osiedlach, gdzie nowe mieszkania bywają kupowane inwestycyjnie i bardzo szybko odsprzedawane, jak też w najlepszych lokalizacjach w centrach miast czy w klimatycznych okolicach. Dzięki temu mamy znacznie większą kontrolę nad otoczeniem, jak też dostępnością infrastruktury.
Nieruchomości "z drugiej ręki" najczęściej są również szybciej gotowe do zamieszkania i przy tym tańsze niż nieruchomości nowe. Ponadto kupowany lokal nie jest przysłowiowym kotem w worku – możemy osobiście sprawdzić w nim wszystko, nie tylko standard mieszkania i okolicę, ale np. czy będziemy mieli sympatycznych sąsiadów.
Domy i mieszkania z rynku wtórnego mają jednak również istotne wady. Przede wszystkim to kwestia przeprowadzenia remontu, który często jest niezbędny. Remont ten może znacząco wpłynąć na całościowy koszt naszego nowego lokalu, a także opóźnić przeprowadzkę. Na rynku wtórnym znacznie ciężej również o własne miejsce parkingowe, monitoring czy pomieszczenie na rowery, które są standardem na większości nowych osiedli.
W lokalach tych należy również liczyć się wyższymi kosztami utrzymania, wyższym czynszem oraz opłatami na fundusz remontowy. Wysokość tych opłat może być bardzo różna w zależności od stanu nieruchomości oraz m.in. statusu własnościowego pozostałych lokali w danym budynku. Ponadto kupno nieruchomości z drugiej ręki oznacza konieczność zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej. Ten niemały podatek nie dotyczy nowych nieruchomości kupowanych od dewelopera.
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock