Rynek pierwotny i wtórny. Co warto wiedzieć przed kupnem nieruchomości

Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznych
Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznychNBP
wideo 2/6
Glapiński o sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytach hipotecznychNBP

Planując kupno domu lub mieszkania jedną z pierwszych decyzji do podjęcia będzie wybór czy ma ono pochodzić z rynku pierwotnego czy wtórnego. Co kryje się pod tymi nazwami i jakie są między nimi różnice? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę.

Rynek pierwotny – co to jest?

Rynek pierwotny nieruchomości oznacza domy i mieszkania które są całkiem nowe i dotąd nieużywane. Lokale te kupujemy bezpośrednio od podmiotu odpowiedzialnego za ich powstanie, czyli inwestora – dewelopera lub spółdzielni.

Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego możemy zdecydować, na jakim etapie chcemy ją kupić. Nie trzeba bowiem czekać, aż nieruchomość zostanie wybudowana, a budynek uzyska pozwolenie na użytkowanie. Równie dobrze możemy kupić ją na etapie tak zwanej dziury w ziemi, albo nawet jeszcze wcześniej, gdy prace budowlane jeszcze się nie zaczęły. W tym przypadku konieczne będzie dłuższe poczekanie na przeprowadzkę, w zamian jednak często uzyskać można od inwestora atrakcyjniejszą ofertę.

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, wybrać możemy również standard, w jakim zostanie nam ona przekazana. Możemy wybrać tzw. stan deweloperski, w którym ostateczne wykończenie będzie należało do nas lub stan "pod klucz", w którym lokal będzie gotowy do wprowadzenia się. Wybierając wykończenie "pod klucz", można zdecydować się na różne warianty cenowe, w zależności od tego, czy chcemy mieć wpływ na wyborów materiałów, farb i aranżacji wnętrza.

Rynek wtórny – co to jest?

Rynek wtórny to z kolei wszystkie nieruchomości niekwalifikujące się do rynku pierwotnego, czyli z tzw. drugiej ręki. Kupowane są one od dotychczasowych właścicieli, czasem przy pośrednictwie agencji nieruchomości.

Najczęściej są to nieruchomości używane, wykończone i urządzone, co dla jednych może być zaletą, a dla drugich wadą. Zaletą takich mieszkań jest możliwość szybkiego wprowadzenia się oraz ominięcia kosztów i trudów remontu oraz wykańczania lokalu. Wadą jest jednak ograniczona możliwość dopasowania nieruchomości do własnych potrzeb.

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego często nabywca decyduje się w związku z tym na przeprowadzenie większego lub mniejszego remontu. Niekiedy wystarczy samo malowanie ścian. Czasem kupujący decyduje się na remont, aby po prostu urządzić mieszkanie "pod siebie", czasem natomiast wymaga tego sama nieruchomość.

Należy bowiem pamiętać, że używane mieszkania mogą być w różnym wieku i stanie. W zależności od zakresu prac remontowych, które chcielibyśmy przeprowadzić ich koszt bywa bardzo różny. W związku z tym decyzja o przeprowadzaniu remontu lub nie może być kluczowa dla opłacalności kupowania mieszkania z rynku wtórnego.

Rynek pierwotny – zalety i wady

Zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego jak i wtórnego mają swoje wady i zalety.

W przypadku nowych domów i mieszkań największą zaletą jest możliwość gruntownego wpływu na ich urządzenie i wyposażenie. Kupując nieruchomość na odpowiednio wczesnym etapie, możliwe będzie decydowanie nawet o takich zmianach jak przesuwanie ścian czy przyłączy, co może być w ostatecznym rozrachunku tańsze niż przeprowadzanie remontu już gotowego mieszkania.

Nieruchomość z rynku pierwotnego to również większa nowoczesność, przejawiająca się często m.in. parkingiem podziemnym, windą, monitoringiem, przestronnym balkonem, czy też lepszą izolacją termiczną budynku. Dla wielu osób wartością samą w sobie będzie również fakt, że jest się pierwszym właścicielem i nikt wcześniej w danym miejscu nie mieszkał.

Z drugiej strony nowe nieruchomości mają też szereg wad. Najczęściej powstają one w gorszych lokalizacjach i większym oddaleniu od centrum miast. Powoduje to gorszy dostęp do wszelkiej infrastruktury, od komunikacji miejskiej, po dostęp do lekarzy, szkół, rozrywki czy sklepów. Kupując nieruchomość w niezagospodarowanej jeszcze okolicy ryzykujemy również, że za kilka lat tuż pod naszymi oknami wyrosną inne budynki lub drogi szybkiego ruchu, których wcześniej mogliśmy się nie spodziewać.

Nowe mieszkania i domy to także porównywalnie wyższa cena niż w przypadku tych z rynku wtórnego, ryzyko nieuczciwego dewelopera który użyje do budowy materiałów zbyt niskiej jakości, a także prawie zawsze dłuższy czas oczekiwania na przeprowadzkę.

Rynek wtórny – wady i zalety

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jedną z głównych zalet jest bogaty wybór rodzaju lokali i ich lokalizacji. Szukać ich możemy zarówno na nowych osiedlach, gdzie nowe mieszkania bywają kupowane inwestycyjnie i bardzo szybko odsprzedawane, jak też w najlepszych lokalizacjach w centrach miast czy w klimatycznych okolicach. Dzięki temu mamy znacznie większą kontrolę nad otoczeniem, jak też dostępnością infrastruktury.

Nieruchomości "z drugiej ręki" najczęściej są również szybciej gotowe do zamieszkania i przy tym tańsze niż nieruchomości nowe. Ponadto kupowany lokal nie jest przysłowiowym kotem w worku – możemy osobiście sprawdzić w nim wszystko, nie tylko standard mieszkania i okolicę, ale np. czy będziemy mieli sympatycznych sąsiadów.

Domy i mieszkania z rynku wtórnego mają jednak również istotne wady. Przede wszystkim to kwestia przeprowadzenia remontu, który często jest niezbędny. Remont ten może znacząco wpłynąć na całościowy koszt naszego nowego lokalu, a także opóźnić przeprowadzkę. Na rynku wtórnym znacznie ciężej również o własne miejsce parkingowe, monitoring czy pomieszczenie na rowery, które są standardem na większości nowych osiedli.

W lokalach tych należy również liczyć się wyższymi kosztami utrzymania, wyższym czynszem oraz opłatami na fundusz remontowy. Wysokość tych opłat może być bardzo różna w zależności od stanu nieruchomości oraz m.in. statusu własnościowego pozostałych lokali w danym budynku. Ponadto kupno nieruchomości z drugiej ręki oznacza konieczność zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej. Ten niemały podatek nie dotyczy nowych nieruchomości kupowanych od dewelopera.

Autorka/Autor:red.

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Nowy rok szkolny 2025/2026 rozpocznie się w poniedziałek, 1 września. Z tej okazji przedstawiamy kalendarz wraz z najważniejszymi datami. Poniżej dowiesz się, kiedy wypadają dni wolne od szkoły, jakie są terminy ferii dla poszczególnych województw oraz kiedy rozpoczną się wakacje.

Świąteczne przerwy, ferie i egzaminy. Oto kalendarz roku szkolnego 2025/2026

Świąteczne przerwy, ferie i egzaminy. Oto kalendarz roku szkolnego 2025/2026

Źródło:
PAP

Polska stała się głównym celem politycznie motywowanych cyberataków - wynika z najnowszego raportu Ośrodka Cyberbezpieczeństwa Przemysłowego (ZIUR) z San Sebastian. Nasz kraj wyprzedził pod tym względem między innymi Ukrainę, Wielką Brytanię i Izrael. Eksperci ostrzegają: liczba ataków rośnie, a ich skala jest coraz bardziej niepokojąca.

Polska głównym celem. Wyprzedziliśmy Ukrainę i Izrael

Polska głównym celem. Wyprzedziliśmy Ukrainę i Izrael

Źródło:
PAP

W seulskiej dzielnicy Daechi właściciele kawiarni blokują dostęp do gniazdek, a Starbucks wprowadza zasady ograniczające wnoszenie monitorów i drukarek. Powodem jest rosnąca liczba tak zwanych cagongjok - osób, które całymi dniami zajmują stoliki, traktując kawiarnie jak biura.

Wnoszą do kawiarni drukarki, stawiają przegrody. "Musiałem zablokować dostęp do gniazdek"

Wnoszą do kawiarni drukarki, stawiają przegrody. "Musiałem zablokować dostęp do gniazdek"

Źródło:
BBC

Dom mody Balenciaga po raz kolejny zaskakuje - tym razem proponuje torebkę, która wygląda jak... zwykła sklepowa reklamówka. Model Marché Packable Tote Bag Medium, pochodzący z zimowej kolekcji, kosztuje 995 dolarów, czyli ponad 3,6 tysiąca złotych. W tej cenie można mieć nadzieję, że posłuży dłużej niż jednorazowa siatka z supermarketu.

Reklamówka za tysiące złotych. Luksusowy dom mody po raz kolejny szokuje

Reklamówka za tysiące złotych. Luksusowy dom mody po raz kolejny szokuje

Źródło:
PAP

System kaucyjny w Polsce jeszcze nie ruszył, a już pojawiają się pomysły na jego rozszerzenie. Wiceminister klimatu Anita Sowińska zapowiada, że będzie zabiegać o włączenie jednorazowych szklanych butelek do systemu. Na razie nie są one objęte kaucją, bo sklepy obawiają się problemów z ich zbiórką.

Luka w systemie kaucyjnym? Wiceminister chce zmian

Luka w systemie kaucyjnym? Wiceminister chce zmian

Źródło:
PAP

W sobotnim losowaniu Lotto nikt nie wytypował prawidłowo wszystkich sześciu liczb. Oznacza to, że kumulacja rośnie do 14 milionów złotych. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 23 sierpnia 2025 roku.

Kumulacja w Lotto nadal rośnie

Kumulacja w Lotto nadal rośnie

Źródło:
tvn24.pl

Koncern Intel zgodził się sprzedać rządowi Stanów Zjednoczonych 10-procentowy pakiet swoich akcji o wartości 8,9 miliarda dolarów - poinformował prezydent USA Donald Trump. To jedna z największych interwencji państwa w prywatną firmę od czasu ratowania amerykańskiego przemysłu motoryzacyjnego po kryzysie finansowym z 2008 roku.

Jedna z największych takich interwencji od lat. Państwo wkracza do giganta

Jedna z największych takich interwencji od lat. Państwo wkracza do giganta

Źródło:
PAP

Bpost, PostNL i Post Luxembourg, czyli operatorzy pocztowi z Belgii, Holandii i Luksemburga zawiesili wysyłkę paczek do USA z powodu nowych przepisów celnych. PostEurop, stowarzyszenie 51 europejskich publicznych operatorów pocztowych, poinformowało, że jeśli do 29 sierpnia nie uda się znaleźć rozwiązania problemu amerykańskich ceł, prawdopodobnie członkowie grupy wstrzymają wysyłki paczek do USA.

Kolejne kraje zawiesiły wysyłkę paczek do USA. "Nie chcemy ryzykować"

Kolejne kraje zawiesiły wysyłkę paczek do USA. "Nie chcemy ryzykować"

Źródło:
PAP

Podróż do Tanzanii będzie droższa - rząd tego kraju wprowadza nowy podatek lotniczy, który obejmie wszystkich pasażerów przylatujących samolotem, w tym odwiedzających Zanzibar.

Nowy podatek dla turystów. Trzeba będzie dopłacić kilkaset złotych

Nowy podatek dla turystów. Trzeba będzie dopłacić kilkaset złotych

Źródło:
PAP

Zainteresowanie pilotażem skróconego czasu pracy jest duże - informuje Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. W pierwszym tygodniu naboru do projektu złożono 150 kompletnych wniosków. Kolejnych 694 znajduje się w trakcie przygotowywania. Wnioski można składać do 15 września.

Krótsza praca za taką samą pensję. Duże zainteresowanie firm

Krótsza praca za taką samą pensję. Duże zainteresowanie firm

Źródło:
PAP

Sąd uznał, że umowa kredytowa zawarta przez oszustów na dane właściciela konta bankowego jest nieważna - informuje "Dziennik Gazeta Prawna". Wyrok jest nieprawomocny.

Kredyt zaciągnięty przez oszustów. Jest wyrok w sprawie spłaty

Kredyt zaciągnięty przez oszustów. Jest wyrok w sprawie spłaty

Źródło:
PAP

Ministerstwo Sprawiedliwości chce, by aplikacja mObywatel umożliwiała wyszukiwanie danych z Krajowego Rejestru Sądowego i ksiąg wieczystych po numerze PESEL. To oznacza, że użytkownicy będą mogli łatwiej sprawdzać informacje o firmach czy nieruchomościach.

Nowa usługa w mObywatelu. Jest projekt

Nowa usługa w mObywatelu. Jest projekt

Źródło:
PAP

To nie jest dyskusja pragmatyczna, praktyczna, tylko zwyczajna polityczna narracja - powiedziała w TVN24 prezeska zarządu Forum Energii Joanna Maćkowiak-Pandera, odnosząc się do zawetowania przez prezydenta Karola Nawrockiego tak zwanej ustawy wiatrakowej.

"To po prostu bardzo niepokojące, że ta dyskusja stała się tak polityczna"

"To po prostu bardzo niepokojące, że ta dyskusja stała się tak polityczna"

Źródło:
TVN24

Liczba osobowych samochodów całkowicie elektrycznych (BEV) wzrosła w Polsce o ponad 50 procent rok do roku, osiągając na koniec lipca 93 761 sztuk - wynika z raportu PEVO Index. Łącznie z pojazdami dostawczymi i ciężarowymi, flota BEV przekroczyła 100 tysięcy. Dynamicznie rośnie także infrastruktura.

Polacy rzucili się na te auta. Skokowy wzrost i kolejny rekord

Polacy rzucili się na te auta. Skokowy wzrost i kolejny rekord

Źródło:
PAP

W piątkowym losowaniu Eurojackpot kumulacja ponownie nie została rozbita. W Polsce najwyższa była wygrana trzeciego stopnia w wysokości niemal miliona złotych. Oto wyniki losowania z 22 sierpnia 2025 roku.

Kumulacja w Eurojackpot rośnie

Kumulacja w Eurojackpot rośnie

Źródło:
tvn24.pl

Mario Draghi, były szef Europejskiego Banku Centralnego i były premier Włoch, stwierdził w piątek, że w tym roku "wyparowała iluzja" co do tego, że Unia Europejska liczy się w wymiarze gospodarczym i geopolitycznym. W przemówieniu stwierdził też, że Unia odgrywa marginalną rolę w sprawie Ukrainy.

"Wyparowała iluzja" w sprawie Unii Europejskiej

"Wyparowała iluzja" w sprawie Unii Europejskiej

Źródło:
PAP

Spadek sprzedaży piwa po wzroście akcyzy może sięgnąć 20 procent, co oznacza, że wpływy z akcyzy nie wzrosną - uważa Związek Pracodawców Przemysłu Piwowarskiego - Browary Polskie, komentując zapowiedź Ministerstwa Finansów.

Rząd zaskakuje podwyżką. "Liczy na większe wpływy, ale rzeczywistość będzie inna"

Rząd zaskakuje podwyżką. "Liczy na większe wpływy, ale rzeczywistość będzie inna"

Źródło:
PAP

Indeks WIG-Banki stracił podczas piątkowych notowań na warszawskiej giełdzie ponad 10 procent, podczas gdy WIG20 zniżkował o ponad 4,6 procent. Przyczyną spadków była zapowiedź Ministerstwa Finansów, które poinformowało, że planuje podwyżkę stawki podatku dochodowego (CIT) od banków.

Tąpnięcie na akcjach banków po zapowiedzi ministerstwa

Tąpnięcie na akcjach banków po zapowiedzi ministerstwa

Źródło:
PAP

Rząd w Oslo wymyślił nietypowy sposób na zachęcenie młodych osób do pracy. Na początku 2026 roku spośród Norwegów w wieku od 20 do 35 lat wylosuje tych, którzy będą mogli zmniejszyć swój podatek dochodowy. 

100 tysięcy osób będzie mogło wygrać na loterii niższy podatek

100 tysięcy osób będzie mogło wygrać na loterii niższy podatek

Źródło:
PAP

Poczta Polska od poniedziałku czasowo wstrzymuje przyjmowanie przesyłek do USA zawierających towary - poinformował w piątek operator. Możliwe będzie wysyłanie korespondencji i dokumentów. 29 sierpnia przestaną obowiązywać zwolnienia z cła i podatków od towarów wysyłanych do Stanów Zjednoczonych o wartości poniżej 800 dolarów.

Decyzja Trumpa. Poczta Polska reaguje

Decyzja Trumpa. Poczta Polska reaguje

Źródło:
PAP

Podatkowe zmiany w Danii. Zerowy VAT na książki, likwidacja podatków od czekolady i kawy, a także skokowe obniżenie podatku od zużycia prądu - takie działania zapowiedział rząd w Kopenhadze.

Rząd likwiduje najstarszy podatek w tym kraju

Rząd likwiduje najstarszy podatek w tym kraju

Źródło:
PAP

W piątkowym losowaniu Eurojackpot kumulacja ponownie nie została rozbita. W Polsce najwyższa była wygrana trzeciego stopnia w wysokości niemal miliona złotych. Oto wyniki losowania z 22 sierpnia 2025 roku.

Kumulacja w Eurojackpot rośnie

Kumulacja w Eurojackpot rośnie

Źródło:
tvn24.pl